Az albérleti szerződés kérdése ma egyre többeket érint: legyen szó diákokról, fiatal párokról vagy munkavállalókról. A bérleti jogviszony számos jogi és gyakorlati kérdést vet fel, ezért cikkünk célja, hogy bemutassa, mire érdemes figyelni a szerződéskötésnél, milyen jogok illetik meg és milyen kötelezettségek terhelik a feleket.
Az albérlet szó a közhiedelemmel ellentétben azt jelenti, hogy a bérbeadó kiad például egy lakást bérletbe a bérlőnek, majd a bérlő is kiadja azt albérletbe. Amennyiben a tulajdonos egyben a bérbeadó, akkor bérletről beszélünk, azonban ha az a személy is bérli a lakást és kiadja harmadik személynek, akkor már albérletről beszélünk. [legitimo.hu]
Érdemes először a lakásbérletekre, majd az albérletekre vonatkozó szabályokkal megismerkedni. Alapvető jogforrásként szolgál a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, röviden a lakástörvény.
Bérleti szerződés
A Ptk. csak a lakásbérletre vonatkozó különös szabályokról szól. Eltérő rendelkezés hiányában az általános szabályokat a különös szabályokban megfogalmazott eltérésekkel kell alkalmazni.
Bérleti szerződés alapján
a bérbeadó
- meghatározott dolog (pl. lakás)
- időleges használatának átengedésére
a bérlő
- a dolog átvételére és
- bérleti díj fizetésére köteles (ha nem kell fizetni, akkor haszonkölcsön-szerződésről van szó).
A Ptk. a bérleti szerződéseknél tér ki arra, hogy a bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult albérletbe vagy harmadik személy használatába adni. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. A lakás albérletbe adásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, másképp a szerződés érvénytelen.
Lakásbérleti szerződés típusai
Az albérleti szerződés, ugyanúgy, mint a bérleti szerződés lehet határozott vagy határozatlan idejű. Az előbbinek fontos előnye, hogy meghatározott ideig biztos pontnak számít, azonban körülményesebb a felmondás. Az utóbbinak pedig pont előnye, hogy rugalmasabb, könnyebb rendezni a felmondást, azonban nem feltétlenül biztosított a hosszútávú lakhatásunk.
Határozott idejű szerződés
A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
Határozatlan idejű szerződés
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Ha a felmondás nem ennek a határidőnek a betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
Felmondás
Bármelyik szerződésről legyen szó, az megszűnik alábbi esetekben:
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
- a lakás megsemmisül;
- az arra jogosult felmond;
- a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
Felek jogai és kötelezettségei
Tulajdonos (bérbeadó)
- A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak.
- A bérbeadó szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza.
- A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést. [drujvary.hu]
- A bérbeadó köteles gondoskodni
- az épület karbantartásáról;
- az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
- A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. [addkialakasod.hu]
- A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül; egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles teljesíteni.
Bérlő és albérlő
- A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja.
- A bérlő köteles a szerződésben meghatározott bérleti díjat a bérbeadónak megfizetni. [jogiforum.hu]
- A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles, kivéve, ha azok – az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel – a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. [drujvary.hu]
- Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le.
- A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel.
Tulajdonos (bérbeadó) és albérlő közötti viszony
Az albérlő és a bérbeadó (tulajdonos) között nincs közvetlen jogviszony, mivel az albérlő kizárólag a bérlővel áll szerződésben. Ha bármilyen kár keletkezik az albérlő közrehatása nyomán vagy szerződésszegés történik, a felelősséget minden esetben a bérlő viseli a tulajdonos felé. [jogkoveto.hu]
Bérlőtársi viszony
A lakásbérleti jogviszony során előfordulhat, hogy egy ingatlant nem egy, hanem több bérlő együtt bérel – őket nevezzük bérlőtársaknak. Ilyen esetben mindannyian azonos jogokkal és kötelezettségekkel rendelkeznek, jogaikat csak közösen gyakorolhatják, a bérbeadóval szemben pedig egyetemlegesen felelnek. Bérlőtársi jogviszony nemcsak a bérleti szerződés létrejöttekor alakulhat ki: önálló bérlet esetén is létrehozható, ha ehhez a bérbeadó, a meglévő bérlő és a leendő bérlőtárs is hozzájárul.
A felmondás szabályai ilyen helyzetben különös figyelmet igényelnek. A bérbeadó felmondása ugyanis csak akkor hat ki valamennyi bérlőtársra, ha a felmondási ok mindegyikükkel szemben fennáll, és a felmondást mindannyiukkal közölték. Ha a lakás bizonyos helyiségeit kizárólagosan, míg más részeit közösen használják a bérlők, az ilyen jogviszonyt társbérletnek nevezik. A társbérlők e sajátos helyzetben önálló bérlőnek minősülnek, így jogi státuszuk eltér a bérlőtársakétól.
Kártérítési felelősség
Lakásbérleti szerződés esetén a főszabály az, hogy a bérbeadó köteles biztosítani, hogy a lakás a bérlet teljes időtartama alatt alkalmas legyen a szerződésben meghatározott, rendeltetésszerű használatra. Ha ezt elmulasztja, és ebből a bérlőt kár éri – például beázás miatt –, akkor a bérbeadónak kell megtérítenie az ebből eredő károkat.
Ezzel szemben a bérlő azokért a károkért felel, amelyek a lakás nem rendeltetésszerű vagy szerződésellenes használatából adódnak. Csak akkor mentesülhet a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy mindent megtett a kár elkerülése érdekében, amit az adott helyzetben elvárhatónak lehet tekinteni. Ha ezt nem tudja igazolni, a bérbeadó jogosan követelheti tőle a kár megtérítését.
Fontos, hogy ha a lakásban olyan kár keletkezik, amely a bérlő hibáján kívül, de rendeltetésszerű használat mellett történt – például csőtörésből fakadó beázás –, akkor főszabály szerint továbbra is a bérbeadó viseli a felelősséget, még akkor is, ha a lakás éppen a bérlő birtokában van. Ugyanakkor a bérlőnek kárenyhítési kötelezettsége is van, azaz minden elvárható intézkedést meg kell tennie a kár csökkentése érdekében, például időben jeleznie kell a problémát a bérbeadó felé. [jogaszvilag.hu, tudastar.ingatlan.com]
Fontos, hogy ha a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával adta a dolgot albérletbe, akkor az albérlő magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta volna. Ellenkező esetben, azaz ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe, akkor azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.
Megtörtént eset
A bérbeadó kártérítési felelőssége nemcsak akkor merülhet fel, ha a bérleményt nem adja át, vagy az nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, hanem akkor is, ha más, a szerződésben vállalt kötelezettségeit szegi meg. A Kúria Pfv.22.275/2017/8. számú ügyében a felperes egy egyetemi területen lévő klubot és büfé–élelmiszerboltot bérelt öt évre.
A szerződés alapján több kötelezettsége is volt – például az egyetemisták és dolgozók igényeinek kiszolgálása, valamint heti két diszkó megszervezése. A nyereséges működést az is biztosította volna, hogy az egyetem vállalta, hogy a campuson csak ebben a klubban rendeznek zenés eseményeket.
Ezt azonban megszegték, mivel a hallgatói önkormányzat máshol is tartott diszkókat, ami csökkentette a felperes rendezvényeinek látogatottságát. A felperes – a szerződés adta lehetőséggel élve – albérletbe kívánta adni a helyiséget, azonban az egyetem a szerződés hatályban tartása helyett jogellenesen felmondta a bérleti szerződést, önkényesen zárat cserélt, birtokvédelmi eljárást indított, emiatt az albérlő visszalépett, és az albérleti szerződés meghiúsult.
Egy másik eljárásban kimondták, hogy a felmondás érvénytelen volt. A Kúria közbenső ítéletében elismerte a bérlő kárigényét, mivel az albérleti díj elmaradása a bérbeadó jogellenes magatartásának közvetlen következménye volt, tehát a felperes jogosan követelhette a kiesett haszon megtérítését. [kjb.hu]
Egyszerűen a Szerzivel!
Próbálja ki a Szerzi szerződésgenerátorát, és készítse el saját, jogszabályokhoz aktualizált lakásbérleti szerződését. hogy az mindig a legmagasabb szintű védelmet nyújtsa Ön számára!
Az online jogi tanácsadáson belül gyors és szakértői választ kaphat minden felmerülő kérdésre – legyen szó akár lakásbérleti szerződéssel kapcsolatos aggályokról, akár a szerződés vagy leltár pontosításáról.
