A lakásbérleti jogviszony sok ember mindennapjaiban játszik fontos szerepet. Bérbeadóként jelentős bevételi forrást jelenthet, valamint bérlőként könnyen juthatunk így lakáshoz anélkül, hogy egy nagyobb összeget fizetnénk ki egyszerre. A szeptember közeledtével mindig megnő az érdeklődés az albérletek iránt, hiszen az újdonsült egyetemisták közül sokan választják ezt a lehetőséget annak érdekében, hogy ott tudják folytatni a tanulmányaikat, ahol leginkább szeretnék. De egy jogviszony létrehozása során nem árt tisztában lennünk az adott szerződéses viszonyra vonatkozó szabályokkal. Ebben a cikkben ismertetjük, hogy mit kell tudni egy lakásbérleti szerződés megkötése során. Illetve mire érdemes odafigyelni a leendő, valamint a jelenlegi bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt.
- A bérleti jogviszony általános jellemzői
- A lakásbérleti szerződés létrejötte: Mit tartalmaz?
- A lakás leírását
- A bérleti díj mértékét
- A bérleti jogviszony időtartamát
- A kártérítési feltételeket és a kauciót
- A felek személyes adatait
- Bérlőtársi és társbérlői jogviszony
- A bérbeadó jogai és kötelezettségei
- A bérlő jogai és kötelezettségei
- Jogosult a bérlő változtatásokat eszközölni a lakáson?
- A lakásbérlet megszűnése
- Felmondási okok
- Megszűnik a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés a meghatározott idő elteltével?
- A bérlőt és a bérbeadót a megszűnést követően megillető jogok
- Az ingatlan elidegenítése
- Albérletbe adás
- Kössön lakásbérleti szerződést a Szerzi segítségével!
A bérleti jogviszony általános jellemzői
Használati jog
A bérleti szerződés a használati szerződés egyik típusa. Ennek folytán egy dolog használatának jogát engedjük át időlegesen. Cserébe a bérlő bérleti díjat köteles fizetni. A bérbeadó viszont szavatol azért, hogy a bérelt dolog a jogviszony fennállása alatt alkalmas lesz a rendeltetésszerű használatra. Ha nem alkalmas rá, akkor a bérlőt megilleti a felmondás joga, de kicserélést nem követelhet. Illetve akkor is felmondható a szerződés, ha fény derül arra, hogy harmadik személynek valamilyen olyan joga áll fenn a dolgon, ami a használatot ellehetetleníti.
Lakásbérleti szerződés esetében szintén beszélhetünk felmondási jogról a bérlő tekintetében, ha az épület használata az ember egészségét veszélyezteti még akkor is, ha tudott erről az állapotról a szerződés megkötésének időpontjában. Azt, hogy a használatra rendeltetésszerűen került-e sor a bérbeadó ellenőrizheti rendszeresen. A nem rendeltetésszerű használat, valamint a bérleti díj fizetésének elmulasztása szintén felmondáshoz vezethet.
Zálogjog
A bérbeadót törvényes zálogjog illeti meg a bérlő tulajdonába tartozó, valamint az albérletbe bevitt tárgyakon. Az alábbi jogeset jól szemlélteti ezen zálogjog lényegét:
- A bérbeadó határozott idejű lakásbérleti szerződést kötött az adóssal, aki orvosi eszközöket szállított az ingatlanba 2018. július 15-én. Az adós 2019. márciusától egészen augusztusig nem fizetett bérleti díjat.
- Egy másik személyt, azaz a beavatkozót azonban zálogjog illette meg az adós mindenkori teljes vagyonán. Ezt be is jegyezték a nyilvántartásba, így a zálogjoga 2019. január 16-án keletkezett a nyilvántartásba vétellel.
- Az adós ellen 2019. október 18-án felszámolási eljárás indult, amiben mind a bérbeadó, mind a beavatkozó hitelezőként vett részt. A felszámoló bizonyos vagyontárgyak esetében a bérbeadót, más tárgyak esetében a beavatkozót jelölte meg zálogjogosultnak. Később azonban egyértelműen rögzítette, hogy a beavatkozót minden tárgy esetében az első, a bérbeadót pedig a második ranghely illeti meg, hiszen a beavatkozó zálogjogát már 2019. január 16-án be is jegyezték a nyilvántartásba.
A kérdés az, hogy melyik zálogjog előzi meg a rangsorban a másikat, tehát mikor jön létre a bérbeadót megillető törvényes zálogjog? Kell-e valamilyen kifejezett szerződés létrehozása hozzá?
A másodfokú bíróság ítélete:
- A bíróság megállapította, hogy a bérbeadót a Ptk. 6:337. § (1) alapján megillető zálogjog áll az első ranghelyen.
- Alapvetően a zálogjog létrejöttéhez nem szükséges egy külön zálogszerződés fennállása ebben az esetben. A Ptk. 5:92. §-a rögzíti, hogy a törvény olyan rendelkezése pótolja a zálogszerződést, amely alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illeti meg. De a törvényes zálogjog esetén is szükséges kézizálognál a dolog birtokának átruházása, jelzálognál a nyilvántartásba vétel.
- Bérleti jogviszony esetén kézizálogról beszélhetünk, amely a törvény rendelkezésénél fogva automatikusan akkor keletkezik, amikor a bérlő a vagyontárgyat beviszi a bérleménybe. Hiszen ebben az esetben a jogi értelemben vett birtok és a tényleges fizikai uralom elválik egymástól, így mind a bérlő, mind a bérbeadó birtokosnak tekintendő. Tehát ez alapján a bérbeadó zálogjoga már hamarabb fennállt, mint a beavatkozóé. [kuria-birosag.hu]
Mit jelent tehát ez a törvényes zálogjog?
A zálogjog a bérleti díj, illetve a költségek kielégítésének erejéig tart. Amíg fennáll, a bérbeadó megakadályozhatja a vagyontárgyak elszállítását az albérletből, ha a bérlő nem teljesíti valamely kötelezettségét. A bérlő kifogással élhet, ekkor a bérbeadó 8 napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Amennyiben ezt a határidőt elmulasztja, úgy zálogjoga megszűnik. Ha a bérlő engedély nélkül elszállítja a tárgyakat, akkor a bérlő költségén való visszaszállítását követelheti a bérbeadó. Fontos megjegyezni, hogy azok a tárgyak nem tartoznak ide, amelyek nem a bérlő tulajdonát képezik (például kölcsönkapta) vagy, amelyeket jogszabály von ki a zálogjog alól.
A lakásbérleti szerződés létrejötte: Mit tartalmaz?
Az 1993. évi LXXVIII. törvény, röviden Lakástörvény egyértelműsíti, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásos formában érvényes. [njt.hu] A szerződés meghatározza a bérlő és a bérbeadó közötti jogviszony jogi kereteit. Rögzíti a felek közötti kötelezettségek és jogok pontos tartalmát.
A lakás leírását
A lakás elhelyezkedésén, címén kívül fontos rögzíteni az állapotát is. Leltárral rögzíthetjük a bútorokét, a berendezési tárgyakét is. Ez segíthet elkerülni a jogvitákat a jövőben.
A bérleti díj mértékét
A feleknek meg kell állapodnia a bérleti díj összegében. Amennyiben nem tudnak megállapodni a mértékében, kérhetik a bíróságtól annak megállapítását. Rögzítik a fizetés módját, illetve azt, hogy mikor válik esedékessé a fizetési kötelezettség.
A bérleti jogviszony időtartamát
A bérleti időtartam határozza meg, hogy meddig áll fenn a jogviszony. Szólhat határozott és határozatlan időre a lakásbérleti szerződés. A bérlő eddig jogosult az ingatlan használatára és eddig köteles fizetni a lakbért.
A kártérítési feltételeket és a kauciót
A kaució biztosítékként működik arra az esetre, ha a bérlő megszegi a lakásbérleti szerződésben leírtakat. Például károkozással vagy a fizetési kötelezettségének elmulasztásával. Ezt a szerződés megkötésekor kell megfizetni. Fontos megemlíteni, hogy amennyiben a kaució meghaladja három havi bérleti díj összegét, a bérlő kérheti a mérséklését a bíróságtól. A bérleti jogviszony végén ez az összeg visszajár, azonban levonásra kerülhetnek a bérlő által okozott károk, fennmaradt tartozások.
A felek személyes adatait
Természetesen szükséges feltüntetni a bérlő(k) és a bérbeadó nevét, lakcímét, személyi igazolványának számát. Egy szerződés megkötésekor mindig fontos, hogy a felek beazonosíthatóak legyenek. [zenga.hu]
Bérlőtársi és társbérlői jogviszony
A lakást többen is bérelhetik együttesen. Ebben az esetben bérlőtársakról beszélünk. Bérlőtársi viszony utólagosan is létesíthető, amennyiben a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs is beleegyezik. A bérlőtársak jogai egyenlőek, valamint kötelezettségeiket egyetemlegesen viselik a bérbeadóval szemben. Ha a lakást a bérlőtárs a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság megszüntetheti a bérleti jogviszonyát a bennmaradt bérlő kérelmére. Felmondás esetében akkor terjed ki a bérlői jogviszony megszűnése a bérlőtársra, ha a felmondási ok vele szemben is megvalósult, valamint a bérbeadónak közölnie kell vele is a felmondás tényét.
A társbérlői jogviszony esetében a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, többi helyiségét közösen használják. A társbérlő önálló bérlő.
A bérlőtárs a lakásba, a társbérlő a lakrészébe a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhat be más személyt. Kivételt jelent ez alól a bérlőtárs vagy társbérlő gyermeke, gyermekének a gyermeke. Társbérlő esetén kiegészül a lista a szüleivel, valamint házastársával.
A bérlőtárs és a társbérlő egyaránt kérheti a bíróságtól a másik fél jogviszonyának megszüntetését, ha ő vagy a vele együtt lakó személy nem fizeti meg a közös költségek ráeső részét vagy a közös használatban lévő helyiségekben kárt okoz. Továbbá, ha zavarja a lakásban élő személyek nyugalmát vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő magatartást tanúsít. De akkor is a bírósághoz fordulhat, ha a lakásba vagy a lakrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére valakit befogad.
Azonban a bírósághoz fordulást megelőzően a társbérlőt vagy bérlőtársat fel kell hívni a költségek rendezésére, valamint a zavaró magatartás befejezésére. Nincs szükség felhívásra, ha a magatartás annyira súlyos, hogy a sérelmet szenvedett féltől nem várható el a jogviszony fenntartása.
Amennyiben sikertelen volt a felhívás, és
- a felhívásban a költségek térítésére megszabott határidő leteltétől,
- a sérelmes magatartás megismétlődésétől,
- valamint ha nincs szükség felszólításra, a tudomásra jutástól
számított harminc napon belül meg kell indítani a keresetet. Különben a keresetindítási jog megszűnik. [pentingatlan.hu]
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
- A bérbeadó a szerződéses szabadság elvéből kifolyólag megválaszthatja a bérlőt, azaz eldöntheti, hogy kivel kíván lakásbérleti szerződést kötni.
- Meghatározhatja a bérleti díj és a kaució mértékét.
- A bérbeadó a lakás komfortfokozatának (komfort nélküli, félkomfort, komfortos, összkomfortos) megfelelő berendezésekkel együtt, a lakásbérleti szerződésben meghatározott feltételek teljesítésével és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a lakást a bérlő részére átadni. De megállapodhatnak abban, hogy a bérlő teszi rendeltetésszerűen használhatóvá. Ebben a megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. [tudastar.ingatlan.com]
- Ellenőrizheti a lakás használatát akár többször is, amennyiben a lakásbérleti szerződésben ebben állapodnak meg a felek. Eközben tartózkodnia kell minden szükségtelen zavarástól.
- A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, a berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, valamint a közös használatú helyiségek és a helyiség berendezéseiben keletkezett hibák elhárításáról. Ha a lakásban, a berendezésekben, illetve az épület központi berendezéseiben a bérlő magatartása miatt keletkezik a kár, követelheti tőle a hiba kijavítását vagy a költségek megtérítését.
- Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltözésével lehetséges, a lakásbérleti jogviszony ez idő alatt szünetel. A bérbeadó köteles ugyanazon a településen egy másik lakást felajánlani, valamint a bérlő ingóságainak elhelyezéséről gondoskodnia kell. A bérlő viszont köteles elfogadni egy kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is akár, ha az egyébként megfelel a lakás követelményeinek. [szerzi.hu]
A bérlő jogai és kötelezettségei
- A bérlő köteles a bérleti díjat kifizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, akkor a lakbért egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
- A bérlő jogosult a lakás rendeltetésszerű, valamint a lakásbérleti szerződésben foglaltaknak megfelelő használatára
- A bérlő köteles tűrni a lakás megóvása érdekében szükséges munkálatok elvégzését. A korszerűsítési munkálatokat nem köteles tűrni kivéve, ha azok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. A bérbeadó köteles közölni ebben az esetben a munkálatok időtartamát. A bérlő a kézhezvételt követő hónap utolsó napjáig felmondhatja a szerződést.
- Ha a bérbeadó nem végzi el az azonnali beavatkozást igénylő hibák elhárításához szükséges munkálatokat a bérlő felszólítása ellenére sem, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti ő maga is.
- A bérlő igazolt költségeinek egy összegben való megtérítését kérheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve, hogy ezzel nem okoz méltánytalan megterhelést a másiknak.
- A bérlő köteles az arra alkalmas időben a lakásba való bejutást biztosítani a bérbeadó számára annak érdekében, hogy ellenőrizze az ingatlan használatát.
- A bérlő a lakásba más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Nem szükséges a hozzájárulás, ha a befogadott személy a bérlő kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke.
- A lakásbérleti szerződés megszűnésekor köteles a lakást és berendezéseit a bérlő rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadni. Kivéve, ha a felek abban állapodnak meg, hogy a bérbeadó teszi arra alkalmassá. Az ezzel kapcsolatban felmerült költségek a bérlőt terhelik.
Jogosult a bérlő változtatásokat eszközölni a lakáson?
A bérlő és a bérbeadó megállapodhatnak abban, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. Ezen munkálatok során előfordulhat, hogy a lakás bérbeadáskori komfortfokozata megváltozik. Ebben az esetben a lakásbérleti szerződés megváltoztatására (például magasabb bérleti díj, új feltételek) csak akkor kerülhet sor, ha a költségeket a bérbeadó viselte.
A lakásbérlet megszűnése
A lakásbérleti jogviszony megszűnik az alábbi esetekben:
- A felek közös beleegyezéssel megszüntetik
- A lakás megsemmisül
- Az arra jogosult felmond
- A bérlő halálával, feltéve, hogy nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy
- A lakást a bérlő elcseréli
- A bérlőt Magyarország területéről kiutasították
- A bérlő bérleti jogviszonyát a bíróság vagy hatósági határozat megszünteti
Felmondási okok
A Ptk. rögzíti, hogy határozatlan idejű szerződés esetén rendes felmondással bármelyik fél élhet. A hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Ha nem ennek az időpontnak a betartásával történik, akkor a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére kell felmondottnak tekinteni.
A felmondás esetében megemlítendő továbbá, hogy a bérbeadó felmondhatja a lakásbérleti szerződést, ha a bérlő nem fizeti meg időben a bérleti díjat. A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett. Ennek hiányában a bérbeadó további nyolc napon belül felmondással élhet. A felmondás ebben az esetben az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat.
További felmondási ok a bérlő vagy a vele együtt élő személy(ek)nek az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartása. A bérbeadó köteles a bérlőt a magatartás megszüntetésére vagy a megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. Ha nem szűnik meg a kifogásolt magatartás, a bérbeadó legalább 15 napos határidővel a felmondást követő hónap végére felmondhatja a lakásbérleti szerződést. Nincs szükség felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
De a felmondás indoka lehet az is, ha a bérlő valamely a lakásbérleti szerződésben vállalt vagy jogszabályban meghatározott kötelezettségét nem teljesíti. [ingatlanjogok.hu] [szerzi.hu]
Megszűnik a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés a meghatározott idő elteltével?
Alapvetően a szerződésben megjelölt idő leteltét követően megszűntnek kell tekinteni a szerződést. Azonban kivételt jelent ez alól, ha a bérlő az adott időpontban nem adja át az ingatlant a bérbeadónak, hanem továbbra is a lakásban marad, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik. Ekkor a bérleti jogviszonyt határozatlan idejűnek kell tekinteni a továbbiakban. Ennek lehetőségét ki lehet zárni a lakásbérleti szerződésben.
A bérlőt és a bérbeadót a megszűnést követően megillető jogok
- A bérlő köteles a lakás birtokát átadni rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak.
- A Ptk. lehetőséget teremt arra, hogy a bérlő addig ne adja ki a kulcsokat, amíg a jogviszonyból keletkezett követelései kielégítést nem nyertek. Azonban ez idő alatt nem használhatja az ingatlant. Ha fény derül arra, hogy a bérlő követelései alaptalanok voltak, a visszatartás idejére köteles megfizetni a lakásbérleti szerződésben meghatározott bérleti díjat, ezt követően pedig minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
- A bérlő mindazt, amit saját költségén felszerelt, leszerelheti a lakás állagának sérelme nélkül. Amennyiben a bérbeadó megfelelő kártalanítást ajánl fel, nem gyakorolhatja az elviteli jogát a bérlő, ha az a lényeges jogi érdekét nem sérti. Az elviteli jogot korlátozhatják vagy ki is zárhatják a felek az ezzel járó hátrány kiegyenlítése mellett. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Az ingatlan elidegenítése
Megszűnik a jogviszony, ha a bérbeadó átruházza másra a lakást?
A bérbeadónak a bérleti jogviszony létrehozását követően lehetősége van arra, hogy eladja a bérelt ingatlant. Ebben az esetben az új tulajdonos a bérbeadó helyébe lép. Ezt követően a bérleti díjat is az új tulajdonos részére kell megfizetni. A bérbeadó és az új tulajdonos egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a lakásbérleti szerződésből kifolyólag terhelő kötelezettségek teljesítéséért. Abban az esetben, ha a bérbeadó át akarja ruházni a tulajdonjogot más személyre, a bérlő köteles megengedni, hogy a vevő megtekintse az ingatlant. Az új tulajdonos a határozott időre kötött szerződést felmondhatja, ha őt a bérlő a lakásbérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
Albérletbe adás
A köznyelvben elterjedt “albérlet” kifejezés inkább magára a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező ingatlanra utal, tehát a kibérelt lakásra. Azonban ez jogi kontextusban értelmezve egészen mást jelent. Albérlet akkor keletkezik, amikor a bérelt dolgot a bérlő szintén bérbe adja egy másik személynek. A bérlő így főbérlő lesz, az új bérlő pedig az albérlő. A lakásbérleti jogviszony esetében is lehetőség van erre, amennyiben az ingatlan bérbeadója ebbe beleegyezett. A főbérlő az albérlő magatartásáért úgy felel, mintha ő maga használná az ingatlant. Ha a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe a lakást, akkor azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be. [szerzi.hu]
Kössön lakásbérleti szerződést a Szerzi segítségével!
Egyszerűen és gyorsan szeretne szerződést létrehozni? A Szerzivel ezt könnyen megteheti! A Szerzi szerződés generáló szolgáltatásával pár perc leforgása alatt, pár kérdés megválaszolásával létrehozhatja a kívánt jogi dokumentumot, akár egy lakásbérleti szerződést is! Így több időt megspórolva, kevesebb hibázási lehetőséggel szerkesztheti meg saját szerződését.
A lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatban felmerülő vitás helyzetek elkerülése vagy megoldása érdekében keresse fel a Szerzire felregisztrált, ellenőrzött és megbízható ügyvédek egyikét. A Szerzi jogi tanácsadásával egyszerűen juthat jogi segítséghez.
