A társasházi közgyűléseken meghozott döntések sajnos gyakran nem egyeznek meg minden tulajdonostárs érdekeivel vagy szándékaival. A határozatoknak nemcsak a társasházi törvény előírásainak kell megfelelniük, hanem az alapító okiratban és a szervezeti és működési szabályzatban szereplő rendelkezésekkel is összhangban kell lenniük.
Az egyik társasház éves májusi lakógyűlésén esett meg, hogy a tulajdonostársak olyan határozatot hoztak, amelyben megtiltották az egyik tulajdonosnak, hogy az egyéni nyelvoktatásra fenntartott lakását ilyen célra hasznosítsa. Több tulajdonos is jelezte, hogy ez jogszabályellenes, azonban a többség ezt figyelmen kívül hagyta és lefolytatta a szavazást. Mi tehet ebben az esetben a sértett tulajdonos? Ebben a cikkünkben ennek a problémának a megoldására keressük a választ. [reddit.com]
Bármelyik tulajdonostársnak jogában áll megtámadni a közgyűlési határozatot, ha úgy véli, hogy az megsérti valamely jogszabály, az alapító okirat, vagy a szervezeti és működési szabályzat előírásait, vagy a tulajdonostársak kisebbsége számára lényeges érdeksérelmet okoz. A határozat megtámadása peres eljárás keretében történik, amelynek célja az, hogy a bíróság állapítsa meg a sérelmes határozat érvénytelenségét. A tulajdonostárs a vitatott határozat meghozatalától számított 60 napon belül fordulhat a bírósághoz, kérve az érvénytelenség megállapítását. Bár a kereset önmagában nem rendelkezik halasztó hatállyal (vagyis nem akadályozza meg, hogy a sérelmes határozatot végrehajtsák), a bíróság meghatározott esetekben ugyanakkor dönthet úgy, hogy elrendeli a végrehajtás felfüggesztését. [hervay.hu]
Társasházi közgyűlés
Mielőtt rátérnénk a határozatok megtámadásának szabályaira, érdemes kicsit alaposabban megvizsgálni a határozatokat meghozó szervet, vagyis a társasházi közgyűlést.
Mi a közgyűlés?
A közgyűlés a társasház egyik legfontosabb szerve, amelyen minden tulajdonostárs jogosult megjelenni vagy képviseltetni magát meghatalmazottján keresztül. Az általa meghozott döntések a közgyűlési határozatok, amelyek a társasház működését irányítják. A közgyűlés összehívása a törvény által meghatározott eljárásrendben történik, hiszen csak így biztosítható, hogy minden tulajdonos lehetőséget kapjon a részvételre. A köznyelvben lakógyűlésként emlegetett szerv számos tárgykörben, így többek között a gazdasági természetű kérdések, a költségvetés és a beszámoló, vagy akár a közös képviselő személyét érintő kérdések kezelésére és rendezésére jogosult. [whmcloud.hu, drpokrocos.hu]
Ki hívja össze?
A közgyűlés összehívása formálisan történik, amelynek kiemelt jelentőségét az adja, hogy a törvény biztosítani kívánja, hogy egyik tulajdonostárs se szoruljon ki a döntéshozatalból azért, mert nem hívták meg szabályszerűen. A közgyűlést rendszerint a közös képviselő (vagy ahol működik, az intézőbizottság elnöke) hívja össze. Erre a Társasházi törvény rendelkezései szerint évente legalább egy alkalommal sort kell keríteni, hiszen ezen az alkalmon dönt a tulajdonosi közösség az éves elszámolásról, a költségvetés megalkotásáról és az előző évi beszámoló elfogadásáról is. Ezt a közgyűlést a szervezeti és működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig össze kell hívni és meg is kell tartani. Szükség esetén természetesen gyakrabban is összegyűlhetnek a tulajdonosok, de ez az említett évi egy alkalom minden esetben kötelező.
A közgyűlést szintén kötelező összehívni, ha azt az összes tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok kérik, és ezzel egyidejűleg írásban megnevezik a napirendet és az összehívás okát is. Ha a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) nem hajlandó együttműködni és 30 napon belüli időpontra nem hívja össze a közgyűlést, akkor a 30. napot követően a számvizsgáló bizottság teheti ezt meg 15 napon belül. Amennyiben a számvizsgáló bizottság sem intézkedik, az összehívást kezdeményező tulajdonostársak vagy az általuk írásban meghatalmazott tulajdonostárs jogosult a lakógyűlés összehívására. [jogado.hu]
Hogyan kell összehívni a közgyűlést?
A társasházi közgyűlésen minden tulajdonos jogosult részt venni, vagy meghatalmazottja útján képviseltetnie magát. Éppen ezért nagyon fontos, hogy mindegyikőjük kapjon írásos meghívót, illetve egy példányt a társasházban jól látható helyen függesszenek is ki.
Mit tartalmaz a meghívó?
A meghívó tartalma igazán lényeges, hiszen amennyiben nem szabályszerű, előfordulhat, hogy maga a közgyűlés szabályszerűsége is vitatható lesz a későbbiekben. A Társasházi törvény értelmében a következő pontokat mindenképpen tartalmaznia kell:
- a közgyűlés időpontját és helyét,
- a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet,
- részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást,
- a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. [szetler.hu]
A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos mellékleteket (különösen az éves költségvetésről és az éves elszámolásról szóló kimutatásokat).
A meghívóval szemben általános követelmény, hogy az ügy tárgyát konkrétan, egyértelműen, pontosan jelölje meg. Ebből adódik, hogy az olyan megfogalmazások, mint ,,egyebek” vagy ,,folyamatban lévő ügyek” nem fogadható el, hiszen nem utal egyértelműen a szavazás tárgyára. Szintén érdemes az is kiemelnünk, hogy a meghívóban nem szereplő kérdésben nem hozható határozat. Más ügyben csak akkor lehet döntést hozni, ha minden tulajdonostárs jelen van a közgyűlésen és egyhangúan hozzájárulnak a napirenden nem szereplő kérdés megvitatásához és a határozathozatalhoz.
Hogyan kell lefolytatni?
A közgyűlés szabályszerű összehívása mellett nagyon fontos, hogy figyelmet fordítsunk a határozatképességre is. A társasházi közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet folyamatosan, a közgyűlés megnyitását követően, valamint az egyes napirendi pontokról történő szavazást megelőzően vizsgálni kell, amely a közgyűlés elnökének és a jegyzőkönyvvezetőnek a feladata.
Megismételt közgyűlés
Megismételt közgyűlést kell tartani, ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést berekesztette a határozatképtelenné válása miatt. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban, az eredetivel megegyező napirenddel kell összehívni, akár az eredetivel megegyező napra, amennyiben a szervezeti és működési szabályzat ezt lehetővé teszi.
Fontos és lényeges eltérés, hogy a megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, vagyis akár az összes tulajdoni hányadnak kevesebb, mint 50%-val rendelkező tulajdonosok is jogszerűen határozatot hozhatnak. Ezt a tényt azonban a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. Olyan kérdésben azonban nem lehet határozatot hozni, amelynél a Társasházi törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg. [jogado.hu]
Közgyűlési határozatok
A társasházi közgyűlés minden lényeges döntését határozatok formájában fogalmazza meg, amelyet a Közgyűlési Határozatok Könyve tartalmaz. Ezt a nyilvántartást a közös képviselőnek kell vezetnie, és abba bármelyik tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról (a másolás költségének megtérítésével) másolatot kérhet.
Miről dönthet a közgyűlés?
A Társasházi törvény tételesen meghatározza azoknak az ügyeknek a körét, amelyben csak a közgyűlés hozhat döntést egy társasház működése során:
- az alapító okirat módosítása, a társasháztulajdon megszüntetése,
- a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása,
- a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása,
- a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai), valamint a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása,
- a közösség éves költségvetése és elszámolása, a számviteli szabályok szerinti beszámoló elfogadása, valamint a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) részére történő jóváhagyás megadása,
- a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke és tagjai), illetve a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja elleni kártérítési per megindítása, illetve büntetőfeljelentés megtétele,
- polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése,
- minden egyéb ügy, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő (vagy az intézőbizottság), illetve a számvizsgáló bizottság hatáskörébe,
- az építtető tulajdonostárs lakásában tervezett olyan építési munkához történő hozzájárulás, amely érinti a közös tulajdont.
Megtámadás
A társasházi közgyűlésen meghozott határozatok minden érintettre, vagyis az összes tulajdonosra kötelezőek. Amikor nem a megfelelő tartalommal vagy eljárásrendben hozzák meg őket úgy kellemetlenségeket okozhatnak az érintett tulajdonosoknak, akik végeredményben csak a bíróság előtt zárhatják le az ügyet, feltéve, hogy személyesen nem tudnak egyezségre jutni. [arsboni.hu]
Milyen okból lehetséges?
A közgyűlési határozatok megtámadására alapvetően három fő okból van lehetőség, amelyeket a következőkben gyűjtöttünk össze.
I. Eljárási szabálysértések:
- Nem a napirenden feltüntetett ügyben hozták: fontos, hogy csak olyan ügyben hozhat határozatot a lakógyűlés, amely szerepelt a meghívóban feltüntetett napirendi pontok között.
- Hiányzott a meghatalmazás vagy a határozatképesség: a lakógyűlésre minden tulajdonostársat meg kell hívni, akik adott esetben meghatalmazás segítségével képviseltethetik magukat. Ennek hiányában érvénytelen a leadott szavazat. Fontos a határozatképesség vizsgálata is, hiszen ennek hiányában a határozat nem lesz érvényes.
- Hiányzó írásbeli tájékoztatás: előfordulhat, hogy a döntéshozatalhoz előzetes írásbeli tájékoztatásra van szükség, amelynek hiányában szintén érvénytelen lesz a határozat.
- Nem szabályszerűen kézbesített meghívó: minden tulajdonos jogosult részt venni a közgyűlésen, amelyről a meghívóból értesül. Fontos, hogy mindig törvényes határidő megtartásával, az általuk megjelölt címre érkezzen.
- Elszámolási hibák: az elszámolást tartalmazó határozatnak a körülményektől függően kellően részletezettnek kell lennie, ez azonban egyedi mérlegelés alapján dől el. Mindenesetre, amennyiben nem tartalmazza például a még nem teljesített követelések részletezését, bizonyosan érvénytelen lesz. [drpojjak.com, atalogia.hu]
II. Anyagi szabálysértések
Anyagi szabálysértések esetén a közgyűlési határozat alaki szempontból érvényes (vagyis szabályszerű követelmények között született), ugyanakkor a tartalma valamely jogszabályi rendelkezéssel, például a Társasházi törvénnyel vagy a Polgári Törvénykönyvvel ellentétes.
III. Kisebbségi érdek sérelme
Ez a megtámadási ok arra az esetkörre vonatkozik, amikor a tulajdonosi közösség többsége olyan határozatot fogad el, amely hátrányosan érinti a tulajdonosok kisebbségét. Fontos, hogy a határozat által okozott érdeksérelemnek lényegesnek kell lennie, és jogos érdeket kell sértenie az érvénytelenség megállapításához. Ennek pontos tartalmát nehéz általánosságban megragadni, ezáltal minden esetben a körülmények mérlegelésétől függ, hogy a határozat érvénytelenségét eredményezi-e. [origo.hu]
Hogyan lehet megtámadni?
A társasházi közgyűlés által hozott határozat megtámadására bármelyik tulajdonostárs jogosult, amennyiben a döntés jogszabályba, az alapító okiratba, az SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Mivel előfordulhat, hogy a határozat jogellenessége egyik tulajdonostársat sem sérti, vagy adott esetben fel sem tűnik nekik a hiba, a jegyző is jogosult megtámadni. Erre a döntés meghozatalától számított 30 napos határidőn belül van lehetőség a keresetlevél benyújtásával. [atalogia.hu]
Kérjen segítséget a Szerzin keresztül!
A társasház hatékony működésének egyik záloga a tulajdonosok olajozott döntéshozatala, amelynek fő színtere a közgyűlés. A jogszabályoknak megfelelő összehívás és lefolytatás mellett érdemes hangsúlyt fektetni az aktív és kompromisszumkész részvételre is, hiszen e nélkül aligha képzelhető el az együttműködés. Amennyiben jogi segítségre van szüksége vagy kérdése merült fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.
