Vegyünk példának egy megtörtént esetet, ami arról szól, hogy egy határozott idejű bérleti szerződés, miután lejárt az eredetileg megállapított időszak, automatikusan határozatlan szerződéssé alakul, ha a bérlő tovább marad az ingatlanban, és a bérbeadó a szerződés lejárta után 15 napos jogvesztési határidőn belül nem tiltakozik. Az érintett bérlők közül sokan nem is sejtik, hogy a szerződés ilyen módon átalakul, ezzel potenciálisan a rugalmasság elvesztéséhez és hosszabb távú kötelezettségekhez vezet. Az érintett kérdés tehát: miért és hogyan történik az automatikus átalakulás, illetve mi a teendő abban az esetben, ha a bérlő ragaszkodni kíván a határozott idejű megállapodáshoz? [reddit.com]
Jogszabályi háttér és megoldási javaslatok
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései (különösen Ptk. 6:338. §) szerint, ha egy határozott idejű szerződésben meghatározott időszak letelte után a bérlő a dolgot tovább használja, akkor a szerződés határozatlan időtartamúvá alakul, amennyiben a bérbeadó a megadott jogvesztési határidőn belül nem tiltakozik. Ez a szabály célja, hogy a jogviszony rendezett módon folytatódjon az ingatlan használata mellett, azonban egyes bérlők számára a hosszabb távú elköteleződés nem ideális, például ha a rugalmasabb életvitelt vagy rendszeres költözést részesítik előnyben. [ingatlan.com]
A problémára több lehetséges megoldás létezik:
- Szerződés előzetes pontosítása: Az egyik legjobb megelőző lépés, ha a bérleti szerződés írásban rögzíti, hogy a szerződés milyen feltételek mellett hosszabbodik meg, vagy éppen nem hosszabbodik meg. Ha a felek előre tisztázzák a megújítás részleteit, elkerülhető az automatikus átalakulás kérdése.
- Kommunikáció és határidő betartása: A bérbeadó köteles a szerződés lejárta előtt értesíteni a bérlőt a megújításról, illetve arról, hogy milyen feltételekkel kívánja fenntartani az ingatlanban a bérleti viszonyt. Ha a bérlő nem kíván határozatlan szerződést, az időben jelezheti felmondási szándékát. Ilyenkor a bérbeadó is köteles a megadott határidőn belül intézkedni, különben a szerződés automatikusan határozatlan lesz.
- Írásbeli felmondási lehetőség beépítése: A szerződésben célszerű rögzíteni, hogy a határozott idejű időszak lejárta előtt mindkét fél jogosult felmondani a szerződést írásban, meghatározott időtartamú előzetes felmondási határidő betartásával. Így az érintett bérlő előre tudja, hogy nem lesz kötve hosszabb időre, ha ez nem felel meg neki. [jogaszvilag.hu]
Nézzük meg a gyakorlatban
Képzeljük el, hogy Csenge és bérbeadója között határozott idejű szerződést kötöttek egy évre. Eszternek eredetileg rugalmas megoldásra volt szüksége, mivel folyamatosan változó munkahelyi viszonyai miatt nem akart hosszabb időre elköteleződni. A szerződés azonban nem tartalmazott egy olyan záradékot, amely kifejezetten kizárta volna az automatikus átalakulást. Az év letelte után Csenge úgy döntött, hogy tovább marad az ingatlanban, viszont a bérbeadó nem jelezte, hogy a szerződés határozatlan időtartamúvá válik.
Ekkor Csenge számára az automatikus átalakulás jogilag érvényes, pedig saját szándékával ellentétes, ezért mérlegelnie kellett, hogy marad-e, vagy új szerződést köt-e egy rugalmas megoldás érdekében. Ebben az esetben a legjobb megoldás az lett volna, ha a szerződéskötés előtt a felek már tisztázzák a szerződés hosszabbításának feltételeit, és írásban rögzítik, hogy Eszter kérheti a szerződés időtartamának meghosszabbítását vagy felmondását lejárat előtt.
Emellett a feleknek fontos, hogy folyamatosan kommunikáljanak egymással. Ha bármelyik fél változtatni kíván a szerződés feltételein – például egy lakótárs kilépése vagy a szerződés lejárta közeledtével – azt haladéktalanul jelezzék, és próbáljanak közös megegyezést kötni. Így nemcsak a pénzügyi terhek oszlanak meg igazságosabban, hanem a jogviszony is gördülékenyebben folytatódik.
A határozott idejű szerződés átalakulása határozatlan szerződéssé problémát okozhat, ha a felek nem kommunikálnak határidőben, vagy a szerződés nem tartalmazza a pontos előírásokat a szerződés hosszabbítására vagy felmondására vonatkozóan.
A bérelt dolog átruházása és a tulajdonjog változása
A bérleti szerződés egyik érdekes kérdése, hogy mi történik, ha a bérbeadó a szerződés megkötése után átruházza a bérelt dolog tulajdonjogát egy harmadik személyre. Ebben az esetben az új tulajdonos átvállalja a bérbeadó kötelezettségeit és jogaival egyetemlegesen köteles a szerződés alapján elvárt szolgáltatások teljesítésére.
Gyakorlati példaként lehet említeni, ha Anna eladja az ingatlant, amelyet Csenge bérelt. Az új tulajdonos köteles ugyanazzal a rendelkezéssel élni, mint az eredeti bérbeadó, így Csenge jogai nem sérülnek. Ugyanakkor a bérlőnek – jelen esetben Bélának – továbbra is lehetősége van arra, hogy a bérelt dolgot megtekintse például potenciális vevők esetében, ami a tulajdon átruházásakor előjön. [utcajogasz.hu, kocsisszabougyved.hu]
Lakásbérlet – a speciális szabályok és gyakorlati megfontolások
A lakásbérlet speciális jogintézményként nagy hangsúlyt kap a joggyakorlatban, mivel a lakóingatlanok bérbeadása személyes és társadalmi szempontból is érzékeny terület. A lakásbérletre vonatkozó szabályok részben a Polgári Törvénykönyv és a 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezésein alapulnak, és kizárólag írásbeli szerződést írnak elő. Ezekben az esetekben nem csupán a használat átengedése, hanem a kapcsolódó biztosítékok, mint a kaució mértékének szabályozása is kiemelt fontosságú. Amennyiben például a bérlőnek kaucióként meg kell fizetnie egy, a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó összeget, akkor a szerződéses viszonyban fennálló egyensúly fenntartása érdekében a bíróság mérsékelheti az összeget a bérlő kérésére. [drujvary.hu, berletiszerzodesem.hu]
A lakásbérleti szerződésben a bérbeadó karbantartási kötelezettsége is hangsúlyos. A bérbeadó köteles azonnal intézkedni, ha olyan hiba áll fenn, amely életveszélyt jelent vagy az épület állagát veszélyezteti. Például egy régi épületben előfordulhat, hogy a fűtésrendszer meghibásodása miatt a hőmérséklet hirtelen leesik télen, ami komoly egészségügyi kockázatot jelent. Ilyenkor a bérbeadónak – legyen az akár egy nagyobb társasház esetében a társasházkezelő – azonnal javítania kell a hibát, különben a bérlő jogosult a szerződés felmondására. [bplegal.hu]
Az elvitel joga, azaz az úgynevezett „ius tollendi”, szintén meghatározó a lakásbérlet esetében. A bérlő által a saját költségén kialakított berendezések eltávolítása engedélyezett, amennyiben ez nem roncsolja a lakás alapvető épségét. Például, ha Csenge a bérelt lakásban saját ízlésének megfelelő konyhabútort telepít, a szerződés megszűnése után eltávolíthatja azt, amennyiben a bérbeadó előzetesen megfelelő kártalanítást ajánl, amennyiben a berendezés eltávolítása ténylegesen hátrányos lenne számára. [erthetojog.hu]
Továbbá, a bérlő tűrési kötelezettsége szintén fontos elem a lakásbérleti szerződésekben. A bérlőnek el kell fogadnia, hogy a bérbeadó meghatározott időpontokban karbantartási munkálatokat végezzen a lakásban, de a munkálatoknak olyan mértékűek kell, hogy legyenek, melyek nem korlátozzák jelentősen a lakás használatát. Például, ha Annának be kell avatkoznia a lakás szerkezetének korszerűsítése érdekében, bérlőként Csenge értesítést kap írásban a munkálatok kezdete előtt, és adott esetben jogosult a felmondásra, ha a munkálatok lényegesen hátráltatják mindennapi életét. [drujvary.hu]
A rendes felmondás szabályai is különös figyelmet kapnak a lakásbérleti jogviszonyban. A határozatlan időre kötött szerződés esetében bármely fél a hónap tizenötödik napjáig köteles közölni a felmondási szándékát, hogy a következő hónap végére a jogviszony megszűnjön. Amennyiben például Béla el szeretné hagyni a bérelt lakást, annak felmondását időben írásban kell megtennie, különben a szerződés csak a felmondási időszak utáni bérleti időszak végén mondható fel.
Ezen felül, ha a bérlő vagy vele együtt élők olyan magatartást tanúsítanak, amely jelentősen ellentétes a bérbeadóval vagy a környék lakóival való békés együttéléssel, akkor a bérbeadó a súlyos szerződésszegés miatt előzetes felszólítás nélkül is jogosult felmondani a szerződést – ebben az esetben pl. nyolc napon belül köteles a felmondást közölni, miután tudomást szerzett a problémáról. [miko.hu]
Szerződés papíron
A bérleti szerződés, mint jogintézmény, számos összetett elemet foglal magában, amelyek célja a felek érdekeinek kiegyensúlyozása, a rendeltetésszerű használat biztosítása, valamint a vitás helyzetek rendezése egy előre meghatározott jogrendszeren belül.
A bérbeadó szavatossága, a dolog használatára vonatkozó szabályok, a harmadik személy részére történő átengedés lehetősége, a költségviselés, a bérleti díj fizetési rendje és a szerződés megszűnésének módjai mind-mind olyan elemek, amelyek révén a felek biztonságot és előreláthatóságot kapnak. A lakásbérlet esetében pedig a speciális szabályozás – például a kaució mértékének ellenőrzése, a karbantartás és a tűrési kötelezettség – az ingatlanok, mint alapvető életterek védelmét szolgálja. [ingatlanjog.hu]
A fentiekből jól látható, hogy a bérleti szerződés nem csupán egy formális jogi dokumentum, hanem egy élő, dinamikus intézmény, amely a mindennapi életben számos konkrét problémára nyújt megoldást. A gyakorlati példák – mint Anna és Béla esete, az engedély nélküli átalakítás, vagy a karbantartási munkálatok miatti vitás helyzetek – segítenek abban, hogy a jogszabályok ne csak elvont normák maradjanak, hanem a valós életben is alkalmazható és érthető szabályrendszerré váljanak. [e-ingatlanugyvedek.hu]
A bérleti jogviszony rendezésének lényeges pillére a felek közötti egyensúly, amelyet a szerződés minden egyes rendelkezése – legyen szó akár a szavatossági kötelezettségről, a dolog rendeltetésszerű használatáról, vagy a felmondási szabályokról – az érdekeltek biztonságos és előrelátható együttélésének biztosítására tervezett megoldásokkal hivatott szolgálni.
Végső soron elmondható, hogy a bérleti szerződésben megjelenő szabályok az adott jogintézmény komplexitását tükrözik. Ezek a szabályok nemcsak a felek közötti viszonyt szabályozzák, hanem egyben iránymutatást nyújtanak a szerződéses viták megelőzéséhez és megoldásához is. A megfelelően megfogalmazott szerződés segít abban, hogy az adódó vitás helyzetek elkerülhetők legyenek, vagy azok gyors, békés úton rendezésre kerüljenek. Így a bérleti szerződés nem csupán egy kötelező jogi aktus, hanem az együttélés, a tulajdon és a használat közötti kapcsolat dinamikus és folyamatosan fejlődő eszköze.
Összegzésként, e jogintézmény alapos ismerete és pontos alkalmazása elengedhetetlen mind a bérbeadók, mind a bérlők számára, hiszen így elkerülhetők a későbbi, bonyolult jogviták és biztosítható a felek közötti bizalom és együttműködés. Remélhető, hogy jelen cikk hozzájárult ahhoz, hogy a jogi megfogalmazások mögött rejlő logika és a szerződéses feltételek gyakorlati alkalmazása jobban érthetővé váljon, és a jövőben is segítséget nyújtson minden érintett számára a hatékony és tisztességes jogviszony kialakításában.
Bérleti szerződés a Szerzivel
Használja a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, amely lehetővé teszi, hogy gyorsan és kedvező áron személyre szabott, naprakész és jogilag megalapozott dokumentumhoz jusson.
Ha további útmutatásra van szüksége a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban, vagy más jogi kérdésben szeretne tanácsot kapni, a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére, hogy szakértői segítséget nyújtsanak.
