Az adásvétel az egyik legfontosabb szerződés típus, amely végigkísér minket az egész életünk során. Mikor bemegyünk a boltba vásárolni, egy adásvételt bonyolítunk le. Az adásvételi szerződés azonban sokszor nem csupán a vételár és a tulajdonjog átruházásáról szól. Számos különös jogintézmény kapcsolódhat hozzá — például elővásárlási jog, visszavásárlási jog vagy próbára vétel — amelyek jogi és gyakorlati szempontból is fontosak. Ez az útmutató segít eligazodni az adásvétel és az ahhoz kapcsolódó jogi fogalmak rendszerében.
- Az adásvételi szerződésről általánosságban
- Tulajdonjog-fenntartás az adásvételi szerződés során
- Kárveszély viselés kiszállítás során: az eladót vagy a vevőt terheli?
- Elővásárlási jog-az adásvétel egyik különös neme
- Minden esetben köteles tájékoztatni az eladó a jogosultat?
- Mi történik, ha a tulajdonos megsérti az elővásárlási jogot?
- Egy garázs esete
- Az adásvétel további különös nemei
- Visszavásárlási jog
- Vételi és eladási jog
- Részletvétel
- Megtekintésre vétel
- Próbára vétel
- Minta szerinti vétel
- Kössön adásvételi szerződést egyszerűen a Szerzivel!
Az adásvételi szerződésről általánosságban
Az adásvételi szerződés a tulajdonátruházó szerződések sorába tartozik. Tehát az eladó köteles a dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő pedig a vételár kifizetésére és a dolog átvételére. Amennyiben a szerződés tárgya ingatlan, az eladó az ingatlan birtokának átadására is köteles. Alapvetően jognyilatkozatot akár szóban is lehet tenni, viszont ingatlan vásárlás esetén a törvény írásbeliséget ír elő. Ingatlan esetén fontos továbbá, hogy a tulajdonjogunkat bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba.
Tulajdonjog-fenntartás az adásvételi szerződés során
Mi a szerepe?
Az eladó tulajdonjog-fenntartással biztosíthatja, hogy az áru tulajdonjoga mindaddig nála maradjon, amíg a vevő a teljes vételárat meg nem fizeti. Erre tipikusan akkor kerül sor, ha az adásvételi szerződés részletfizetést rögzít, vagyis a vételár nem egy összegben kerül kiegyenlítésre.
A tulajdonjog-fenntartás csak akkor érvényes, ha azt írásba foglalják, továbbá – a joghatások kiváltásához – a megfelelő nyilvántartásba is bejegyzik.
- Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői joggal együtt kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
- Ingó dolog adásvétele esetében az eladó köteles a vevő személyének feltüntetésével együtt a fenntartást a hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyezni.
- Amennyiben az ingó dolog tulajdonjogát közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és jogszabály a dolog elzálogosítását a lajstromba való bejegyzéshez köti, a megfelelő lajstromba kell bejegyezni (például gépjármű esetén a járműnyilvántartásba) a tulajdonjog-fenntartást a vevő személyének megjelölésével együtt.
Nyilvántartásba vétel hiányában:
- a vevőtől jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző harmadik fél megszerzi a dolog tulajdonjogát,
- vevő által az ingó dolgon harmadik személy javára alapított zálogjog a vevő rendelkezési jogának hiányában is létrejön.
Miért éri meg a tulajdonjog-fenntartás?
A tulajdonjog-fenntartás tehát abban az esetben játszik szerepet, ha a vevő nem egyszerre és nem egy összegben fizeti ki a vételárat. Ekkor ez a fenntartás biztosítékul szolgál az eladó számára, mivel a tulajdonjoga mindvégig megmarad, amíg a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat. Amíg nem kerül sor a kifizetésre, a vevő nem adhatja el, valamint nem terhelheti meg a dolgot. [tudastar.money.hu]
Mi az a vevői jog?
Ez egy új jogintézmény, amit 2025. januárjában vezetett be az új ingatlan-nyilvántartási törvény valamint a végrehajtásáról szóló rendelet. Tulajdonjog-fenntartás esetén a felek kérhetik a vevői jog bejegyzését a tulajdoni lapra. Ez jelzi, hogy a felek között ingatlan adásvételi szerződés megkötésére került sor. Ezen új jogintézmény lényege abban áll, hogy földhivatal felfüggeszt minden később benyújtott, ugyanazon ingatlanra vonatkozó tények, jogok bejegyzése iránti eljárást addig, amíg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre nem kerül, de legfeljebb 6 hónapig. A vevői jog határozott és határozatlan időre egyaránt kiköthető, de a határozatlan időre bejegyzett jogosultság esetében az ingatlanügyi hatóság a vevői jogot 5 év elteltével törli. [ugyved.ingatlan.hu, njt.hu, njt.hu]
Kárveszély viselés kiszállítás során: az eladót vagy a vevőt terheli?
A kárveszély viselése azt jelenti, hogy a dolog tulajdonosa viseli azokat a károkat, amelyek megtérítésére más személy nem kötelezhető. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint ez különösen azokra az esetekre vonatkozik, amikor a kár nem vezethető vissza más személy magatartására, és nincs olyan jogviszony (például biztosítási szerződés), amely alapján a kár megtérítése elvárható lenne. Ilyen esetekben a tulajdonos maga viseli a kár következményeit.
Manapság már nagyon elterjedt formája a vásárlásnak a különböző online felületeken történő adásvétel. Ilyenkor a megrendelt termék általában kiszállítással jut el a vevőhöz. Azonban ilyen esetekben könnyen előfordulhat, hogy nem tudjuk beazonosítani, hogy mégis ki viseli a károkat. A webáruház, a vevő vagy esetleg a kiszállító?
A Ptk. 6:122. § kimondja, hogy a szerződésben foglalt szolgáltatás teljesítését követően a kárveszély átszáll a másikra. A teljesítés helye azonban főszabály szerint a kötelezettnek a szerződés keletkezésének időpontja szerinti telephelye, ennek hiányában székhelye. Azonban a Ptk. 6:219. § külön rendelkezik fogyasztói adásvétel esetén arról, hogy kinek kell viselnie a károkat, ha fuvarozó szállítja ki a terméket:
- Amennyiben az eladó gondoskodik a terméknek a vevőhöz való eljuttatásáról, a kárveszély akkor száll át a vevőre, amikor a vevő, vagy a vevő által kijelölt harmadik személy átveszi a terméket.
- Azonban, ha a vevő bízta meg a fuvarozót a kiszállítással, a kárveszély akkor száll át a vevőre, amikor az eladó átadja a terméket a fuvarozónak. Kivételt képez ez alól, ha a fuvarozót az eladó ajánlotta. [fogyasztobarat.hu] [szerzi.hu]
Ezen rendelkezések az Európai Parlament és Tanács fogyasztók jogairól szóló EU irányelvvel összhangban állnak. [net.jogtar.hu]
Elővásárlási jog-az adásvétel egyik különös neme
Mi a lényege?
Az elővásárlási jog jogosultja elsőként, mindenkit megelőzve vásárolhatja meg az adott dolgot, amire nézve az elővásárlási joga fennáll. [szerzi.hu]
Elővásárlási jog fennállhat:
- jogszabály alapján ( például osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van egymás tulajdoni hányadára),
- szerződés alapján.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha a tulajdonos az adott dolgot el kívánja adni, és harmadik személytől kap egy vételi ajánlatot, amit el szeretne fogadni, az elfogadása előtt köteles értesíteni az elővásárlási jog jogosultját az ajánlatról. Ekkor a jogosult eldöntheti, hogy él-e elővásárlási jogával.
- Amennyiben igen, a harmadik személytől érkezett ajánlatban foglalt feltételek alapján elsőként veheti meg a dolgot.
- Ha a jogosult nem él elővásárlási jogával, akkor a tulajdonos az eredeti ajánlatnak megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartási törvény előírja, hogy az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell az elővásárlási jog jogosultjának a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát arról, hogy nem él ezen jogával.
- Ha a jogosult ilyen nyilatkozatot nem tett, akkor az eladónak nyilatkoznia kell arról, hogy a jogosulttal a vételi ajánlatot vele közölte, a nyilatkozattételre felszólította. Ezt a nyilatkozatot közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Valamint igazolni kell a megfelelő irattal, hogy az ajánlatról való értesítést és a felhívást a jogosult átvette.
Mi történik, ha több jogosult van?
Ha egy ingatlanra vagy más dologra nézve több személynek is elővásárlási joga van, akkor közöttük rangsor alakul ki, mégpedig az alapján, hogy ki mikor szerezte meg ezt a jogosultságot. Aki korábban lett jogosult, az előnyt élvez az adásvételi szerződés megkötésénél. Ha viszont többen azonos rangsorban állnak, és mindannyian élni kívánnak az elővásárlási jogukkal, a tulajdonosnak tájékoztatni kell a többi jogosultat. Ekkor nyolc napon belül visszavonhatják az elfogadó nyilatkozatukat. A határidő lejártát követően az adásvétel azokkal jön létre, akik fenntartották elfogadó nyilatkozatukat. Ha a jogosultak között nincs ismert érdekeltségi arány (például nem társasházi tulajdonosokról van szó), akkor a tulajdonjog közöttük egyenlő arányban oszlik meg.
Minden esetben köteles tájékoztatni az eladó a jogosultat?
A tájékoztatási kötelezettség nem terheli a tulajdonost, ha ez rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Természetesen ezeket a körülményeket az adott ügy során mindig alaposan kell mérlegelni, hiszen nem állapítható meg általánosan, hogy mit jelent a rendkívüli nehézség vagy a számottevő késedelem.
Mi történik, ha a tulajdonos megsérti az elővásárlási jogot?
Fontos tudni, hogy ha az eladó úgy köti meg az adásvételi szerződést, hogy nem tartja tiszteletben a jogosult elővásárlási jogát (például nem értesíti, vagy nem várja meg nyilatkozatát), akkor ez a szerződés relatív hatálytalanságát eredményezi a jogosulttal szemben. Ez azt jelenti, hogy a jogosult úgy tekinthet az adásvételi szerződésre, mintha az vele szemben létre sem jött volna, és akár bírósághoz is fordulhat az érdekeinek érvényesítése érdekében.
A hatálytalanságból fakadó igényeit a jogosult az adásvételi szerződés megkötéséről való tudomásszerzőstől számított 30 napig érvényesítheti. Azonban figyelni kell arra, hogy a jogosultnak ezzel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tennie kell, valamint igazolnia kell a teljesítő képességét, tehát azt, hogy a vételárat ki tudja fizetni. A jogosult az adásvételi szerződés létrejöttét követő 3 év elteltével nem érvényesítheti már igényeit még akkor sem, ha korábban nem tudott az adásvételi szerződésről.
Egy garázs esete
“Sziasztok!
Adott az alábbi tényállás: Egy társasházban egy tulajdonos ajánlatot tesz egy eladó garázsra. Ezután kifüggesztésre kerül az elővásárlási jog gyakorlásáról a dokumentum.
Én szeretnék élni az elővásárlási jogommal.
Ilyenkor mi a helyzet? A másik tulaj nem élt ezen jogával, csak vételi ajánlatot tett.
Köszi a segítséget!”
-Írta egy reddit felhasználó [reddit.com]
Alapító okiratban létesített elővásárlási jog
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény lehetővé teszi, hogy a társasház alapító okiratában a külön tulajdonban álló lakásra vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási jogot létesítsenek. Ahhoz, hogy ez az elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben is hatályos legyen, azt az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni, ennek hiányában az elővásárlási jog csupán kötelmi jogi hatállyal bír. Ez azt jelenti, hogy a megállapodás kizárólag a szerződő felek között keletkeztet jogokat és kötelezettségeket. A jóhiszemű, ellenérték fejében szerző harmadik személyt ugyanakkor védi az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve: a nyilvántartásba bejegyzett állapotot akkor is helyesnek kell tekinteni, ha az eltér a tényleges anyagi jogi helyzettől. Ennek megfelelően, ha a vevő az elővásárlási jogról nem tudott, és kellő körültekintés mellett nem is kellett tudnia, a tulajdonjogot érvényesen megszerzi.
Több jogosult számára lett alapítva elővásárlási jog?
- A sorrend első sorban az elővásárlási jog alapításának ideje alapján alakul. Ez azt jelenti, hogy a korábban keletkezett jog megelőzi a későbbit.
- Amennyiben ugyanazon garázsra több tulajdonostárs azonos ranghelyen jogosult elővásárlásra, és közülük többen is elfogadó nyilatkozatot tesznek az eladó által közölt vételi ajánlatra, az eladó köteles késedelem nélkül tájékoztatni erről a többi jogosultat. A tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül a jogosultak visszavonhatják elfogadó nyilatkozatukat. A határidő elteltével az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot fenntartó jogosultakkal jön létre, akik a garázson közös tulajdont szereznek, érdekeltségük arányában, ennek hiányában egyenlő arányban.
A teremgarázs-osztatlan közös tulajdon
Egy teremgarázs esetében előfordulhat, hogy az osztatlan közös tulajdonban áll, vagyis egy helyrajzi számon van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, és a használata a lakók közötti megállapodáson alapul. Ilyenkor a tulajdonosok tulajdonostársnak minősülnek, és egymással szemben, tulajdoni hányaduk arányában illeti meg őket a Ptk. 5:81. § szerinti elővásárlási jog. Itt tehát egy törvény által biztosított elővásárlási jogról van szó, ami megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot.
Az eladó ebben az esetben köteles értesíteni minden, a törvény alapján elővásárlási jogra jogosultat a vételi ajánlatról.
- Ha a tulajdonos társak között megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki az érintett tulajdoni hányadra nézve magáévá teszi az ajánlatot, akkor őt illeti meg az elővásárlási jog.
- Ha több, egymástól függetlenül fellépő tulajdonostárs van, az eladó jogosult kiválasztani, hogy kivel köti meg az adásvételi szerződést.
Elkerülhető az osztatlan közös tulajdon?
Az új ingatlan-nyilvántartás törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet lehetővé teszi a teremgarázsban található álláshelyek egyéb önálló ingatlanként való ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. [net.jogtar.hu] Tehát amennyiben a különböző álláshelyek önálló helyrajzi számmal vannak ellátva, akkor nincs közös tulajdon, az álláshelyek szabadon eladhatóak. [szerzi.hu]
Az adásvétel további különös nemei
Visszavásárlási jog
Amennyiben az eladó az eladott dolgot vissza szeretné vásárolni, akkor lehetősége van arra a feleknek, hogy visszavásárlási jogot kössenek ki. Ekkor a jogosult egyoldalú nyilatkozatával meg tudja vásárolni a dolgot, tehát nem szükséges hozzá egy újabb adásvételi szerződés. Ezt a felek közös megállapodással hozhatják létre, amiben megjelölhetik a visszavásárlási árat. Amennyiben nem határoznak meg ilyen összeget, a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékének megfelelő áron vásárolhatja meg a jogosult.
De fontos, hogy mindenképpen írásba kell foglalni. Ha a visszavásárlási jog tárgyát képező dolog közhiteles nyilvántartásba kell bejegyezni (például ingatlan-nyilvántartás), akkor ott fel kell tüntetni ezt a jogot is. Ez azért fontos, mert így ez a jog harmadik személlyel szemben is gyakorolható. Tehát, ha a dolog eladásra került, akkor a visszavásárlási jog jogosultja az új tulajdonossal szemben is gyakorolhatja ezen jogát. [kocsisszabougyved.hu]
Vételi és eladási jog
A vételi jog jogosultja a szerződésben meghatározott vételáron a tulajdonoshoz intézett egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhat egy adott dolgot a kötelezettől. Itt tehát a vevő lesz a jog jogosultja.
Az eladási jog jogosultja a szerződésben meghatározott áron eladhatja egyoldalú nyilatkozatával az adott dolgot. Tehát ez a jog is csak más tulajdonában lévő dolgon állhat fenn, saját dolgon nem. A vevő egy harmadik személy lehet, aki nem az eladási jog jogosultja.
Az érvényességhez a vételi és az eladási jogot is írásba kell foglalni. Közös bennük, hogy egyoldalú nyilatkozattal lehet mindkettőt gyakorolni, az adásvételi szerződés a vételi vagy az eladási jogot létrehozó szerződésben foglalt feltételekkel létre is jön ezáltal. Viszont itt fontos felhívni a figyelmet arra, hogy ha a dolgot közhiteles nyilvántartás tartalmazza, akkor ezen jogokat is érdemes bejegyezni. A vételi és az eladási jog kötelezettének tartózkodnia kell minden olyan magatartásól, amely a jog gyakorlását meghiúsítaná. [kocsisszabougyved.hu]
Részletvétel
Ebben az esetben a vevő a vételárat meghatározott időpontban, több részletben fizeti meg, azonban az eladó a dolgot még a teljes vételár kifizetése előtt a vevőnek átadja. Tehát a vevő annak ellenére, hogy nem fizette ki a teljes árat, mégis használhatja a dolgot, szedheti hasznait és hasznosíthatja.
Ha a vevő nem fizeti ki a részletet a megjelölt időpontban, akkor az eladó megvonhatja a részletfizetési kedvezményt vagy elállhat az adásvételtől. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetén akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett. Ha az eladó elállt a szerződéstől, akkor a vevőnek használati díjat kell fizetnie, illetve meg kell térítenie azt a kárt, ami meghaladja a rendeltetésszerű használatból eredő értékcsökkenést.
Megtekintésre vétel
A megtekintésre vétel célja, hogy a vevő a dolog alkalmasságáról, használhatóságáról, állapotáról meggyőződhessen azelőtt, hogy ténylegesen elköteleződne a vásárlás mellett. Az eladó köteles a megtekintést lehetővé tenni. Az adásvételi szerződés azonban csak azt követően lép hatályba, azaz a vevő akkor veszi meg tényleges a dolgot, ha a megtekintést követően így nyilatkozik. Az eladó jogosult határidőt kitűzni, ezen határidőn belül kell a vevőnek nyilatkoznia a tényleges vételi szándékáról.
- Amennyiben a vevő nem nyilatkozik a határidőn belül, az adásvétel nem lép hatályba.
- Amennyiben a vevő úgy nyilatkozott, hogy megveszi a terméket, az eladó kellékszavatossággal tartozik, vagyis felel a hibákért. Ez alól egy kivétel van: nem szavatol azért a hibáért, amely esetében bizonyítani tudja, hogy a vevő felismerte vagy fel kellett volna ismernie.
Próbára vétel
A próbára vétel annyiban hasonlít a megtekintésre vételhez, hogy a vevő először itt is megbizonyosodik a dolog minőségéről, állapotáról. Ebben az esetben azonban egy hosszabb idejű gyakorlati alkalmazásról van szó, tehát a dolog kipróbálásáról, mielőtt a vevő véglegesen elköteleződne. A kipróbálást követően a vevő nyilatkozik az adásvételi szerződés hatályáról. Határidőt a nyilatkozattételre szintén az eladó szabhat.
Lényeges különbség azonban a megtekintésre és a próbára vétel között, hogy a próbára vétel esetén az eladó által megszabott határidőn, ennek hiányában a dolog kipróbálásához általában szükséges határidő elmulasztása esetén mégis hatályban marad az adásvételi szerződés. Tehát csak a vevő kifejezett elutasítása eredményezi az adásvételi szerződés megszűnését. Az eladó kellékszavatossága ekkor is fennáll , amennyiben a vevő tényleg meg is vásárolja a dolgot, de itt sem felel azért a hibáért, amelyet a vevőnek fel kellett volna ismernie vagy akár fel is ismert, feltéve ha az eladó ezt a tényt tudja bizonyítani.
Minta szerinti vétel
Minta szerinti vétel esetében a felek az adásvétel tárgyát képező dolog valamely tulajdonságát mintára hivatkozással határozzák meg. Az eladó köteles az így meghatározott tulajdonságnak megfelelő dolgot szolgáltatni. A minta lehet egy darab anyag, egy próbadarab, egy korábban gyártott példány, bármi, amely alapján a vevő el tudja dönteni, hogy mit vár el.
Ha az eladó nem a mintának megfelelő terméket adta át, hibásan teljesít, és neki kell bizonyítania, hogy alapos oka volt a nem a mintának megfelelő termék szolgáltatására. Az eladó a dolog fel nem ismerhető hibájáért, tehát azokért, amelyeket kellő gondossággal nem lehet felismerni, akkor is szavatol, ha ezen hiba a mintában is megvolt már. A vevő azonban köteles a hibás mintát felmutatni. Ennek hiányában őt terheli annak bizonyítása, hogy a minta milyen tulajdonságokkal rendelkezett.
Kössön adásvételi szerződést egyszerűen a Szerzivel!
A Szerzi szerződésgenerátorával könnyedén létrehozhatja saját adásvételi szerződését. A Szerzi gyors, egyszerű és biztos megoldást kínál Önnek. Pár kérdést kell csupán megválaszolni, és kész is a jogi dokumentum.
Amennyiben kérdés merülne fel Önben egy adásvételi szerződés megkötése során vagy más jogügylettel kapcsolatban, keresse fel a Szerzi oldalára felregisztrált ügyvédek egyikét. A Szerzi online jogi tanácsadása keretén belül ellenőrzött, megbízható ügyvédekkel veheti fel a kapcsolatot, akik azonnali segítséget nyújtanak.
