Életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése a lakásvásárlás. Ritkán történik meg, hogy a teljes vételár a zsebünkben lapul, így a legtöbb magyar család számára ez a lépés egyet jelent egy évtizedekre szóló lakáshitel-szerződéssel. A folyamat azonban nem csupán a vevő és az eladó közötti kézfogásról szól. A színre lépő bank, mint finanszírozó, kőkemény feltételeket támaszt, hogy biztosítsa befektetésének (a hitelösszegnek) a megtérülését.
- Az Adásvételi Szerződés – A Bank „Bibliája”
- A banki folyósítás módja
- Tehermentesség és meglévő hitelek
- A Banki Folyamat – A Hitelbírálattól a Folyósításig
- A Hitelbírálat (A vevő átvilágítása)
- Az Értékbecslés (Az ingatlan átvilágítása)
- A Hitelszerződés és a Közjegyző
- A Folyósítás Feltételei
- A Földhivatali Eljárás Lényege
- Széljegy
- Az Ügyintézési Idő: 60 Nap, de…
- Hiánypótlás
- Összegzés
A magyar piacon az OTP Bank meghatározó szereplő, így az ő eljárásrendjük és követelményeik megértése kulcsfontosságú. A bank nem csupán pénzt ad, hanem a tranzakció minden egyes jogi és adminisztratív lépését szigorúan felügyeli. Az általuk kiadott, adásvétel esetére szóló lakáshitel-tájékoztató (amely e cikk egyik alapját képezi) tűpontosan lefekteti azokat a sarokpontokat, amelyek nélkül a hitelfolyósítás meghiúsul.
Ez a cikk végigveszi az ingatlan adásvétel folyamatát kifejezetten a bank, jelen esetben az OTP szemszögéből: mit várnak el az adásvételi szerződéstől, milyen dokumentumokra van szükségük, és melyek a folyósítás kőbe vésett feltételei. Végül kitérünk a folyamat „csúcsára”, a földhivatali eljárásra, amelynek gyorsasága vagy lassúsága az egész ügylet sikerét meghatározhatja.
Az Adásvételi Szerződés – A Bank „Bibliája”
A laikus vevő azt gondolhatná, hogy az adásvételi szerződés (SPA) egy egyszerű dokumentum az eladó és a vevő között. A bank számára azonban ez a legfontosabb okirat, amelynek minden egyes betűjét jogászok vizsgálják. Ha a szerződés nem felel meg 100%-ban a banki elvárásoknak, a hitelkérelem megakad.
Az OTP Bank tájékoztatója egyértelműen rögzíti, mik azok a kötelező elemek, amelyeket látni akarnak a jogász által ellenjegyzett szerződésben.
A vételár és az önerő rögzítése
A bankot elsősorban a pénz érdekli. A szerződésnek pontosan tartalmaznia kell:
- A teljes vételárat: Bruttó összeg, amely megegyezik a felek által kialkudott árral.
- Az önerő mértékét: Ez az a rész, amit a vevő saját zsebből (vagy CSOK-ból, Babaváróból) fizet ki.
- A banki hitel összegét: Pontosan meg kell jelölni, mennyi a finanszírozási igény.
Az OTP számára kulcsfontosságú a fizetési ütemezés. Látniuk kell, hogy az önerő kifizetése (vagy legalábbis jelentős részének kifizetése) megelőzi a banki hitel folyósítását. A bank jellemzően az utolsó vételárrészletet fizeti ki, miután a vevő már „bőrét vitte a vásárra”.
A feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulás
Ez az a pont, ahol a legtöbb tapasztalatlan ügyvéd elvérezhet. Az OTP (és más bankok is) megkövetelik, hogy az eladó már az adásvételi szerződés aláírásakor adjon egy feltétlen és visszavonhatatlan hozzájáruló nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt).
De mire is ad engedélyt?
- A Vevő tulajdonjogának bejegyzésére: Ez logikus.
- A Bank jelzálogjogának (és a hozzá kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalomnak) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére.
Ez utóbbi a bank biztosítéka. A bank azt kéri az eladótól, hogy már akkor járuljon hozzá a bank jelzálogjogának feljegyzéséhez, amikor a teljes vételárat (a hitelösszeget) még meg sem kapta. Ez védi a bankot: miután folyósít, azonnal biztosítva van a ranghelye a tulajdoni lapon. Ezt az engedélyt az ügyvéd gyakran letétbe helyezi, és csak a vételár teljes kifizetésekor nyújtja be a Földhivatalba.
A banki folyósítás módja
A szerződésnek azt is tisztáznia kell, hová érkezik a hitelösszeg. Az OTP általában két opciót támogat:
- Ügyvédi letéti számla: Ez a legtisztább. A bank átutalja az összeget az eljáró ügyvéd speciális, letéti számlájára. Az ügyvéd akkor adja ki a pénzt az eladónak, ha minden feltétel teljesült (pl. a vevő birtokba lépett).
- Közvetlenül az eladó(k) számlájára: Ez is gyakori, de a bank csak akkor utal, ha már látja a tulajdoni lapon a „széljegyet”, ami a vevő tulajdonjogának és a bank jelzálogának bejegyzési kérelmét mutatja.
Tehermentesség és meglévő hitelek
Ritka az az ingatlan, ami teljesen „tiszta”. Ha az eladónak is van még hitele az ingatlanon, a helyzet bonyolultabb. A vevő bankjának (OTP) látnia kell a szerződésben, hogy mi lesz a sorsa a régi tehernek. A gyakorlat az, hogy az OTP a folyósított hitelösszegből először az eladó bankját fizeti ki (tehermentesít), és csak a fennmaradó részt utalja az eladónak. Ehhez az eladó bankjától egy „tehermentesítési” vagy „végtörlesztési” igazolásra van szükség, amely rögzíti a pontos tartozást.
A Banki Folyamat – A Hitelbírálattól a Folyósításig
A munka oroszlánrésze csak azután kezdődik, hogy megvan a tökéletes adásvételi szerződés. Az OTP tájékoztatója egyértelműen felvázolja az utat.
A Hitelbírálat (A vevő átvilágítása)
Mielőtt a bank egyáltalán az ingatlanra nézne, a vevőt veszi górcső alá.
- Jövedelemigazolások: Munkáltatói igazolás, utolsó 3-6 havi bankszámlakivonat (ahová a fizetés érkezik), és egyre gyakrabban NAV jövedelemigazolás. A bank a JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) szabályai alapján vizsgálja, hogy a vevő jövedelme elbírja-e a törlesztőrészletet.
- Személyes dokumentumok: Személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya.
- KHR lista ellenőrzése: Aktív, negatív KHR-listás múlt szinte automatikus elutasítást jelent.
Az Értékbecslés (Az ingatlan átvilágítása)
Ha a vevő hitelképes, a bank kiküldi a saját, független értékbecslőjét. Fontos tudni:
- Az értékbecslő nem a vételárat (piaci értéket) határozza meg, hanem a hitelbiztosítéki értéket. Ez az az összeg, amennyiért a bank „rossz esetben”, gyorsan pénzzé tudná tenni az ingatlant.
- Ez az érték szinte mindig alacsonyabb, mint a vételár (általában a piaci ár 80-90%-a).
- A bank a hitelt a hitelbiztosítéki érték alapján számolja (ennek maximum 80%-át adhatja oda), nem a vételár alapján. Ha nagy a rés a vételár és a becsült érték között, a vevőnek több önerőre lesz szüksége.
Az értékbecsléshez az OTP kéri a 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot és (családi ház esetén) a térképmásolatot.
A Hitelszerződés és a Közjegyző
Ha az értékbecslés is rendben van, a bank meghozza a pozitív hiteldöntést (hitelígérvényt ad). Ekkor következik a szerződéskötés.
- Hitelszerződés (vagy Kölcsönszerződés): Aláírás a bankfiókban. Ez rögzíti a hitel minden paraméterét (összeg, futamidő, kamat, THM).
- Közjegyzői Okirat: Ez a banki hitelezés elengedhetetlen része. A vevő(k) és adóstárs(ak) közjegyző előtt írnak alá egy egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatot. Ennek jelentősége óriási: ha az adós nem fizet, a banknak ezzel az okirattal nem kell bíróságra mennie, azonnal végrehajtást indíthat. Ez a közjegyzői díj mindig a vevőt terheli.
A Folyósítás Feltételei
A pénz még ekkor sincs a számlán. Az OTP (és más bankok) csak akkor folyósítanak, ha az alábbi, ún. „folyósítási feltételek” mindegyike teljesül:
- Aláírt hitelszerződés és közjegyzői okirat: Ez az alap.
- Önerő kifizetésének igazolása: A vevőnek igazolnia kell (pl. banki átutalási bizonylattal vagy az eladó írásos nyilatkozatával), hogy a szerződésben vállalt önerőt már kifizette. A bank nem fog fizetni, amíg a vevő nem.
- Friss tulajdoni lap (Széljegyek): Ez a legfontosabb adminisztratív feltétel. A bank látni akarja a 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapon, hogy az ügyvéd már benyújtotta a kérelmeket. Két széljegyet keresnek:
- A vevő tulajdonjogának bejegyzési kérelmét (gyakran „tulajdonjog fenntartással történő eladás” formájában).
- Az OTP Bank jelzálogjogának bejegyzési kérelmét.
- Lakásbiztosítás: A vevőnek kötelező lakásbiztosítást kötnie a megvásárolandó ingatlanra (már a birtokbavétel előtt!). A biztosítási kötvényen az OTP Bankot zálogjogosultként kell megjelölni. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan megsemmisül (pl. leég), a biztosító először a bankot kárpótolja. A befizetett első díjról szóló csekket be kell mutatni.
- Minden egyéb (ha volt): Pl. ha az eladónak volt hitele, be kell mutatni a törlési engedélyt az ő bankjától.
Ha ez a 4-5 pont mind ki van pipálva, a banki ügyintéző megnyomja a gombot, és 1-2 napon belül elutalja a hitelösszeget az adásvételi szerződésben meghatározott számlára.
A Földhivatali Eljárás Lényege
Ahogy az előző pontból kiderült, a banki folyamat és a földhivatali eljárás szorosan összefonódik. A bank addig nem fizet, amíg a Földhivatalnál „el nem indult az óra”.
Széljegy
Amikor az ügyvéd az aláírt adásvételi szerződést benyújtja a Földhivatalba (erre az aláírástól számított 30 napja van), a Földhivatal szinte azonnal, de legkésőbb 24 órán belül széljegyre teszi a kérelmet.
- Mi a széljegy? Egy elektronikus „post-it” a tulajdoni lapon. Azt jelzi a világnak, hogy az adott ingatlannal kapcsolatban egy eljárás van folyamatban (pl. eladás, jelzálogjog-bejegyzés).
- Miért kulcsfontosságú? A széljegy biztosítja a rangsort. Aki előbb nyújtja be a kérelmét, az „előrébb áll a sorban”. Ezért akarja a bank a saját jelzálogjog-kérelmét minél hamarabb a tulajdoni lapon látni, hogy más hitelező (vagy végrehajtó) ne tudja őt beelőzni. A széljegy az a minimum, amit a bank a folyósítás előtt látni akar.
Az Ügyintézési Idő: 60 Nap, de…
Az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint a Földhivatalnak az általános ügyintézési határideje 60 nap. Ez a beérkezéstől számítódik. Ez az az idő, amíg a kérelemből (széljegyből) jogerős bejegyzés, azaz határozat lesz.
- A 60 nap a maximum; a gyakorlatban (főleg a kevésbé terhelt megyei hivatalokban) ez lehet gyorsabb is, akár 2-3 hét. Budapesten és a nagyvárosokban azonban érdemes a 60 nappal számolni.
A Soron Kívüli Eljárás Mítosza
Lehetőség van soron kívüli eljárást kérni, amelyért extra illetéket kell fizetni (jellemzően 10.000 Ft). Ez felgyorsíthatja az eljárást, akár 8-15 napra is, de ez nem garantált. A Földhivatalnak ilyenkor is mérlegelési joga van. Banki hitel esetén az ügyvédek gyakran javasolják ennek megfizetését, hogy a banki folyamatok is gyorsabban haladjanak.
Hiánypótlás
A 60 napos óra megáll, ha a Földhivatal hibát talál a benyújtott adásvételi szerződésben. Ez lehet egy apró elgépelés (pl. rossz helyrajzi szám, elírt név) vagy komolyabb jogi hiba (pl. hiányzó aláírás, rosszul megfogalmazott bejegyzési engedély).
- Mi történik? A Földhivatal hiánypótlási felhívást küld az ügyvédnek.
- A következmény: Az ügyintézés leáll, amíg a hiba javítása (pl. a szerződés módosítása, újbóli aláírása) meg nem történik. Ez hetekkel, sőt hónapokkal vetheti vissza az ügyet.
Ezért kulcsfontosságú, hogy az eljáró ügyvéd ne csak az eladó és a vevő, hanem a finanszírozó bank jogi elvárásait is tűpontosan ismerje, és eszerint készítse el a szerződést. Egy banki előírásoknak nem megfelelő szerződés szinte biztosan hiánypótlást eredményez, ami az egész tranzakciót megfagyaszthatja.
Összegzés
Az ingatlanvásárlás banki hitellel egy háromszereplős tánc a vevő, az eladó és a bank között, miközben a zenét a Földhivatal és az ügyvéd szolgáltatja. Az OTP Bank, mint nagy finanszírozó, egyértelmű és szigorú szabályrendszert állított fel, amelynek középpontjában a kockázatok minimalizálása áll.
A folyamat sikere egyetlen dolgon múlik: a precizitáson. Az adásvételi szerződésnek tökéletesen tükröznie kell a bank elvárásait, a vevőnek makulátlan jövedelmi háttérrel kell rendelkeznie, és a földhivatali adminisztrációnak zökkenőmentesen kell haladnia. Bármelyik ponton csúszik hiba a gépezetbe – legyen az egy hiányzó munkáltatói igazolás, egy rossz mondat a szerződésben vagy egy földhivatali hiánypótlás –, az egész folyamat megáll, és a vágyott otthon kulcsai távolabb kerülnek. A felkészülés és egy tapasztalt, a banki gyakorlatot ismerő ügyvéd megbízása ma már nem luxus, hanem a sikeres adásvétel alapfeltétele.
Ha úgy érzi, hogy segítségre van szüksége a megfelelő ügyvéd kiválasztásában, ne habozzon felkeresni az oldalunk online jogi tanácsadás funkcióját. Egy kattintással megtalálhatja azt a szakembert, aki a magas szinten képviselheti jogi témában. Próbálja ki a Szerzi online jogi tanácsadás lehetőségét, amellyel könnyen felveheti a kapcsolatot egy hozzáértő ügyvéddel.
