Az Ön családjában hány autó található? A mai háztartásokban egyre gyakoribb, hogy egy család nem csak egy, hanem két vagy akár több autót is fenntart. Ez jelentősen megnöveli a teremgarázsok és egyéb beállóhelyek iránti keresletet. Mivel a társasházi lakásokhoz gyakran csak egyetlen beállóhely tartozik, a lakók számára egyre fontosabb lehetőséggé vált a parkolók adásvétele. Ebben a kérdésben az elővásárlási jog döntő szerepet játszik, hiszen elsőbbséget biztosít a tulajdonosoknak a külsős személyekkel szemben (osztatlan közös tulajdon jogosultsága).
Az elővásárlási jog lényege röviden az, hogy amikor egy tulajdonos szeretné eladni a beállóhelyét, köteles erről a többi tulajdonostársat értesíteni, akik megismerhetik az adásvétel feltételeit (a vételárat, a foglaló összegét, a fizetési feltételeket és a vevő nevét), és a vevőt megelőzve dönthetnek a parkoló megvásárlása mellett. Az elővásárlási jog szabályait a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, többek között azt is előírva, hogy milyen határidőben kell a jogosultaknak jelezniük a vételi szándékukat. Erre azonban csak közös tulajdonban álló garázsok esetében van lehetőség, ha külön helyrajzi számon szerepel, a többi tulajdonos nem rendelkezik elővásárlási joggal.
Ebben a cikkünkben bemutatjuk a teremgarázsok adásvételével kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, amit mindenkinek érdemes tudnia, ha nem szeretne kellemetlen helyzetbe kerülni. Ha az elővásárlási jog érdekelné, maradjon velünk!
Garázs dilemma
Amikor Péter úgy döntött, hogy eladja társasházi lakását a hozzá tartozó teremgarázs-beállóval együtt, nem számított rá, hogy jogi akadályokba ütközhet. A garázs ugyanis osztatlan közös tulajdonban állt, és bár az ügyvédje azt mondta, hogy a lakás és a beálló együttes eladásánál az elővásárlási jog nem érvényesül, a földhivatal mégis kérte a többi tulajdonostárs lemondó nyilatkozatát. Péter tanácstalanul állt a helyzet előtt: vajon tényleg szükség van ezekre a nyilatkozatokra, vagy az elővásárlási jog ebben az esetben nem is gyakorolható? [jogiforum.hu]
A fenti eset az egyik népszerű internetes fórumon olvasható, és ez csak egy a több száz hasonló bizonytalan bejegyzésből. Láthatjuk, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázsok értékesítését számtalan dilemma és félreértés övezi, hiszen a jogszabályok értelmezése még gyakran a jogászok számára is kihívást jelent.
Mi az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog intézményével leggyakrabban osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén találkozhatunk. A tulajdonostársak törvény erejénél fogva elővásárlási joggal rendelkeznek a többi tulajdonos tulajdoni hányadára, amelynek célja az, hogy megakadályozza a tulajdoni hányadok elaprózódását és a tulajdonostársak számának növekedését. Egy tulajdonos tehát az elővásárlási jog alapján csak akkor adhatja el a saját tulajdoni hányadát egy külsős személynek, ha a vevő ajánlatát előzetesen írásban közölte a tulajdonostársakkal, akik határidőn belül nem jelezték a vételi szándékukat. Amennyiben valamelyik tulajdonos elfogadja az ajánlatot, az eladó vele fogja megkötni a szerződést.
Az elővásárlási jog gyakorlásának egyik főszereplője a felhívás, amelyben az eladó értesíti az elővásárlásra jogosultakat eladási szándékáról. A felhívásnak a következőket kell tartalmaznia:
- a vételárat,
- a foglaló összegét (ha van),
- a fizetési feltételeket (pl. átutalással vagy készpénzzel kell-e fizetni),
- a fizetés határidejét,
- a vevő személyét.
Amennyiben társasházi beállóhely értékesítéséről van szó, a legáltalánosabb gyakorlat az, hogy a teljes adásvételi szerződést kifüggesztik. A tulajdonostársak így minden lényeges feltételt megismerhetnek, amely alapján eldönthetik, kívánnak-e élni elővásárlási jogukkal.
Teremgarázsok: hogyan alakul az elővásárlási jog?
A teremgarázsok jogi helyzete meglehetősen sok nehézséget okozhat, ha az értékesítésükre kerül a sor. A társasház aljában található mélygarázsok az ingatlan-nyilvántartásban tipikusan egyetlen albetétként vannak feltüntetve, vagyis az egyes beállóhelyek nem képeznek egy-egy kis ingatlant, saját külön helyrajzi számmal, hanem az egész garázs egyetlen ingatlannak minősül. Aki rendelkezik beállóhellyel, az valójában ennek az egyetlen nagy ingatlannak válik tulajdonosává, és a beállóhelyének megfelelő arányban fog tulajdont szerezni. Ebből kifolyólag osztatlan közös tulajdon jön létre a felek között, ez pedig azzal a következménnyel jár, hogy elővásárlási jogot szereznek egymás tulajdoni hányadára a törvény előírásainak köszönhetően. [retivarszegipartners.hu]
Mit jelent ez a beállóhelyünk értékesítésére vonatkozóan?
Amennyiben szeretnénk eladni a teremgarázsban található beállóhelyünket, és vevőnk is van rá, egyezzünk meg vele az adásvétel minden fontos részletéről és készítsük el a szerződést. Ezt követően lehetőséget kell biztosítanunk arra, hogy az összes tulajdonostárs megismerhesse a szerződés lényeges tartalmi elemeit. Ezt megtehetjük a szerződés (vagy kivonatának) jól látható helyre történő kifüggesztésével, de el is postázhatjuk a jogosultaknak, akik dönthetnek úgy, hogy a vevő helyett ők kívánják megvásárolni a beállónkat. Fontos, hogy ebben az esetben már nem módosulhatnak a feltételek, vagyis az eredeti szerződés tartalma lesz az irányadó. [drujvary.hu]
Gyakran előfordul azonban, hogy az elővásárlásra jogosultak rendkívül sokan (akár száznál is többen) vannak, ami jelentős akadályt állít az elővásárlási jog gördülékeny érvényesítése útjába. Gondoljunk csak bele! Nem ritka, hogy egy-egy beállóhely akár több személy tulajdonában is áll egyszerre, hiszen a házastársak gyakran nemcsak a lakást, hanem a beállóhelyet is közösen veszik meg. Ez azt jelenti, hogy akár több száz vételi ajánlat kipostázása is szükséges lehet.
Hogyan kerülhető el az elővásárlási jog?
Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (új Inytv.) felismerte, hogy milyen jelentős terhet okoz az eladók részére a tulajdonostársak értesítése, nemcsak azért, mert sok esetben tényleg, akár 50-100 fő közötti létszámról van szó, hanem azért is, mert az ingatlan-nyilvántartás gyakran nem naprakész lakcímadatokat tartalmaz. [jogaszvilag.hu]
Ennek orvoslására a törvény végrehajtási rendelete bevezette az álláshely fogalmát, amely önálló ingatlanként bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. Ez két fontos következménnyel jár:
- A tulajdonosok kizárólagos tulajdont szereznek a beállóik felett, vagyis megszűnik a közös tulajdon.
- A beállóhelyek értékesítésekor a tulajdonostársak így nem rendelkeznek elővásárlási joggal.
Az álláshely fogalmának bevezetése tehát lehetővé teszi, hogy a teremgarázsokban található beállóhelyek egyéb önálló ingatlanként legyenek feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban. Ez pedig azzal a fontos következménnyel jár, hogy a tulajdonos 1/1 arányú tulajdonjogot szerezhet rajta, elkerülve az osztatlan közös tulajdonkénti minősítés kellemetlen következményeit. A beállóhely tehát önálló helyrajzi számmal rendelkező önálló ingatlan lehet annak ellenére, hogy az a valóságban akár csupán a helyiség padlóján körülhatárolt terület. [adozona.hu]
Az ajánlat közlése az elővásárlásra jogosultakkal
Az elővásárlási jog lényege szerint az érintett dolog (pl. ingatlan, beállóhely) eladásakor az elővásárlásra jogosult másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. Ha a vásárlás mellett dönt, ugyanazon feltétekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a ,,külsős” harmadik személy, aki eredetileg meg akarta szerezni és aki vételi ajánlatot is tett rá. Vagyis hiába szeretnénk megvenni egy beállóhelyet a társasház teremgarázsában, ahová éppen most költöztünk, ha van egy másik tulajdonostárs, aki tulajdoni hányaddal rendelkezik a teremgarázsban és élni kíván elővásárlási jogával, meg fog előzni minket. Az eladó ugyanis köteles a jogosultakat megfelelően tájékoztatni az eladási szándékáról. De pontosan hogyan kell ezt megtennie? Meddig kell várni, amíg véglegessé válik a szerződés? A következőkben erről olvashatnak.
A vételi ajánlat közlése
Az eladó a vevőtől kapott vételi ajánlatot köteles teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosultakkal. Ez jogszabályba foglalt kötelezettsége, amely olyan hangsúlyos, hogy nem jegyzik be a vevő tulajdonjogát, ha olyan ingatlanra vonatkozóan kérik a bejegyzést, amellyel kapcsolatban elővásárlási jog érvényesül, de nem csatolták a jogosult nyilatkozatát, amely tartalmazza, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával.
Hogyan érdemes értesíteni az elővásárlási jog jogosultjait?
- Személyesen: kézenfekvő megoldás lehet egy társasház esetében, hogy személyesen keressük fel a tulajdonostársakat, és aláíratunk velük egy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatot arról, hogy nem kívánnak élni e jogukkal. Ez az esetek többségében sikeresen kivitelezhető, azonban nagy számú vagy távol élő jogosultak esetén akadályokba ütközhetünk.
- Postai úton: amennyiben személyes találkozásra nincs lehetőségünk, postai úton kell beszerezni a jogosultak lemondó nyilatkozatát. Fontos, hogy tértivevényes levélben küldjük a vételi ajánlatot, hiszen így fogjuk tudni hitelt érdemlően bizonyítani a tájékoztatás megtörténtét. A postai út esetén természetesen több időt vesz igénybe a folyamat, hiszen meg kell várnunk a nyilatkozatok visszaérkezését is. [bacskougyved.hu]
Postai értesítés helyett: a szerződő felek nyilatkozata
A jogosultak postai értesítése nehézkes és időigényes folyamat lehet, különösen akkor, ha nagyszámú jogosultat kell felkeresnünk. A költségekről sem érdemes elfelejtkezni, hiszen akár több tízezer forintos postaköltséggel kalkulálhatunk már 20-30 jogosult esetén is. Mit lehet tenni, hogy elkerüljük a kellemetlenségeket?
Teremgarázs beállóhelyek értékesítésekor gyakran felmerül a Polgári Törvénykönyv 6:222.§ (1) bekezdésének egyik mondata:
„Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.”
Ez a szabály fontos következménnyel jár: ilyen esetben, vagyis, ha rendkívül nehézkes vagy aránytalanul időigényes lenne a jogosultak értesítése, a szerződő felek (vagyis az eladó és a vevő) közösen tehetnek egy nyilatkozatot, amelyben előadják, hogy esetükben milyen körülmények tették indokolhatóvá az értesítés elmaradását. Ezt a nyilatkozatot csatolni kell az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, és gyakorlatilag ez váltja ki a jogosultak lemondó nyilatkozatát.
Fontos azonban, hogy a tulajdonosok nagy száma önmagában nem alapozza meg a rendkívüli nehézség fennállását, vagyis nem mentesül az eladó a tájékoztatási kötelezettsége alól. Mentesülhet azonban például a következő esetekben:
- Ha a kézbesítés sikertelen, mert a jogosult címe ismeretlen vagy pontatlan.
- Ha a kézbesítés nem lehetséges, mert a jogosult (pl. haláleset) folytán ismeretlen.
- Ha az értesítés költségei a beálló vételárához képest számottevőek.
- Ha a feladóhoz hosszú időn át nem érkezik vissza a küldemény és a postai szolgáltatónál kerestetni kell. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Értesítés kifüggesztéssel
Az ingatlan-nyilvántartásban garázsként feltüntetett ingatlanok esetében egy fontos könnyítést vezetett be a jogszabály: az elővásárlási joggal kapcsolatos igazolások beszerzése helyett úgy is értékesíthetjük a beállóhelyünket, ha csatoljuk a földhivatal felé a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát arról, hogy a vételi ajánlatot a társasház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.
Vagyis akkor is bejegyzik a vevő tulajdonjogát, ha a jogosultak lemondó nyilatkozatát vagy a postai tértivevényt nem szereztük meg, de a közös képviselő nyilatkozik róla, hogy kifüggesztette a vételi ajánlatot, vagyis a jogosultaknak lehetősége volt tudomást szerezni az eladási szándékunkról és meg is tudták ismerni annak tartalmát.
A közös képviselő nyilatkozatának 3 fontos tényt mindenképpen tartalmaznia kell:
- Mikor került kifüggesztésre?
- Mikor vette le a vételi ajánlatot?
- Aláírás.
Mi a következménye annak, hogy a tulajdonos közölte a vételi ajánlatot?
A vételi ajánlat szabályszerű közlése a tulajdonos által az elővásárlásra jogosultak felé tett eladási ajánlatnak minősül. Ha a jogosult tudomást szerzett a vételi ajánlatról, az elővásárlási joga megnyílik, vagyis dönthet, hogy kíván-e élni vele.
Az elővásárlási jog megnyílása
A jogosult szabályszerű értesítése esetén tehát megnyílik az elővásárlási jog, amelynek háromféle végkimenetele lehet:
- A jogosult elfogadja a vételi ajánlatot. – Ez a legkedvezőtlenebb kimenetel a vevő szempontjából. Ebben az esetben ugyanis a jogosult a szerződésben a helyébe fog lépni és közte és az eladó között jön létre a szerződés.
- A jogosult lemondó nyilatkozatot tesz. – A jogosult kifejezett lemondó nyilatkozata esetén a szerződés alkalmas lesz arra, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyezzék.
- Hallgat.
Ez utóbbi két esetben a vevőnek esélye lesz megszerezni a beállóhelyet, ha csatolják az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogosult lemondó nyilatkozatát vagy igazolják, hogy a jogosult értesítése megtörtént.
A Szerzi segít!
Ahogy láthattuk, az elővásárlási jog meglehetősen sok bonyodalmat okozhat, ha harmadik személynek szándékozunk ilyen joggal terhelt ingatlant eladni. Ha úgy érzi, segítségre van szüksége a társasházi beállóhelye értékesítéséhez, vagy elővásárlási jogával kíván élni, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.
