A társasházak működése rengeteg lakost érint, azonban jellemzően csak akkor foglalkozunk a témával, amikor a problémák már elviselhetetlenné váltak. Érdemes azonban korábban lépni és már a beköltözéskor utánajárni, pontosan mivel is fog járni, hogy egy lakóközösség tagjaivá válunk, hiszen a felkészültség rengeteg problémától megkímélhet mindenkit. Ebben a cikkünkben a társasházi lét legalapvetőbb dokumentumairól olvashatnak: az alapító okiratról, a szervezeti és működési szabályzatról és a házirendről.
Alapító okirat
Az alapító okiratot a társasház alkotmányának is szokták nevezni, hiszen pontosan ugyanakkora jelentőséggel bír. Ez a dokumentum ugyanis a legalapvetőbb információkat tartalmazza a társasház egészéről, így lakásvásárlás esetén mindenképpen szánjuk rá az időt az átböngészésére.
Mit találhatunk benne?
Az alapító okirat elnevezése is egyértelműen utal arra, hogy ez a dokumentum hozza létre a társasházat. A megalakuláshoz be kell nyújtani a földhivatalba, hiszen e nélkül az ingatlannyilvántartásban nem fog társasházként szerepelni az ingatlan. Az alapító okiratot az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító adhatja ki, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett vagy (kevésbé jellemző módon) közokiratba foglalva. [ingatlanangyal.hu]
Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeit a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény tartalmazza. Ez alapján, ha társasházi ingatlant vásárolunk és beleolvasunk az alapító okiratba, a következő információkat mindenképpen meg fogjuk találni benne:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakásokhoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- valamint a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Ahogy láthatjuk, az alapító okirat tartalmi elemeinek jelentős része azzal foglalkozik, hogy meghatározza a tulajdoni viszonyokat. Lényegében az a legfontosabb feladata, hogy pontosan és egyértelműen elkülönítse az ingatlan külön tulajdonba kerülő részeit azoktól, amelyek közös tulajdonban vannak. [jogaszvilag.hu]
,,Az Alapító okirat megléte új és használt lakás vásárlása esetén egyaránt fontos. Enékül osztatlan közös tulajdont vásárolunk, azaz az egész ház és benne valamennyi lakás, helyiség, az összes tulajdonostárs közös tulajdonát képezi. “- húzza alá az alapító okirat jelentőségét a tarsashazikepviselo.hu.
Mi sem támasztja alá jobban az alapító okirat fontosságát, mint az a tény, hogy tartalmazhat olyan jogokat, amelyek az ingatlan tulajdoni lapján nincsenek feltüntetve, mégis alapvetően befolyásolják az ingatlanvásárlást. Ilyen lehet például az elővásárlási- vagy előbérleti jog kérdése, vagy az, hogy a kiszemelt lakáshoz tartozik-e külön tárolóhelyiség vagy gépkocsibeálló. A kizárólagos használati jogot is az alapító okiratban szokták feltüntetni. A következő esetből is láthatjuk, hogy ezekkel az információkkal fontos tisztában lennünk, hiszen akár a bíróságon is találhatjuk magunkat, ha nem vagyunk kellően tájékozottak.
Elbukott garázs
A jogvita tökéletesen példázza, hogy egy apró figyelmetlenség milyen kellemetlen helyzetet tud eredményezni akár évek múlva is. Az események egy 20 lakásos társasházban játszódnak, amelyben egy 20 beállásos teremgarázs is volt, osztatlan közös tulajdon tárgyaként. Az egyik lakó úgy döntött, hogy eladja a lakását és a saját beállóhelyét az egyik kollégájának. Megegyeztek a vételárban és a szerződést is aláírták, amely alapján a földhivatal bejegyezte az ismerős tulajdonjogát a lakásra és a beállóra is. A költözés lezajlott, az új tulajdonos birtokba vette új otthonát és minden visszazökkent a hétköznapi kerékvágásba.
A hír villámcsapásként érkezett: kiderült, hogy az egyik tulajdonostárs megtámadta a beállóhely értékesítéséről szóló szerződést semmisségre hivatkozással. A tulajdonos nagyon megijedt és egyből ügyvédhez fordult. Kérdéseire rossz híreket kapott. Az ügyvéd elmagyarázta neki, hogy egy olyan garázs esetében, amely az ingatlan nyilvántartásban egyetlen albetétként szerepel, a tulajdonostársak elővásárlási joggal rendelkeznek, hiszen osztatlan közös tulajdonnal állunk szemben. A törvény előírja, hogy ha az egyik tulajdonos szeretné értékesíteni a tulajdoni hányadrészét, a vevő által tett vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell a többi tulajdonostárssal, hiszen csak így kapnak lehetőséget az elővásárlási joguk gyakorlására. Ez nagyobb társasházak esetében komoly adminisztratív terhet jelent, amelyet nem érdemes figyelmen kívül hagyni, hiszen pontosan úgy járhatunk, mint az eset szereplői.
Abban az esetben ugyanis, ha az elővásárlási jog megsértésével kötik meg az adásvételi szerződést, a jogosult egy bizonyos határidőn belül megtámadhatja, ha igényt tart a beállóhelyre. Erre alapvetően viszonylag rövid ideje van, hiszen csak a szerződés megkötéséről való tudomásszerzést követő 30 napos határidőn belül jelezheti a jogosult, hogy érvényesíteni kívánja az igényét. Azaz, ha az egyik tulajdonos megtudja, hogy úgy adta el valaki a tulajdoni hányadrészét, hogy nem értesítette a jogosultakat róla, 30 napon belül el kell döntenie, hogy megtámadja-e a szerződést.
A probléma igazi forrása azonban nem ebben a 30 napos határidőben rejlik, hanem sokkal inkább abban, hogy teljesen kiszámíthatatlan, hogy mikor tudják meg a tulajdonostársak, hogy megkötötték a szerződést. Ez teljesen bizonytalanná tenné az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok adásvételét, így a törvény bevezetett egy 3 éves határidőt is. Ennek értelmében, ha a szerződés megkötésétől számítva már 3 év eltelt, a szerződés fixálódik, és egyik tulajdonostárs sem támadhatja már meg, hiába sérti jogait az adásvétel. [jogado.hu]
Éppen ezért történhetett meg, hogy a vevő – vagy ideiglenes tulajdonosként is nevezhetnénk – két és fél év után elbukta a beállóhelyet. Valószínűleg mindez nem történt volna meg, ha a felek körültekintően utána járnak a teremgarázsok értékesítésének és olyan ügyvédet bíznak meg az ügy lebonyolításával, aki kellő jártassággal rendelkezik ezen a területen. A teremgarázsok adásvételével ebben a cikkünkben foglalkoztunk részletesen. [reddit.com]
Hogyan szerezhetjük be az alapító okiratot?
Az alapító okirat alapos megismerése kulcsfontosságú lehet lakásvásárlás esetén, éppen ezért vevőként mindenképpen igyekezzünk megszerezni a dokumentumot. Ezt a következő forrásokból tehetjük meg:
- az eladótól,
- a társasház közös képviselőjétől,
- a szomszédoktól
- vagy a földhivatalból.
Szervezeti és működési szabályzat
A szervezeti és működési szabályzattal (rövidítve: SZMSZ) már jellemzően inkább a lakás megvásárlása után találkozhatunk, hiszen ez elsősorban a társasház működését, fenntartását szabályozza és kevésbé érinti a tulajdoni viszonyokat. Ha szeretnénk megérteni a különbséget az alapító okirat és az SZMSZ között, akkor leginkább úgy foghatnánk meg, hogy eltérő szemüveget viselnek. Az alapító okirat inkább külső szemszögből tekint a társasházra, hiszen a legfőbb strukturális kérdéseit tárgyalja.
Az SZMSZ pontosan ellentétes látószögű, ugyanis ez a társasház belső jogi normája, az alapító okirat által leírt struktúrát működteti. Egy szemléletes példával megpróbáljuk megvilágítani a két dokumentumot: képzeljük el a helyzetet úgy, mintha a társasház egy autó lenne. Ebben az esetben az autó karosszériája megfelelne az alapító okiratnak, míg a motor és a különböző más műszaki egységek a szervezeti és működési szabályzathoz hasonló funkciót töltenek be. [tarsashazipolgar.hu]
Mit tartalmaz az SZMSZ?
Az SZMSZ, mint a társasház legfőbb belső jogi normája alapvetően a társasház szerveivel (társasházi közgyűlés, közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, stb.) foglalkozik, valamint megállapítja a hatáskörüket is. Ezen felül általában gazdasági, pénzügyi természetű kérdésekkel is foglalkozik.
A Társasházi törvény meghatározza az SZMSZ kötelező tartalmi elemeit, amelyek a jogszabály értelmében a következők:
- a külön tulajdonba tartozó részekre vonatkozó részletes szabályok (a használatuk, hasznosításuk illetve bizonyos közüzemi díjak elszámolásának rendje),
- a közös tulajdonba tartozó részek fenntartása (ideértve a közös költség viselésére és fizetésére, illetve a felújítási alap felhasználására vonatkozó szabályokat)
- a társasházi lakóépület házirendje,
- a közgyűlés (valamint a részközgyűlés) hatásköre és eljárási szabályai,
- a közös képviselő (vagy intézőbizottság) hatásköre és eljárási szabályai,
- a számvizsgáló bizottság feladatának és eljárásának szabályai.
A törvény ezeket a tartalmi elemeket teszi kötelezővé, azonban ezen felül más fontos kérdéseket is szabályozhat a lakóközösség az SZMSZ-ben, hiszen ennek a dokumentumnak az a célja, hogy az épület hosszútávú fenntarthatóságát, a lakók biztonságát és a jó szomszédi viszony megóvását szolgálja.
A lakások használatának korlátozásáról
Ahogy az SZMSZ kötelező tartalmi elemei között láthatjuk, ez a dokumentum a külön tulajdonba tartozó részek (tehát a lakások, üzlethelyiségek) használatára és hasznosítására vonatkozóan is tartalmazhat szabályokat. Ez egy igen kényes kérdés, hiszen a magántulajdon hasznosítása és a lakóközösség nyugalma kerülhet összeütközésbe. Éppen ezért ez csak a lakóépület rendeltetésének megfelelően történhet, vagyis a korlátozásra csak szűk körben kerülhet sor.
Vannak olyan esetek azonban, amelyek folytatását kifejezetten megtilthatja a társasház, ezek a törvény szerint a következők:
- a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó tevékenység,
- szexuális vagy erotikus szolgáltatások nyújtása,
- szexuális termékek vagy segédeszközök árusítása vagy forgalmazása.
Továbbá előfordulhat, hogy a társasház nem szeretné egyenesen megtiltani a fent említett korlátozható tevékenységek folytatását, ugyanakkor a lakóközösség nyugalma érdekében szeretné a tulajdonosok számára elfogadható keretek közé terelni. Erre is van lehetőség, hiszen meghatározhatja azokat a szabályokat, amelyeknek meg kell felelni a használat vagy hasznosítás során.
Ezen felül a törvény megfogalmaz 2 további lehetőséget a társasház nyugalmának megóvására:
- Korlátozható lehet a tevékenység akkor is, ha telephely-engedélyes vagy üzletköteles termék értékesítésével függ össze. Ebben az esetben a hatóság – amely az engedélyt kibocsátja – köteles figyelembe venni a lakógyűlés erről szóló határozatát, azonban erre 30 napos határidő áll rendelkezése.
- A lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a lakóközösség megtilthatja a használat és hasznosítás módjának megváltoztatását (vagy ahhoz a vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat).
Mit nem tartalmazhat az SZMSZ?
Az SZMSZ kötelező és lehetséges tartalmi elemein felül természetesen olyan rendelkezésekkel is találkozhatunk, amelyek nem szerelhetnek ebben a dokumentumban. Ezek közül a legfontosabb az, hogy olyan kérdéseket nem szabályozhat az SZMSZ, amelyek a Társasházi törvény szerint kizárólag az alapító okiratban szabályozhatóak. [drpojjak.com]
Ennek értelmében a következő tartalmi elemek semmiképpen sem lehetnek az alapító okirat részei:
- a külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek felsorolása, megjelölése, leírása,
- a közös tulajdonban álló épületrészletből és földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakásokhoz tartozó – tulajdoni hányad, valamint ezek meghatározásának módja,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása,
- az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adat, jog tény (vagyis az SZMSZ-ben nem rendelkezhetünk például az elővásárlási jogról)
- a közösség közös neve.
Hogyan kell elfogadni az SZMSZ-t?
Az SZMSZ megalkotása és elfogadása a társasházi közgyűlés feladata. Éppen ezért legalább 15 nappal a lakógyűlés előtt meg kell küldeni a tulajdonosoknak, hogy át tudják tekinteni és véleményezhessék a tervezetet. A beérkező javaslatokat mérlegelni kell, illetve az elfogadás előtt meg kell vitatni őket. Fontos, hogy a közgyűlési meghívón szereplő napirendi pontok között is szerepelnie kell az SZMSZ elfogadására vagy módosítására irányuló napirendnek, hiszen ennek hiányában nem tud érvényes döntést hozni a lakóközösség. Az elfogadáshoz határozatképesség szükséges, de egyszerű szótöbbség elegendő lesz.
Az SZMSZ-t egyébként minden társasháznak kötelező megalkotnia, ez alól csak a 6 lakásos vagy annál kisebb társasházak rendelkeznek mentességgel, hiszen ők dönthetnek úgy is, hogy a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó rendelkezési szerint működtetik a társasházat.
Az SZMSZ módosítására bármikor sor kerülhet az elfogadásra vonatkozó szabályok megtartásával. Érdemes megjegyezni, hogy a Társasházi törvény szabályai szerint az SZMSZ-t (és minden módosítását) csatolni kell az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz.
Házirend
A társasház működésének harmadik legfontosabb dokumentuma a házirend. Ahogyan fentebb az SZMSZ tartalmi elemei között is olvashattuk, a házirend a szervezeti és működési szabályzat részét képezi. Ebben a dokumentumban alapvetően az egyes lakásokban és a közös helyiségekben követendő magatartási szabályokat fogalmazza meg a lakóközösség, és ezeket a lakás mindenkori használója számára kötelezően előírja. [gyulaihirlap.hu]
A házirendben szabályozhatja a tulajdonosi közösség például, hogy
- mikor végezhetünk a lakásunkban építési-szerelési munkálatokat vagy zajjal járó tevékenységeket,
- milyen módon használhatjuk a közös tulajdont,
- milyen háziállatok tartását engedélyezik,
- az udvaron milyen tevékenységeket végezhetünk,
- a lépcsőházi faliújságon milyen hirdetéseket, üzeneteket lehet elhelyezni.
Az alapító okirat, az SZMSZ és a házirend az egyes társasházak esetében eltérőek lehetnek, hiszen eltérő lakóközösségek célkitűzéseit hivatottak megvalósítani. A rendelkezéseik megtartása kulcsfontosságú, ugyanis enélkül elképzelhetetlen a harmonikus közösségi élet.
Jogi tanácsadás a Szerzivel
Amennyiben segítségre van szüksége a társasházának működésével kapcsolatban, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében otthona kényelméből válaszolják meg kérdéseit és segítenek a legoptimálisabb megoldások megtalálásában.
