Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) és a kapcsolódó 2024. évi XXVII. törvény jelentős változásokat hoz az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban Magyarországon. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a legfontosabb újdonságokat és azok gyakorlati hatásait.
2025. január 15-én egy korszak zárult le a magyar közigazgatás történetében. Hatályba lépett a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, amely nem csupán egy jogszabályi reform, hanem a közhiteles nyilvántartások digitalizációjának zászlóshajója is. A több mint húsz éve működő rendszer teljes megújulása nem csupán informatikai, hanem jogi, eljárásjogi és szemléletbeli változást is jelent. Cikkünk célja, hogy közérthetően bemutassa, miről is szól az új rendszer, mi indokolta a bevezetését, és milyen következményekkel jár mindez a jogkereső polgárok és a jogalkalmazók számára. [penzcentrum.hu, kormanyhivatalok.hu]
A rendszer alapjai – Mi az ingatlan-nyilvántartás?
Az ingatlan-nyilvántartás (röviden: Iny.) a Polgári Törvénykönyv értelmében az ingatlanokra vonatkozó jogok és jogilag jelentős tények közhiteles nyilvántartása. E nyilvántartás célja, hogy az állampolgárok és jogi személyek bizalommal alapozhassák meg vagyoni és szerződéses viszonyaikat, ismerve az ingatlanokhoz kapcsolódó jogosultságokat. E funkcióból következik a rendszer legfontosabb jellemzője: a közhitelesség. Ez azt jelenti, hogy ami a nyilvántartásban szerepel, azt a jog – kivételes esetektől eltekintve – valósnak tekinti.
Az elmúlt évtizedek során azonban a rendszer elavulttá vált. A ’97-es Inytv. még papíralapú működésre, és egy teljesen más közigazgatási infrastruktúrára épült. Az elektronikus ügyintézés térhódításával, valamint a digitalizációs igények megerősödésével egyre sürgetőbbé vált a modernizáció.
Miért volt szükség új törvényre?
A válasz egyszerű: az élet túllépett a régi szabályozáson. A polgári jog, a közigazgatási eljárásrend és a technológiai környezet is alapvetően átalakult. Megjelent az építményi jog, bevezetésre került az ePapír, az e-ügyintézés elvárása általánossá vált, a jogalkalmazók – különösen az ügyvédek és közjegyzők – mindennapjai digitalizálódtak. Ezen túlmenően a COVID-járvány is rámutatott arra, hogy a személyes jelenlétet megkövetelő ügyintézés nem fenntartható hosszú távon. [24.hu]
Az új szabályozás célja ezért nem pusztán egy korszerűbb jogszabály megalkotása volt, hanem a teljes eljárás és a mögöttes infrastruktúra digitális alapokra helyezése. Az „E-ING” rendszer néven ismert új ingatlan-nyilvántartási platform tehát nem egy egyszerű adatbázis, hanem egy teljesen új, digitális ökoszisztéma.
Az E-ING rendszer lehetővé teszi az ingatlan-nyilvántartási kérelmek elektronikus benyújtását és feldolgozását. Az ügyvédek és közjegyzők számára biztosított webes felületen keresztül történik a kommunikáció a földhivatalokkal. Az átmeneti időszakban a papíralapú kérelmek is elfogadottak maradnak, de a cél a teljes elektronikus ügyintézésre való áttérés. [ingatlanangyal.hu]
Az új szabályozás értelmében 2024. végétől az ingatlanok eladásához és megterheléséhez szükséges bejegyzési engedélyeket kizárólag elektronikus aláírással lehet ellátni. Ez a változás jelentős hatással van az ingatlanügyletek lebonyolítására, mivel minden érintett félnek rendelkeznie kell elektronikus aláírással.
Az új rendszer újdonságai – mit hoz a jövő?
1. Teljes digitalizáció
A kérelem benyújtásától az eljárás lezárásáig minden elektronikus úton történik. A benyújtás az ún. űrlapszolgáltatón keresztül történik, ahol az ügyvédek és közjegyzők meghatározott jogosultság birtokában járhatnak el. A rendszerhez kapcsolódik az okirattár is, amely digitális formában tárolja az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó dokumentumokat. [e-ingatlanugyvedek.hu]
2. Közös kérelem és elektronikus aláírás
Fontos újítás, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás főszabály szerint valamennyi érintett fél közös kérelme alapján indul. Ez egyértelműen az eljárások gyorsítását, az egységességet és az átláthatóságot szolgálja. A jognyilatkozatok kizárólag elektronikus aláírással ellátva érvényesek – ez nemcsak a jogbiztonságot növeli, hanem kiszűri a nem hiteles, kézzel írt vagy másolt dokumentumokkal való visszaélést is. [e-ingatlanugyvedek.hu]
3. A bejegyzés szerepének átalakulása
Az új rendszer egyértelműen deklarálja, hogy csak az a jog vagy tény hatályos harmadik személyekkel szemben, amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ez a szemlélet a korábbi „függőben tartás” intézményének megszüntetésével is párosul. A jogbiztonság növekszik, ugyanakkor az eljárások precizitása és időszerűsége kulcskérdéssé válik.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő jogok és tények csoportosítása
Az új rendszerben az ingatlan-nyilvántartásba három csoportba sorolható jogosultság és tény kerül bejegyzésre:
- Dologi jogi jogok (pl. tulajdonjog), amelyek a bejegyzéssel egyidejűleg jönnek létre.
- Nem dologi jogi természetű jogok, tények, amelyek bejegyzés nélkül is létrejönnek, de harmadik személyekkel szemben csak a bejegyzést követően lesznek hatályosak.
- Jogszabály erejénél fogva létrejövő jogok és kötelezettségek.
Kritikus szemmel: előnyök és kihívások
Előnyök:
- Gyorsabb és hatékonyabb ügyintézés
- Csökkenő adminisztratív teher a hivatalok és ügyfelek oldalán
- Átláthatóbb eljárás, pontosabb nyilvántartás
- Nagyobb jogbiztonság
Kihívások:
- Az ügyfelek és jogi képviselők digitális felkészültsége kulcsfontosságú
- Az elektronikus aláírás elterjedtsége és használata még korántsem általános
- A rendszer indulása kapcsán előfordulhatnak kezdeti technikai fennakadások
- Az ügyvédi gyakorlat új alapokra helyeződik – a szerződéskötés, a meghatalmazások és az okirati munka is alkalmazkodik az új logikához
Mit jelent mindez a gyakorlatban?
Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer hatása nem pusztán technikai jellegű. A bevezetésével együtt egy újfajta jogalkalmazási kultúra születik. A jogászok szerepe felértékelődik, hiszen az ügyfelek számára a digitális eljárás csak akkor lesz gördülékeny, ha a képviselőik pontosan ismerik az új rendszer működését. Ugyanakkor a jogkereső polgárok is profitálhatnak belőle: gyorsabban, olcsóbban és megbízhatóbban intézhetik majd ingatlanügyeiket.
A kérdés immár nem az, hogy szükség volt-e az új rendszerre, hanem az, hogy elég gyorsan és hatékonyan sikerül-e bevezetni. Ebben pedig mind a jogalkotó, mind a jogalkalmazók felelőssége óriási.
Az ügyvédkeresés új dimenziói az e-ingatlannyilvántartás korában
A digitális jogi környezet térhódítása – különösen az új ingatlan-nyilvántartási rendszer bevezetése – alapjaiban alakítja át azt, mit jelent ma „jó ügyvédet” találni. Míg korábban az ügyfél gyakran a helyi ismeretség, a személyes benyomás vagy a klasszikus referenciák alapján választott jogi képviselőt, ma már egyre inkább felmerül a kérdés: vajon rendelkezik-e a kiválasztott ügyvéd a megfelelő digitális és technológiai kompetenciákkal, hogy eligazítson minket az e-ügyintézés útvesztőiben?
Az e-ingatlannyilvántartás: több mint technikai reform
Az új ingatlan-nyilvántartás nem csupán egy modernizált adatkezelő rendszer, hanem teljes jogi-eljárási fordulat. A digitalizált folyamatok, a kötelező elektronikus okirati forma, az online aláírás és a közös kérelem intézménye új feladatokat és felelősségeket hárítanak az ügyvédekre. [ingatlan.com]
A rendszerben történő eligazodáshoz nem elég csupán ismerni az új törvényi szabályozást – az ügyvédnek jogászként és digitális közvetítőként is működnie kell. A régi paradigma – miszerint az ügyvéd „csak benyújtja a kérelmet” – már nem állja meg a helyét.
Hogyan változik az ügyfél szemszöge?
Az ügyfél az ingatlanügyletek során minden korábbinál kiszolgáltatottabb a technológiai folyamatoknak, hiszen a digitális térben zajló jognyilatkozat-tétel során akár egy technikai hiba is súlyos jogkövetkezményekkel járhat. A felek elektronikus aláírásának hibája, a dokumentumformátum eltérése, vagy a nem megfelelő kérelemtípus kiválasztása már nem csupán adminisztratív hiányosság, hanem az egész jognyilatkozat érvényességét megkérdőjelezheti. [money.hu]
Ezért az ügyfél olyan ügyvédet keres, aki nemcsak jogi tanácsot ad, hanem segíti eligazodni a digitális ügyintézés részleteiben is: hogyan történik a közös kérelem beadása, miként történik az elektronikus aláírás, mit jelent az okirattár, hogyan követhető nyomon az ügyintézés státusza.
Az ügyvéd, mint digitális jogi közvetítő
A jó ügyvéd tehát már nem pusztán a törvény nyelvének értelmezője, hanem az informatikai interfészek értő használója is. Tudnia kell:
- miként működik az e-ING rendszer felülete,
- milyen jogosultságokra van szükség a benyújtáshoz,
- milyen technikai hibák gyakoriak, és hogyan előzhetők meg,
- hogyan dokumentálható megfelelően az ügyfél akaratnyilatkozata elektronikus formában,
- hogyan lehet az okiratokat nem csupán létrehozni, hanem a rendszer által elvárt módon strukturálni.
Ez a szerep az ügyvédi hivatás új arcát mutatja: a klasszikus „jogi tanácsadóból” egyfajta digitális jogi partner válik, aki a kérelmi rendszer útvesztőiben is képes biztonsággal vezetni az ügyfelet.
Ügyvédválasztás a gyakorlatban: mit érdemes keresni?
A klasszikus szempontok – szakterületi tapasztalat, referenciák, korrekt díjazás – mellé új szempontok léptek:
- Van-e tapasztalata az adott ügyvédnek az e-ingatlannyilvántartási rendszerben történő eljárásokban?
- Tudja-e kezelni az elektronikus aláírásokat és meghatalmazásokat?
- Képes-e „digitálisan kommunikálni” az ügyféllel – képernyőmegosztással, e-mailes tájékoztatással, videókonferencián keresztüli okiratmagyarázattal?
- Vállalja-e az elektronikus ügyintézéssel járó technikai felelősséget?
E szempontok alapján nemcsak jogi, hanem digitális szakértelem szerint is mérlegelni kell az ügyvédválasztást.
Az ügyvédi piac átalakulása – új kompetenciák, új verseny
Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer tehát nemcsak az ügyfeleket, de az ügyvédeket is vizsgáztatja. Azok az ügyvédek, akik gyorsan adaptálódnak, új lehetőségekhez jutnak. Akik lemaradnak, könnyen kiszorulhatnak a piacról. [infostart.hu]
A digitalizáció azonban nem minden: az emberi tényező továbbra is kulcsfontosságú. Az e-rendszer sikere végső soron azon múlik, mennyire képes az ügyvéd érthetően, közérthetően és jogszerűen lefordítani a digitális tér követelményeit az ügyfél számára.
Hogyan válasszunk ügyvédet a digitális jogi környezetben?
Az ügyvédválasztás döntő jelentőségű lehet bármely jogi ügy kimenetele szempontjából. Különösen igaz ez napjainkban, amikor a jogi ügyintézés egyre inkább az online térbe helyeződik át, és az olyan rendszerek, mint az e-ingatlannyilvántartás, új típusú kompetenciákat követelnek meg a jogi képviselőtől. Az alábbiakban összegyűjtöttük, mire érdemes figyelni, mielőtt ügyvédet bíz meg. [szerzi.hu]
1. Szakirányú tapasztalat és gyakorlat
Az első és talán legfontosabb szempont, hogy az ügyvéd rendelkezzen tapasztalattal az adott jogterületen. Egy válási ügyben más típusú tudás szükséges, mint például egy adásvételi szerződés lebonyolításához vagy egy gazdasági társaság alapításához. Ha konkrét ügytípusról van szó – például ingatlan-adásvétel vagy öröklési kérdések – érdemes olyan ügyvédet keresni, aki ezekben rutinosan mozog.
2. Digitális felkészültség és e-ügyintézési tapasztalat
A modern jogi eljárások már szinte kivétel nélkül elektronikus csatornákon zajlanak. Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer például megköveteli a digitális aláírások, közös kérelmek és elektronikus okiratok szakszerű kezelését. Fontos, hogy az ügyvéd ne csak jogi, hanem technikai értelemben is jártas legyen a rendszer működésében. Tudnia kell kezelni a megfelelő dokumentumformátumokat, felismerni a gyakori hibákat, és szükség esetén informatikai támogatást nyújtani az ügyfélnek.
3. Közérthető kommunikáció
Sokszor figyelmen kívül hagyott, de rendkívül lényeges szempont, hogy az ügyvéd képes-e közérthetően elmagyarázni a jogi helyzetet. Egy jó ügyvéd nemcsak szakmai nyelven gondolkodik, hanem ügyfélként is képes átadni, hogy milyen lehetőségek, kockázatok és lépések állnak rendelkezésre. A világos tájékoztatás alapja a bizalomnak.
4. Elérhetőség
A jogi ügyek gyakran sürgetőek, és elengedhetetlen, hogy az ügyvéd időben reagáljon a megkeresésekre. Érdemes előre tisztázni, milyen csatornán történik a kapcsolattartás (telefon, e-mail, személyes találkozó vagy online konzultáció), illetve milyen határidőn belül számíthat válaszra. Az is pozitív jel, ha az ügyvéd nyitott a digitális kapcsolattartásra, például képernyőmegosztással történő okiratelemzésre.
5. Átlátható díjazás
A megbízás megkezdése előtt mindig tisztázni kell a díjazás módját. Az ügyvédi díj lehet óradíjas, átalánydíjas vagy sikerdíjas. Fontos, hogy a díjazásról írásos megállapodás készüljön, amely részletezi, mire terjed ki a díj, milyen tevékenységeket foglal magában, és mik lehetnek az esetleges további költségek. Az ügyfélnek jogában áll előre látni, milyen anyagi kötelezettségekkel jár az ügy.
6. Megbízási szerződés
Ügyvédi tevékenységet csak írásos megbízás alapján lehet eszközölni. Ennek tartalmaznia kell a megbízás tárgyát, időtartamát, a díjazás módját és azt, hogy az ügyvéd milyen jogi cselekményekre jogosult. Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer esetében például a közös kérelem beadásához mindkét fél képviselete vagy külön meghatalmazás szükséges, ezért a formai és tartalmi követelmények pontos ismerete kulcsfontosságú.
A digitális jogi környezet – különösen az e-ingatlannyilvántartás bevezetése – új kihívásokat állít az ügyvédi szakma és az ügyfelek elé. Egy jó ügyvéd ma már nemcsak a jogszabályokat kell hogy ismerje, hanem az elektronikus ügyintézés szabályait, buktatóit és technikai követelményeit is. Az ügyfél oldaláról pedig ez azt jelenti, hogy az ügyvédválasztás során a klasszikus szakmai szempontok mellett egyre nagyobb hangsúlyt kell fektetni a digitális jártasságra, az átlátható kommunikációra és a rugalmas együttműködésre. [drandirko.hu]
Jogi tanácsadás a Szerzin keresztül
Az ügyvédkeresés online eszközökkel ma már könnyebb, mint valaha. Az ügyvédkereső platformok lehetővé teszik, hogy bárki gyorsan és egyszerűen találjon magának megfelelő jogi szakértőt. Az ilyen eszközök használata nemcsak kényelmes, de hatékony is, hiszen a felhasználók számára lehetőséget nyújtanak arra, hogy a legjobb döntést hozzák meg.
Ha úgy érzi, hogy segítségre van szüksége a megfelelő ügyvéd kiválasztásában, ne habozzon felkeresni az oldalunk online jogi tanácsadás funkcióját. Egy kattintással megtalálhatja azt a szakembert, aki a magas szinten képviselheti jogi témában. Próbálja ki a Szerzi online jogi tanácsadás lehetőségét, amellyel könnyen felveheti a kapcsolatot egy hozzáértő ügyvéddel.
