Aki élt már társasházban, tudja, hogy az igazi kulcsszerepet a közös képviselő játssza. Sok fontos és mozgalmas feladatot lát el, hiszen ő felel a mindennapi működésért, a pénzügyi feladatok ellátásáért, valamint a közös területek karbantartásáért is. Sajnos előfordulhat, hogy ezeket nem megfelelően végzi el, és a lakóközösség elégedetlen a munkájával. Ilyenkor sokszor csak az a megoldás marad, hogy a leváltása mellett kell dönteniük. A közös képviselő leváltása nem egyszerű folyamat, hiszen jogszabályok által szabályozott ennek módjára, amelyeket mindenkinek be kell tartania.
A jogszerűségen felül természetesen azt is mérlegelni kell, hogy ezzel fontos bevételi forrástól esik el a képviselő, így célszerű a lehető legméltányosabb megoldást választani, amely a társasház és a leköszönő képviselő érdekei szempontjait is figyelembe veszi. Ebben a cikkünkben bemutatjuk, hogy milyen lépéseket kell megtennünk a közös képviselő leváltásához, javasolunk egy megbízási szerződés mintát az új képviselő megbízásához és néhány hasznos tippet is összegyűjtöttünk, amely iránymutatásul szolgálhat olvasóink számára.
Beázás és elérhetetlen képviselő
A következő történet remekül példázza, hogy milyen komoly károkat tud okozni egy olyan közös képviselő, aki nem hajlandó megfelelően elvégezni a feladatát. A történet helyszíne egy 4 emeletes, tégla építésű társasház. A ház legfelső szintjén, vagyis a 4. emeleten lakó tulajdonos már több, mint egy éve küzdött egy nagyon súlyos problémával: a kisebbik szoba mellett futó vízelvezető cső folyamatosan szivárogni kezdett, amely végül a szoba beázását eredményezte. Kezdetben csupán néhány apró nedves folt jelent meg a falon, de ahogy telt az idő, a helyzet egyre aggasztóbbá vált. A tulajdonos természetesen már a kis foltok megjelenésekor telefonált a közös képviselőnek, jelezte a problémát. A közös képviselő biztosította róla, hogy természetesen mielőbb intézkedik a beázás megszüntetése érdekében és felkeresi a szükséges szakembereket.
A beázás azonban tovább folytatódott. A szobában található beépített szekrény tönkrement, penészesedni kezdett, a fa megvetemedett és végül teljesen használhatatlanná vált. A biztosító szerencsére kifizette a lakó kárát, de a valódi probléma megoldása sajnos továbbra is váratott magára.
A lakó időközben folyamatosan kereste a közös képviselőt a beázás megszüntetése érdekében, de hiába. Számtalan telefonhívás, e-mail és személyes kérlelés után is csak türelemre intette őt a képviselő. A lakó napról napra egyre inkább kétségbe esett, úgy érezte, egyáltalán nem foglalkozik a képviselő a problémájával és elbagatellizálja a helyzet súlyosságát. Közel egy évig tartott a huzavona, míg végül sikerült elérni, hogy a vízelvezető csövet megjavítsák.
A helyzet azonban nem javult, sőt, tovább romlott. Amikor megérkeztek a munkások, a lakók bizakodni kezdtek, hogy a már lassan egy éve húzódó rémálom véget ér, azonban hamar kiderült, hogy az elvégzett munka felületes volt. Ahelyett, hogy a munkások megoldották volna a problémát, csak rontottak rajta: az esőzések után szinte kétszer rosszabb lett a helyzet. Már nem csak a kisebbik szoba ázott, hanem az egész terület: a falak és a padló is teljesen átnedvesedett, borzasztó állapotban voltak. Mindezt csak tetézte a kellemetlen szag és a penész megjelenése.
Ismét megkeresték a képviselőt, de csak a már megszokott közöny fogadta őket. Ismét csak kifogásokat kaptak, semmilyen érdemi előrelépést nem ajánlott a képviselő. A helyzet teljesen tarthatatlanná vált, a probléma egyre csak súlyosbodott. A lakók a többi tulajdonostárshoz fordultak, akikkel megállapodtak abban, hogy megszüntetik a közös képviselő megbízását és intézkednek a leváltása iránt. [reddit.com]
Leváltás 5 lépésben
A lakóközösség természetesen sokkal enyhébb esetekben is dönthet úgy, hogy leváltja a közös képviselőt, nem szükséges hozzá ennyire szélsőségesen komoly hanyagság, mint ahogyan a beázás kapcsán járt el a képviselő. Az is elegendő indok lehet, ha egyszerűen gondatlan, nem végzi jól a feladatát, nem gondoskodik a lépcsőház rendszeres takarításáról, nem foglalkozik a karbantartással, pontatlanul készíti el a pénzügyi elszámolást vagy egyszerűen elzárkózik a lakók panaszai, javaslatai elől.
Ebben az esetben a lakóközösségnek 5 lépést kell megtennie a leváltás érdekében:
I. Összefogás
Az első és legfontosabb lépés az, hogy a lakók fogjanak össze és közösen hozzák meg a döntést. Ez egy nagyobb társasház esetében nehéznek tűnhet, azonban valójában nem az. Érdemes nyitottnak lenni, beszélgetéseket kezdeményezni a lépcsőházban vagy a teremgarázsban, de az is jó ötlet lehet, ha telefonon vagy a közösségi média felületein keressük egymást. Ha van aktívabb lakó, akár üzeneteket, felhívásokat is elhelyezhet a postaládákba. Akár aláírásgyűjtésről is lehet szó. [mhaz.hu]
II. Közgyűlés összehívása
A közös képviselő leváltása csak a társasházi közgyűlés (köznapi nevén: lakógyűlés) előtt történhet, hiszen a lakóközösség itt fejezi ki döntését a társasház életét érintő legfontosabb kérdésekben. Ezt a közös képviselőnek kell megtennie, de ha nem intézkedik, a számvizsgáló bizottság is megteheti. [szetler.hu, tiszath.hu]
III. Napirendi pontok felvétele
Fontos megjegyezni, hogy a közgyűlésen csak olyan kérdésben lehet döntést hozni, amely szerepel a meghívón szereplő napirendi pontok között. Ezeken már utólag nem is lehet módosítani, csak egyeztetni, véleményezni lehet és majd a közvetkező közgyűlésen hozható róla érdemi döntés. Éppen ezért fontos, hogy mindenképpen tegyünk javaslatot arra vonatkozóan, hogy a napirendi pontok között szerepeljen a közös képviselő leváltására vonatkozó szavazás is. [femina.hu, drzolnaikrisztina.hu]
Ha ilyen pontot találunk a közgyűlési meghívón, érdemes mindenképpen részt venni a lakógyűlésen, hiszen a közös képviselő személye kiemelten fontos a társasház eredményes működése szempontjából. Amennyiben nem tudunk részt venni a lakógyűlésen, érdemes lehet meghatalmazást adni valakinek, aki ott tud lenni és szavazni tud a nevünkben. Meghatalmazhatunk akár egy másik tulajdonostársat, de bárki mást is, akiben megbízunk. A lényeg az, hogy a meghatalmazás megfelelő legyen, vagyis tartalmazza:
- meghatalmazó és a meghatalmazott adatait (nevét, címét, személyi igazolványának számát),
- aláírásaikat,
- meghatalmazás keltezését,
- társasházi közgyűlés időpontját,
- valamint két tanú adatait és aláírását.
Ezeknek a tartalmi elemeknek a hiányában a meghatalmazás nem lesz érvényes és a meghatalmazottunk nem adhat le szavazatot a nevünkben. [tht.hu]
IV. Határozathozatal
Ahhoz, hogy a tulajdonostársak érdemi döntést hozhassanak a lakógyűlésen, határozatképesség szükséges. A közgyűlés akkor tekinthető határozatképesnek, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet minden egyes napirendi pontról (így a közös képviselő leváltásáról) való szavazás előtt meg kell állapítani. Ennek hiányában a közgyűlést be kell rekeszteni és ismételt közgyűlés keretében lehet szavazni a kitűzött napirendekről. [honesthouse.hu]
A közös képviselő leváltásához nincs szükség minősített többségre, így az egyszerű szavazattöbbség elegendő a menesztéséhez. [szetler.hu]
V. Átadás-átvétel
Ha a társasházi közgyűlés meghozta a határozatot a képviselő leváltásáról, a lakóknak fontos feladata van: új közös képviselőt kell keresniük. Természetesen nem szükséges megvárni a határozathozatalt, már előre tájékozódhatunk a lehetséges jelöltekről, illetve érdemes árajánlatokat is gyűjteni. A menesztett közös képviselő természetesen nem mentesül azonnal a feladatai alól, hiszen át kell adnia utódának a munkát és a teljes dokumentációt. A közgyűlés úgy is dönthet, hogy ügyvivőként tovább foglalkoztatja a képviselőt, aki az utódja hivatalba lépéséig ellátja addigi feladatait a korábban meghatározott díjazásért cserébe. [bmtt.hu]
A közös képviselő feladatai
Ahogyan a beázásról szóló kellemetlen esetből is láthattuk, a társasházi életben a közös képviselő személye, munkája, a tulajdonostársakkal ápolt kapcsolata központi jelentőségű. Az ideális személy megtalálása tehát nagyon fontos, azonban ehhez elengedhetetlen, hogy a tulajdonostársak pontosan tisztában legyenek vele, hogy melyek azok a feladatok amelyeket elvárhatnak tőle. A következőkben tehát a közös képviselők feladatairól, munkájáról olvashatnak.
Közös döntéshozatal koordinálása
A közös képviselő munkájának egyik legnagyobb részét az teszi ki, hogy koordinálja a tulajdonosok együttműködését. A társasházak életében minden tulajdonos fontos szerepet játszik, hiszen mindannyian részt vehetnek a közös döntések meghozatalában. A gyakorlatban azonban ez igencsak súlyos akadályokba ütközhet, hiszen az esetek többségében azt jelenti, hogy 15-20 vagy sokszor még ennél is több vélemény összefésülését jelenti. A közös képviselő feladata az, hogy ebből a sok véleményből egy olyan döntés alakuljon ki, ami mindenki számára elfogadható és a társasház számára is előnyös. [tudastar.ingatlan.com]
Ő felel
- a közgyűlés összehívásáért,
- a határozatok előkészítéséért,
- a döntéshozatalhoz szükséges dokumentumok összegyűjtéséért,
- az írásbeli szavazás lefolytatásáért,
- a döntések kifüggesztésért,
- a tulajdonostársak értesítéséért.
Adminisztráció: nyilvántartások vezetése
A közös képviselő a társasház működése kapcsán rengeteg információ birtokába jut. A feladatai közé tartozik, hogy ezeket megőrizze és a mindenkori adatvédelmi szabályoknak megfelelően őrizze. Amennyiben az SZMSZ előírja, nyilvántartást kell vezetnie a tulajdonostársak lakcíméről, egyes személyes adatairól, amennyiben bérlő vagy haszonélvező kapcsolódik valamelyik lakáshoz, az ő adatairól és az ott lakó személyek számáról.
Természetesen a munkájához szüksége van a legfontosabb társasházi dokumentumokra (alapító okirat, SZMSZ, házirend, közgyűlési határozatok) is, így ezek egy-egy példányát is megőrzi. A közös képviselő feladata a Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése, amelyben minden közgyűlési döntést nyilván tart. Ebbe bármelyik tulajdonostárs betekinthet és másolatot is kérhet róla. Természetesen a gazdálkodás során keletkező dokumentumokat (szerződéseket, számlákat, bizonylatokat, stb.) is köteles megőrizni és azokkal a számvizsgáló bizottság felé, vagy akár egy esetleges képviselőváltás során elszámolni. [tudastar.ingatlan.com]
Gazdálkodás
A közös képviselő a társasház gazdálkodásának egyik központi szereplője. A közgyűlés és az SZMSZ által szabott korlátoknak megfelelően
- kezeli a társasház pénzügyeit,
- évente költségvetési javaslatot és beszámolót készít,
- fizeti a társasház közüzemi számláit,
- beszedi a közös költséget és egyéb díjakat,
- illetve érvényesíti a társasház követelését a nem fizető tulajdonostárssal szemben. [whmcloud.hu]
Napi ügyvitel
A közös képviselő feladata az is, hogy a napi ügyeket precízen intézze. Ide olyan tevékenységeket sorolhatunk, mint például a társasház levelezésének intézése, postai küldemények átvétele, hivatalokkal, közműszolgáltatókkal való kapcsolattartás, stb.
A társasház üzemeltetése
A társasház üzemeltetése is jellemzően a közös képviselő feladatai közé tartozik. Ez azt jelenti, hogy a képviselő köteles mindent megtenni az épület fenntartása érdekében. Rendszeresen ellenőrzi az épületet (külső és belső állapotát [lépcsőház, tárolók]) és a gépészetet, szükség esetén ő gondoskodik a karbantartási és felújítási munkálatok megszervezéséről és a hibaelhárításban is közreműködik. [tarsashazikepviselo.hu]
Az új képviselő megbízása: hogyan kössünk megbízási szerződést?
Amennyiben megtaláltuk az ideális jelöltet, aki szakmai és emberi szempontok alapján is megfelelő a közös képviselő pozíciójára, ismét a társasházi közgyűlés szavazata fog dönteni. Ha a tulajdonostársak támogatják a jelöltet, egy megbízási szerződés megkötésével érdemes létrehozni a jogviszonyt.
Mik a szerződés legfontosabb elemei?
- A felek adatai. A legtöbb szerződés a szerződő felek adatainak rögzítésével kezdődik. Ez magánszemélyek esetében a név, a születési adatok, az anyja neve, a lakcím, a személyi azonosító és az elérhetőségek rögzítésével történik, így amennyiben természetes személyt bízunk meg a közös képviselői feladatok ellátásával, ezekre az adatokra lesz szükség. A társasházat is azonosítanunk kell, általában a címmel, a társasház nevével és az őt képviselő személy rögzítésével történik.
- A közös képviselő feladatának meghatározása. A szerződés fontos tartalmi elemét képezi a tárgyának meghatározása, vagyis annak leírása, hogy pontosan milyen feladatokat várunk el a képviselőtől. Ezt a fentiekben részletesen összegyűjtöttük.
- A megbízási díj meghatározása. A megbízási szerződés általában visszterhes, vagyis a képviselő nem ingyen intézi a társasház ügyeit, hanem megbízási díjért cserébe. Ennek összegét is pontosan meg kell határozni a szerződésben.
- A fizetési feltételek rögzítése. A megbízási díj összegének megtárgyalása után érdemes abban is megegyezni, hogy a képviselő milyen feltételek mellett fogja megkapni a fizetését. Határozzuk meg, hogy készpénzben vagy bankszámlára utalással teljesít majd a társasház, illetve a fizetés határidejét is rögzítsük.
- A szerződés felmondásának feltételei. Nem kötelező tartalmi elem, de érdemes arra is kitérni az ú közös képviselő megbízásakor, hogy a felek milyen feltételek mellett mondhatják fel a jogviszonyt. Amennyiben erről nem rendelkezünk külön, a Polgári Törvénykönyv rendelkezései lesznek az irányadók. [bplegal.hu]
Megbízási szerződés a Szerzivel
Ma már igazán könnyű megbízási szerződést készíteni jogász közreműködése nélkül is. Ehhez nem kell mást tennünk, mint igénybe venni a Szerzi platform megbízási szerződés generátorát, amely az általunk megválaszolt kérdések alapján néhány perc alatt létrehozza az egyéni körülményeinkre alakított szerződést.
Amennyiben további kérdése merült fel a közös képviselő leváltásával kapcsolatban, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében akár 20 percen belül rendelkezésére állnak.
