Az ingtalan-nyilvántartás lényege, hogy minden magyarországi ingatlan egy helyen legyen rögzítve és minden lényeges tény, adat, ami az adott ingatlanhoz tartozik megtalálható legyen. Ezáltal mindenki számára elérhetővé válnak közhiteles adatok, amelyek például ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt nagyon hasznosnak bizonyulnak.
A cikk célja, hogy átfogó képet nyújtson az olvasónak az ingatlan-nyilvántartásról.
Az ingatlan-nyilvántartásba való pontos bejegyzés kiemelten fontos, mert ez biztosítja a tulajdonjog és az egyéb jogok egyértelmű azonosíthatóságát, ezáltal megelőzve a későbbi jogvitákat. A nyilvántartás közhitelessége folytán vélelmezni kell a bejegyzett adatok valódiságát. Amennyiben pontatlanság fordul elő, az akadályozhatja az ingatlan adásvételét, ajándékozását vagy más jogügyletek létrejöttét. Mivel a hitelnyújtó intézmények is az ingatlan-nyilvántartásra támaszkodnak, a hibás bejegyzés más területre kihatva is komoly problémákat okozhat.
Névazonosság hátrányai
Az ingatlan-nyilvántartás pontosságának és közhitelességének kérdését jól példázza a Kúria 2019. február 18-án hozott döntése, amely egy téves bejegyzés következményeit vizsgálta. Az ügyben egy számítógépes adatkarbantartás során egy – a valódi tulajdonossal azonos nevű – személy tulajdonjogát véletlenül más ingatlanokra rögzítették. Az így tévesen tulajdonosként feltüntetett személy ezeket az ingatlanokat ellenérték fejében eladta a felperesnek, akinek tulajdonjogát jogerősen bejegyezték. A valódi tulajdonos később helyesbítés iránti kérelmet nyújtott be, amelynek alapján az elsőfokú hatóság törölte a felperes bejegyzését és visszajegyezte az ő tulajdonjogát. A felperes jogorvoslattal élt, és az ügy végül a Kúria elé került.
A legfelsőbb bírói fórum kimondta, hogy a közhitelességben bízó, ellenérték fejében tulajdont szerző fél jogerősen bejegyzett tulajdonjoga helyesbítéssel nem törölhető a hozzájárulása nélkül. Ilyen esetben kizárólag polgári perben van lehetőség a jogok rendezésére, az anyagi és eljárási jogszabályok keretei között. A döntés jelentősége abban áll, hogy megerősíti azt, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége védelmet biztosít a jóhiszemű szerzőknek, és megakadályozza, hogy adminisztratív úton, pusztán helyesbítéssel vonják vissza a jogerősen bejegyzett tulajdonjogot. Ez az eset világosan mutatja, hogy a nyilvántartás pontossága mellett legalább ilyen fontos a bejegyzett jogok stabilitása és a jogbiztonság fenntartása.
Ha valaki jóhiszeműen, ellenérték fejében szerez tulajdont, és a tulajdonjogát jogerősen bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, azt helyesbítés jogcímén, közigazgatási eljárással már nem lehet törölni, még akkor sem, ha a bejegyzés eredetileg téves volt. [ajb.hu]
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből eredő bizalom védelme elsőbbséget élvez: aki jogszerűen, ellenérték fejében szerez tulajdont, abban bízhat, hogy a bejegyzése végleges, azt kizárólag bíróság törölheti polgári peres eljárásban, nem pedig hatóság egyoldalúan.
Jogforrások és alapelvek
Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok a magyar jogrendszerben több szinten jelennek meg. Az általános polgári jogi rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) tartalmazza, míg az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályait a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) határozza meg. Ezeket egészítik ki a végrehajtási rendeletek, amelyek a földhivatalok gyakorlati eljárásait szabályozzák.
Az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelve a közhitelesség elve. Ennek értelmében a nyilvántartásban szereplő adatokról vélelmezni kell, hogy valósak. Ez az elv biztosítja az ingatlanforgalom biztonságát és az ügyleti felek védelmét. Az ingatlan-nyilvántartás további alapelvei egy korábbi cikkben már kifejtésre kerültek. Ide kattintva megismerheti ezeket.
Szerzi Szerződés Generátor
Bejegyzés menete
A bejegyzési folyamat kérelem benyújtásával veszi kezdetét, amelyhez kötelező csatolni a jogcímet igazoló okmányt, például ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést. A földhivatal a kérelmeket érkezési sorrendben vizsgálja meg, ellenőrizve, hogy azok és mellékleteik megfelelnek-e a jogszabályi előírásoknak.
A Kúria is kimondta, hogy alaptalan az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kereset, ha létezik olyan okirat, amely alapján megállapítható, hogy létrejött és érvényes a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés. [kuria-birosag.hu]
Amennyiben a kérelem minden szempontból szabályszerű, a hivatal széljegyet vezet fel, majd határozatot hoz, és a változásokat átvezeti a tulajdoni lapon, szükség esetén pedig az ingatlan-nyilvántartási térképen is. A széljegyzés különös jelentőséggel bír, hiszen az ingatlan tulajdoni lapján iktatószámmal jelzi, hogy bejegyzési, feljegyzési vagy átvezetési kérelem érkezett.
A beadványokat a földhivatal minden esetben a beérkezés napján széljegyzi, így bárki számára láthatóvá válik, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan változás várható. Fontos kiemelni, hogy a széljegy pusztán az eljárás megindítását tanúsítja, de nem jelenti automatikusan a kérelem jóváhagyását.
Ha több széljegy is szerepel a tulajdoni lapon, a rangsor elve érvényesül, miszerint a kérelmeket a beérkezés sorrendjében bírálják el. Ezért különösen fontos például adásvételi szerződés megkötése után mielőbb benyújtani a dokumentumot a földhivatalhoz.
Az eljárás végén a feleket hivatalos értesítésben tájékoztatják a döntésről. Ha a benyújtott kérelem hiányos, a hivatal hiánypótlásra szólíthat fel; ennek elmulasztása esetén a kérelmet végzéssel elutasítják, illetve az eljárást megszüntetik. [szerzi.hu]
Mikor beszélhetünk téves bejegyzésről?
Téves a bejegyzés, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma nem egyezik a valósággal, vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, jogügylet tartalmától. Ennek esetei lehetnek:
- Ha a bejegyzett jog, tény vagy adat valójában nem áll fenn, vagy nem abban a formában, ahogy a nyilvántartásban szerepel (pl. jogcím téves feltüntetése, téves ingatlantulajdonos vagy -hányad bejegyzése). Ide tartozik az az eset is, amikor az ingatlan-nyilvántartási térképben van hiba. [adosziget.hu]
- Ha a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés vagy más jogcím érvénytelen volt (pl. meg nem kötött vagy semmis szerződés alapján történt bejegyzés).
- Ha utóbb következett be olyan változás, amely miatt a bejegyzés már nem felel meg a valóságnak (pl. jog megszűnése).
- Ha a bejegyzés vagy feljegyzés szövege ellentmondó, hiányos, vagy nem érthető, illetve ha az adott jog vagy tény törvény szerint nem is lehetne az ingatlan-nyilvántartás tárgya.
Mi történik a téves bejegyzéssel?
Bejegyzés törlése
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésének a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye. [kocsisszabougyved.hu]
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésének alapja lehet egyrészt a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége, másrészt pedig az, ha a bejegyzés utólagosan helytelenné vált. A Polgári Törvénykönyv alapján a jogosultat megillető törlési vagy kiigazítási igény azzal szemben, aki az ingatlan tulajdonjogát vagy arra vonatkozó valamely más jogot közvetlenül szerzett, nem évül el.
Ugyanakkor azzal szemben, aki a bejegyzés folytán szerzett jogot, a törlési pert csak addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége vagy a bejegyzés helytelenné válása megállapítható.
Külön szabály vonatkozik a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző harmadik személyre. Velük szemben a törlési per csak szigorú határidőkön belül indítható. A kézbesítéstől számított hat hónapig, ennek hiányában pedig legfeljebb a bejegyzés hatályossá válásától számított három évig indítható meg a per. Ezeknek a határidőknek az elmulasztása jogvesztő, tehát a hat hónap és/vagy három év elteltével már nem érvényesíthető az igény.
Helyesbítés
Ha nem a jogügylet érvénytelensége, hanem kisebb adminisztratív hiba okozza a problémát, a helyesbítés eszköze alkalmazható. A bejegyzés helyesbítése kijavítással vagy kiegészítéssel történhet. Javításra kerülhet sor például, ha egy név vagy helyrajzi szám hibásan került feltüntetésre, kiegészítésre pedig akkor, ha a bejegyzés az alapul szolgáló okirathoz képest hiányos (pl. hiányos határozat). Az eljárás rendszerint közösen előterjesztett kérelem alapján indul meg az ingatlanügyi hatóság előtt. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Fontos korlát, hogy amennyiben időközben harmadik személy jogot szerzett, vagy javára tényt jegyeztek be, a helyesbítéshez az ő hozzájárulása szükséges. A bejegyzés helyesbítésére három év áll rendelkezésre az alapul szolgáló döntés meghozatalától számítva.
Az ingatlan-nyilvántartás informatikai fejlesztésekor előforduló adatmigrációs hibákat szintén a helyesbítés keretében orvosolja a hatóság, de ilyenkor is érvényes, hogy ha harmadik személy időközben jogot szerzett, az ő beleegyezése nélkül a javítás nem lehetséges.
Kérelem a földhivatalhoz
A hibás bejegyzés orvoslására elsődlegesen a földhivatalnál lehet kérelmet benyújtani, amely javítási eljárást folytat le. Amennyiben azonban a sérelem hatósági úton nem orvosolható, a jogosult bírósághoz fordulhat törlési vagy helyesbítési perrel.
Hogyan csökkenthető a téves bejegyzés kockázata?
A téves ingatlan-nyilvántartási bejegyzés lehetőségének csökkentése érdekében alapvető a jogszabályok és a gyakorlati eljárások pontos betartása, valamint a modern informatikai megoldások következetes alkalmazása. Mindenekelőtt kulcsfontosságú az okiratok alapos ellenőrzése: az ügyvédeknek, közjegyzőknek és földhivataloknak gondosan vizsgálniuk kell az azonosító adatokat, a tulajdoni lapokat, a mellékleteket és a benyújtott kérelmek jogcímét, illetve az ingatlan pontos adatait. Így minimálisra csökkenthető a személyazonossággal, cím- vagy helyrajzi számmal kapcsolatos tévedés. [jogkoveto.hu]
A digitalizáció előnyeit kihasználva, a bevezetett elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárások révén a rendszer automatikusan ellenőrzi az adatok formális megfelelőségét, csökkentve a gépelési és adminisztratív hibák esélyét. Az új rendszerben az adatbejegyzés során kiemelkedően fontos, hogy csak véglegesen érvényes okiratok és teljes körű adatok kerüljenek feltöltésre, mert utólagos javítás esetén az eljárás bonyolultabb lehet.
Elengedhetetlen az érintettek – tulajdonosok, leendő vevők, ügyvédek – részéről is az ingatlan-nyilvántartás naprakész ellenőrzése minden jogügylet megkezdése előtt. Már egy egyszerű tulajdoni lap lekérése is sok tévedést megelőzhet. Az ingatlanközvetítők és jogi képviselők kötelessége a tájékoztatás, valamint az adategyeztetés elvégzése.
Végül a rendszeres földhivatali belső ellenőrzések, az ügyfelektől érkező észrevételek gyors feldolgozása, s a hibák eseti, hivatalból történő javítása a prevenció jelentős részét képezik. A jogalkotó is külön szabályokat alkot az adatmigrációs hibák felismerésére és orvoslására, ezért folyamatos fejlesztés, oktatás és jogkövetés szükséges a területen.
A Szerzi segít!
Szeretné biztonságban tudni jogi ügyeit, és gyors, megbízható megoldást keres? A Szerzi az Ön partnere a jogi problémák megoldásában. Az online szerződésgenerátor segítségével egyszerűen és gyorsan készíthet személyre szabott, jogszabályokhoz aktualizált szerződéseket – legyen szó bérleti, megbízási vagy egyéb más szerződésről. Nem kell hosszadalmasan mintákat keresnie: néhány kattintással, az Ön igényeinek megfelelő dokumentumot állíthat elő.
Amennyiben kérdései lennének, vagy bizonytalan valamely jogi segítséget igénylő helyzetben, online jogi tanácsadás kereteiben a Szerzi oldalán regisztrált ügyvédekhez fordulhat, akár otthonából, kényelmesen és gyorsan. Bízza jogi problémáit szakértőkre!
