Az ingatlanpiac élénkülése – különösen a 2025 szeptemberében induló Otthon Start program hatására – megnöveli az igényt a szakszerű ingatlanközvetítési és jogi szolgáltatásokra. Az ingatlanvásárlók gyakran bizonytalanok abban, hogy milyen szakemberek bevonására van szükség egy ingatlan átruházás során, és hogyan választhatnak az ingatlanközvetítők és ügyvédek szolgáltatásai között.
- Kiindulópont
- Miért érdemes ismerni az ingatlanközvetítő és ügyvéd szerepét az Otthon Start programban?
- Az ingatlanközvetítői tevékenység szabályozása
- Az ügyvédek szerepe az ingatlanközvetítésben
- Ügyvédi ingatlanközvetítés előnyei
- Kizárólag ügyvédi hatáskörbe tartozó feladatok
- Az ügyvédi szolgáltatás komplex előnyei
- Következtetések és javaslatok
- Segít a Szerzi
Kiindulópont
Az ingatlan adásvétel a legtöbb ember életében az egyik legnagyobb értékű jogügylet, amely komoly anyagi és jogi kockázatokat rejt magában. Ebből következően nem közömbös, hogy ki segíti a feleket a folyamat során. Gyakran merül fel a kérdés, vajon elegendő-e az ingatlanközvetítő közreműködése, vagy szükséges ügyvéd bevonása is. Bár mindkét szereplő jelen lehet az ingatlanpiacon, feladataik, jogosultságaik és felelősségi köreik alapvetően eltérnek egymástól.
Az ingatlanközvetítő munkája elsősorban a felek közötti kapcsolat létrehozására és az adásvételi szándék összehangolására korlátozódik. Ő segíthet a megfelelő vevő vagy ingatlan megtalálásában, közvetítheti az ajánlatokat, előkészítheti a tárgyalási folyamatot. Ugyanakkor a közvetítő gyakran nem rendelkezik azzal a szakmai képességekkel, amelyek lehetővé tennék számára az adásvételi szerződés elkészítését vagy annak jogi szempontú ellenőrzését.
Miért érdemes ismerni az ingatlanközvetítő és ügyvéd szerepét az Otthon Start programban?
Az Otthon Start program 2025 szeptemberi indulása előtt érdemes tudatosan tájékozódni arról, milyen szakmai támogatást kaphatunk ingatlanvásárlás során, és miben különbözik az ingatlanközvetítő és az ügyvéd hozzáadott értéke.
Az ingatlanközvetítők főként a piaci tájékozódásban és az ingatlan kiválasztásában segítenek. Professzionálisan keresik fel a kínálatot, összehasonlítják az árakat, a helyszínen szervezik az ingatlanok bemutatását, és közvetítenek eladó és vevő között. Segítenek az ingatlan hirdetésében, dokumentáció előkészítésében, értékbecslésben és akár a „home staging” feladatokban is. Szakirányú végzettségükkel és jogi megfelelőségükkel a tranzakció előkészítésének mennyiségi és minőségi munkafázisaiban nyújtanak értéket. Piaci folyamatok ismeretében támogatják a feleket a reális árazásban és jó döntésekben. [becsuletesingatlanos.hu]
Az ügyvéd szerepe az adásvétel jogi lezárásánál válik elengedhetetlenné. Az okiratszerkesztés, földhivatali ügyintézés, letétkezelés és szerződés ellenjegyzése kizárólag ügyvédi feladat lehet – jogszabályi előírás miatt. Az ügyvéd felel a tranzakció jogi biztonságáért, elővásárlási jog, haszonélvezet, hitelügyek, illetékek, adók tekintetében szakszerű tanácsot ad, és jogi garanciát nyújt: a felek és az ügylet jogbiztonságát garantálja, valamint felelősségbiztosítással rendelkezik.
Az Otthon Start program időszakában várhatóan kiélezett piaci verseny és sürgető döntések jellemzik majd a lakáspiacot. Az előkészített stratégiai lépések (pl. előszerződés, vevői jog) csak jogi körültekintéssel nyújtanak valódi biztonságot. Ehhez az ingatlanközvetítő helyismerete és piaci tájékozottsága, valamint az ügyvéd jogi szaktudása együttesen biztosítja a sikeres és problémamentes lakásvásárlást. [otpbank.hu]
Az ingatlanközvetítő és ügyvéd szerepével már a programba való belépés előtt érdemes tisztában lenni, hogy megalapozott döntést hozzunk, megelőzzük a veszteséget vagy jogvitát, és biztonsággal felkészülhessünk az ingatlan megszerzésére.
Az ingatlanközvetítői tevékenység szabályozása
Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység szigorú jogszabályi keretek között folytatható. A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvény szerinti bejelentés szükséges az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz. Az ingatlanközvetítői tevékenység végzéséhez elengedhetetlen a megfelelő szakmai képzettség megszerzése és a nyilvántartásba vétel.
A 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet részletesen szabályozza a feltételeket. Az ingatlanközvetítő szakképesítés megszerzéséhez középiskolai végzettség szükséges, ezt követően speciális szakmai képzésen kell részt venni. A képesítő vizsga írásbeli és szóbeli részből áll, amely magában foglalja az ingatlanpiaci alapfogalmakat, az ingatlan-nyilvántartás ismeretét, valamint a dologi és kötelmi jog alapjait. [jogado.hu]
Az ingatlanközvetítői tevékenység köre kiterjedő: az ingatlanok adásvételének közvetítése, a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatása, forgalmi értékbecslés, valamint az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzése és előkészítése. Azonban fontos hangsúlyozni, hogy bizonyos feladatok kizárólag jogi képviselő – azaz ügyvéd – hatáskörébe tartoznak. [ingatlan.com]
Az ügyvédek szerepe az ingatlanközvetítésben
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) 64/C. § (5) bekezdése alapján az ügyvédek különleges helyzetben vannak. Az ingatlanközvetítői tevékenységet az ügyvédek ügyvédi vállalkozásukban külön vizsga alapján megszerezhető szakmai képesítés megszerzése nélkül is végezhetnek ügyvédi tevékenységüket kiegészítő szolgáltatásként. [herdon.hu]
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 3. § (1) j) pontja alapján az ügyvédi tevékenység gyakorlása keretében kiegészítő jelleggel folytatható az ingatlanközvetítői tevékenység. Ez azonban korlátozásoktól nem mentes: az ingatlanközvetítés és ügyvédi tevékenység ugyanazon ügyfél számára egyidejűleg nem végezhető, kivéve, ha a megbízott ügyvédi iroda különböző tagjai látják el a feladatokat, és az ügyfél ehhez írásban kifejezetten hozzájárul. [ingatlan.com]
Ügyvédi ingatlanközvetítés előnyei
Az ügyvédek ingatlanközvetítési tevékenysége több előnnyel jár a hagyományos ingatlanközvetítéssel szemben:
- Szabályozottság és felügyelet: Az ügyvédi ingatlanközvetítés jól szabályozott, etikai normák szerint működő, kamara által felügyelt tevékenység. Az ügyvédi kamarák folyamatos felügyeletet gyakorolnak, ami nagyobb biztonságot nyújt az ügyfelek számára.
- Felelősségbiztosítás: Az ügyvédek kötelező felelősségbiztosítással rendelkeznek, amely kiterjedhet az ingatlanközvetítői tevékenységre is. A felelősségbiztosítás mértékét a Magyar Ügyvédi Kamara szabályzata írja elő, minimum ötvenmillió forint káreseményenként.
- Letétkezelés: Az ügyvédek ellenőrzött, átlátható és jogszerű feltételek mellett kezelhetik a pénzletéteket az ügyletek során, ami jelentős pénzügyi biztonságot nyújt a feleknek. [herdon.hu]
Kizárólag ügyvédi hatáskörbe tartozó feladatok
Az ingatlan átruházás során felmerülnek olyan feladatok, amelyeket kizárólag ügyvédi tevékenységet végző személy láthat el. Ezek közé tartozik az okiratszerkesztés, az ügyvédi ellenjegyzés, a letétkezelés, valamint a földhivatali eljárás szakszerű lebonyolítása. [uzeletem.hu]
A 2025. január 15-től hatályba lépő új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING) további szigorításokat hoz. Az Üttv. 42/A. §-a értelmében ingatlan-nyilvántartási ügyben bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére csak olyan ügyvéd jogosult, aki ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult és ezt az ügyvédi kamarai nyilvántartás visszaigazolja.
Az ügyvédi szolgáltatás komplex előnyei
Az ügyvédi közreműködés az ingatlan átruházásban számos előnnyel jár:
- Időmegtakarítás: Az ügyvéd szakmai hozzáértése révén hatékonyabban kezeli az adásvételi folyamatot.
- Szakmai hozzáértés: Az ügyvéd ismeri az elővásárlási jog, haszonélvezet, tulajdonjog fenntartás és hitelintézeti specifikumok kezelését.
- Ingatlanpiaci ismeretek: Az ügyvédek naprakész ismeretekkel rendelkeznek a gazdasági és társadalmi trendekről, valamint a piaci szempontokról.
- Professzionális jogi ügyletvitel: Az ingatlan piacra kerülésétől a tulajdonbejegyzésig és birtokátadásig komplex szolgáltatást nyújtanak.
- Kockázatcsökkentés: A professzionális hozzáállás révén az ingatlan ügylet folyamata nem töredezik szét különböző szolgáltatók között.
- Etikus eljárás: Az ügyvédek etikai szabályoknak megfelelően járnak el, biztosítva a bizalmi, etikus és tisztességes megközelítést.
Következtetések és javaslatok
Az ingatlan átruházás összetett folyamat, amely során gyakran merül fel az igény közvetítő és egyéb szakértők bevonására. Az ingatlanközvetítők fontos szerepet játszanak az ingatlanpiacon – hirdetnek, bemutatnak, segítenek az ügyfelek megtalálásában, és alapvető dokumentációs feladatokat is ellátnak. Munkájukhoz szakirányú végzettség, nyilvántartásba vétel és engedély szükséges. [ingatlan.com]
Ugyanakkor az ingatlan átruházás jogi lezárása kizárólag jogi képviselő – azaz ügyvéd – közreműködésével valósítható meg, különösen okiratszerkesztés, ellenjegyzés, letétkezelés vagy földhivatali ügyintézés esetén. Az ügyvédek bizonyos esetekben ingatlanközvetítői feladatokat is elláthatnak, ám az eljárások tisztasága és a pártatlanság biztosítása miatt ugyanazon ügyfél esetében ezek elkülönítetten, külön személy által végzendők.
A jogi képviselő bevonása nemcsak kötelező bizonyos szakaszokban, de számos előnnyel is jár: szakmai megalapozottság, felelősségbiztosítás, jogi garanciák és etikus ügyletvitel. Az ügyvéd komplexebben kezeli az ügyleteket, figyelembe véve elővásárlási jogokat, hitelintézeti elvárásokat, adó- és illetékszempontokat is.
Az élénk ingatlanpiaci környezetben – különösen az Otthon Start program beindulásával – az előszerződés és vevői jog alkalmazása különösen fontos eszközzé válik az ingatlanvásárlók számára. Ha a felek ebben megállapodnak, hogy egy meghatározott ingatlan tekintetében, előre meghatározott és kölcsönösen kialkudott vételár ellenében, egy meghatározott későbbi időpontban vagy időintervallumban, egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Abban az esetben például, ha az előszerződés megkötését követően az eladó az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását sikerrel már nem kérheti. Ezek az instrumentumok biztosítják, hogy a vásárlók ne maradjanak le a kiszemelt ingatlantól, miközben a támogatási eljárás vagy egyéb finanszírozási kérdések tisztázódnak. [Kúria Pfv.20840/2021/7. számú precedensképes határozata]
Az ingatlan átruházás szakszerű lebonyolítása érdekében javasolt az ügyvédi közreműködés igénybevétele, amely nemcsak a jogi biztonságot garantálja, hanem az egész folyamat hatékonyságát és átláthatóságát is szolgálja.
Segít a Szerzi
Amennyiben ügyvédként az ingatlan adásvételi ügyletekhez keres hatékony, naprakész és gyakorlatias támogatást — például adásvételi szerződések előkészítésében, átvilágításában, vagy az esetleges jogi kockázatok feltérképezésében —, a Szerzi online jogi tanácsadása kiváló lehetőséget nyújt.
Legyen szó szerződések kidolgozásáról, jogi háttérelemzésről vagy a tranzakciók polgári jogi vonatkozásainak áttekintéséről, a Szerzi platformon elérhető ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik örömmel állnak rendelkezésére.
