A bérleti szerződés a polgári jog egyik leggyakrabban alkalmazott, mégis számos vitát kiváltó szerződéstípusa. E látszólag egyszerű konstrukció azonban a gyakorlatban gyakran vezet értelmezési nehézségekhez. A jogviták középpontjában sokszor áll a rendeltetésszerű használat, a bérleti díj fizetése, a szavatosság, illetve a szerződés megszüntetésének feltételei.
Jelen cikkünk célja, hogy összefoglalja a bérleti jogviszony legfontosabb kérdéseit – a bérleti díj fizetésétől kezdve egészen a szerződés megszűnéséig –, valamint gyakorlati iránymutatást adjon a bérleti szerződések biztonságos megkötéséhez.
Zavarják az őrkutyák a használatot?
Az alperes (bérbeadó) és a felperes (bérlő) megközelítőleg 1 év 2 hónap határozott időre kötöttek bérleti szerződést egy baromfi-vágóhíd megnevezésű ingatlan és annak eszközeinek bérletére. A szerződés szerint a felperes havi bérleti díjat és 7 millió 50 ezer forint óvadékot volt köteles fizetni, melyből az első havi bérleti díjat és az óvadék első – 4 millió 700 ezer forintos – részletét fizette meg.
A szerződés IX. pontja rögzítette, hogy az ingatlan őrzéséről az alperes három őrkutya igénybevételével gondoskodik, amit a felperes tudomásul vett. A felperes a szerződés megkötését követően egy hónappal azonnali hatállyal felmondta a bérleti szerződést, arra hivatkozva, hogy az alperes korlátozta az ingatlanba való bejutást, a zavartalan használatot, illetve akadályozta a munkavégzést a kutyák elengedésével és azzal, hogy csak a saját jelenlétében tette lehetővé a bejutást, illetve a működtetést. Az alperes a felmondást vitatta, és a felperesi tartozásokra hivatkozva törvényes zálogjogot gyakorolt a bérlemény területén lévő ingóságokon.
A felperes keresetében 4 millió 700 ezer Ft óvadék visszafizetésére és 2 millió Ft értékben ingóság kiadására, ennek hiányában megtérítésére, valamint kamatfizetésre kérte kötelezni az alperest. Álláspontja szerint az alperesi magatartás sértette a rendeltetésszerű használat jogát, és akadályozta a gazdasági tevékenységet. Az alperes a kereset elutasítását kérte, vitatva az azonnali hatályú felmondás jogszerűségét. Arra hivatkozott, hogy a szerződés IX. pontjában a felperes elfogadta az őrkutyák jelenlétét, így ez nem képezhette a felmondás alapját.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy az azonnali hatályú felmondásában megjelölt okok nem feleltek meg a szerződésben rögzített felmondási okoknak. Az őrkutyák általi akadályozásra való hivatkozás nem fogadható el, mivel a felperes a szerződésben tudomásul vette az ingatlan ilyen módon történő őrzését.
A felperes az ítélet ellen fellebbezett és a másodfokú bíróság annak helyt adva megváltoztatta az elsőfokú ítéletet. Megállapította, hogy az alperes súlyos szerződésszegést követett el azzal, hogy a felperes részére a bérlemény zavartalan használatát nem biztosította. A szerződésből nem következő, nagy mértékű korlátozást jelentett, hogy a felperes csak az alperes személyes jelenlétében, az őrkutyák elzárását követően tudott bejutni az ingatlanba. A bíróság szerint az őrkutyákra vonatkozó szerződési pont csupán az őrzésre vonatkozott, nem pedig a használat korlátozására. [A Budapest Környéki Törvényszék Pf.21085/2019/10. számú határozata]
Az alperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, azonban a Kúria helybenhagyta a másodfokú bíróság döntését. [jogkodex.hu]
Bérleti szerződés
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
Tárgy
A bérleti szerződés tárgya tehát valamilyen dolog, amely lehet ingó vagy ingatlan is. Ezen felül azonban a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) lehetővé teszi, hogy valamilyen jog időleges gyakorlását engedjük át ellenérték fejében, amely szintén bérleti szerződésnek minősül. Ki kell emelni, hogy csak olyan jog lehet bérleti szerződés tárgya, ahol a jogosult személye és a jog gyakorlója különböző személy lehet. Ugyanis, ha a jogosult személye is megváltozik, akkor már nem bérletről, hanem jogátruházásról lenne szó. Bérleti szerződés tárgya lehet például a vadászati jog vagy a halászati jog. [jogaszvilag.hu]
Visszterhesség
A bérleti jogviszonyban a bérlő főkötelezettsége a bérleti díj fizetése. A bérleti díj meghatározása rendszerint pénzben történik, de nincs akadálya annak, hogy az ellenszolgáltatás meghatározása és teljesítése ne pénzben történjen. Annak mértékét főszabály szerint szintén a felek határozzák meg.
Nagyon fontos, hogy bérleti szerződés esetén mindig van valamilyen ellenszolgáltatás a bérlő részéről, tehát a bérlet sosem lehet ingyenes. Amennyiben a szerződésben az egyik fél dolog időleges használatát ingyenesen engedi át a másik fél részére, a felek között nem bérleti szerződés, hanem haszonkölcsön-szerződés jön létre. A haszonkölcsön-szerződés szabályaira most nem térünk ki, azonban olvassa el ezt a cikkünket is, amelyben ezen szerződést mutatjuk be részletesen.
A bérleti díj fizetése
A bérlő főszabály szerint a bérleti díjat havonta előre, egy összegben köteles megfizetni. Ezen szabálytól természetesen a felek a szerződésben eltérhetnek és más módot állapíthatnak meg a bérleti díj fizetésére.
Fontos szabály, hogy a bérlő arra az időre, amíg a dolgot nem tudja használni, bérleti díj fizetésére nem kötelezhető, mert annak kockázatát elsősorban a bérbeadónak kell viselnie. Ez a szabály azon esetekre vonatkozik, amikor a bérlő saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja a dolgot. Azt, hogy ez a feltétel mikor teljesül, a bíróság objektív kritériumok alapján állapítja meg. [njt.hu]
Szavatosság
A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Tehát a bérbeadó biztosítja azt, hogy a bérlő mindvégig a szerződésnek megfelelően tudja használni a dolgot.
Amennyiben ezen kellékszavatossági kötelezettségének a bérbeadó nem tesz eleget, a bérlő a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályai szerint érvényesítheti jogait, azzal a különbséggel, hogy elállás helyett felmondásnak van helye és nem követelheti a dolog kicserélését. Ennek oka, hogy az eredeti állapot visszaállítása már nem lehetséges, illetve ésszerűtlen volna a bérbeadót új dolog beszerzésére kötelezni.
A bérbeadó szavatol továbbá azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre példa, amikor a bérleményen harmadik személynek használati joga van, így azt a bérlő nem tudja a szerződésnek megfelelően használni. Ezen kötelezettségre a jogszavatosság szabályai azzal az eltéréssel alkalmazandók, hogy a bérlő elállás helyett a szerződést felmondhatja, hiszen – ahogy az előző esetben, itt sincsen mód az eredeti állapot visszaállítására, elállásra pedig csak olyan esetekben kerülhet sor.
Egészséget veszélyeztető bérlemény
Fontos szabály vonatkozik arra az esetre, hogyha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti.
Ekkor a bérlő a szerződést még akkor is felmondhatja, ha ezen egészséget veszélyeztető állapotról a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Ezen jogáról a bérlő nem is mondhat le érvényesen.
Használat
A bérlő a dolgot csak a rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Ezt a bérbeadónak jogában áll ellenőrizni azzal a kikötéssel, hogy ezzel a bérlőt ne zavarja indokolatlanul.
Ha a bérbeadó azt tapasztalja, hogy a bérlő nem rendeltetésszerűen vagy a szerződésnek megfelelően használja a dolgot, figyelmezteti őt. Abban az esetben, ha a bérlő ezek után továbbra is folytatja az efféle használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést. [tudastar.ingatlan.com]
A használat átengedése harmadik személy részére
A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult harmadik személy használatába adni. Ha a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta más használatába, a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot saját maga használta volna. Azonban, ha a bérbeadó hozzájárulása nélkül tette ezt meg, azokért a károkért is felel, amelyek ezen átadás nélkül nem következtek volna be.
Költségek viselése
A bérlő csak a dolog fenntartásával járó kisebb költségek viselésére köteles. Minden más költséget, illetve a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadónak kell viselnie.
A bérlő azonban köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. Amennyiben a bérbeadó nem végzi el az őt terhelő munkálatokat, a bérlőnek joga van ezek – a bérbeadó költségén való – elvégzésére. [njt.hu]
A bérbeadó zálogjoga
Abban az esetben, ha a bérleti szerződés tárgya ingatlan, a bérlőnek az ingatlan területén levő vagyontárgyain a bérbeadót zálogjog illeti meg. Ezen zálogjog a bérbeadót a bérlő által meg nem fizetett bérleti díj, illetve egyéb költségek erejéig, azok biztosítékaként illeti meg. Ennek érdekében a bérbeadó megakadályozhatja ezen vagyontárgyak elszállítását.
Nem ritka, hogy a zálogjog – mivel az a bérlő által a bérleménybe bevitt összes ingó vagyontárgyra kiterjed – a bérbeadó érdekeinek túlzott biztosításához vezet. Ezért a bérlő kifogásolhatja a zálogjog fennállását vagy annak terjedelmét, aminek következménye, hogy a bérbeadó köteles lesz a zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. [jogaszegylet.hu]
A szerződés megszűnése
Ebben a körben jelentős különbség fedezhető fel a határozatlan, illetve a határozott időre szóló bérleti szerződések között. A határozott idejű bérleti szerződés a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg – ha a felek ehhez kötötték a szerződés megszűnését – a feltétel bekövetkeztével megszűnik. Ezzel szemben a határozatlan időre kötött bérleti szerződés a szerződések megszüntetésére vonatkozó általános szabályok szerint szüntethető meg. [drujvary.hu]
Jó tudni, hogy a Ptk. tartalmaz egy olyan szabályt, miszerint ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó – a megállapított idő elteltétől – tizenöt napon belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
Mindkét esetben megszűnik azonban a szerződés, ha a dolog elpusztul.
Felmondás
Nem meglepő, hogy a felmondás tekintetében is lényeges különbséget kell tenni aszerint, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan időre jött létre.
Határozatlan idejű bérleti szerződés
A határozatlan időre kötött bérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti. A Ptk. a felmondási időt ahhoz igazodva állapítja meg, hogy a felek a bérleti díjat milyen időszakokra határozták meg. Így:
- napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;
- heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;
- havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;
- hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.
Fontos, hogy ha a felmondási határidőt nem tartják be, akkor a felmondás az azt követő időszakra érvényes. Tehát például, havonta esedékes bérleti díj esetén szeptember 20-án mondják fel a szerződést, akkor az nem szeptember, hanem október végén szűnik meg. [njt.hu]
Határozott idejű bérleti szerződés
Ebben az esetben főszabály szerint a szerződést rendes felmondással megszüntetni nem lehet. A határozott idejű szerződések felmondására a törvény csak szerződésszegés esetén ad lehetőséget. Azonban, ha a felek úgy döntenek, semmi sem tiltja számukra, hogy ilyen szerződés esetén is kikössék a rendes felmondás jogát a szerződésben.
Megszünteti a felek halála?
Mivel a bérleti jogviszony sem bérbeadói, sem pedig bérlői oldalon nem személyhez kötött, ezért a szerződést nem szünteti meg egyik fél halála sem. A bérbeadó halála esetén az örökösök – erre hivatkozva – nem jogosultak a szerződés felmondására, mivel ők bérlettel terhelten örökölték meg a dolgot.
Azonban a bérlő halála esetén az örökösöket megilleti a felmondás joga, még a határozott időtartamú bérleti szerződések esetében is. Ennek oka, hogy indokolatlan volna olyan szerződés fenntartására kötelezni az örökösöket, amely mögött nincsen tényleges szükséglet. Ezen jogukat a hagyaték birtokbavételétől, illetve átadásától számított 30 napon belül gyakorolhatják.
Segít a Szerzi
Amennyiben segítségre van szüksége, akár valamilyen bérleti jogviszonnyal kapcsolatos kérdésben, akár más jogi problémával kapcsolatban, ne habozzon kapcsolatba lépni a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekkel. Az online jogi tanácsadás keretében szakértőink készséggel válaszolnak kérdéseire, és segítenek eligazodni a jogi részletekben.
