Az előszerződés lényege, hogy a felek megállapodnak, hogy egy későbbi időpontban majd szerződést kötnek. Ahhoz, hogy rendeltetésszerűen használjuk ezt a polgári jogi jogintézményt, tisztában kell lenni a szabályozásával.
Ebben a cikkben kiderül, mi az a szerződési szabadság, milyen elemei vannak, bemutatásra kerül az adásvételi szerződés és az ahhoz tartozó jogintézmények, mint az előszerződés és a foglaló.
Szerződési szabadság elemei
A szerződési szabadság, mint szerződési alapelv, 4 elemből áll, amelyeknek azonban korlátai is vannak. Nézzük ezeket.
Szerződéskötési szabadság
A szerződéskötési szabadság azt jelenti, hogy a felek eldönthetik, hogy akarnak-e szerződést kötni, vagy sem. Ez minden szerződő fél szabad akaratán, döntésén alapul. Azonban vannak ennek a szabadságnak korlátai, melyek meghatározzák, hogy egyes esetekben kivel kell szerződést kötni. Ilyen korlát az előszerződés, és amikor a későbbi szerződéskötést, mint kötelezettséget jogszabály írja elő.
Partnerválasztás szabadsága
A partnerválasztás szabadsága azt jelenti, hogy a felek szabadon dönthetnek arról, hogy kivel kívánnak szerződéses jogviszonyt létesíteni. Ez a szabadság azt feltételezi, hogy a szerződéskötésről való döntést követően a felek maguk választhatják meg szerződéses partnerüket. A jog azonban bizonyos esetekben ezt a szabadságot is korlátozza. Ilyen korlát jelentkezik például a közüzemi szolgáltatásoknál és más monopolhelyzetben működő szolgáltatóknál, ahol a fogyasztónak nincs valódi választási lehetősége, ha igénybe akar venni egy bizonyos közszolgáltatást. A partnerválasztási szabadság szintén korlátok közé szorulhat versenyeztetési eljárásokban, mint a közbeszerzések, illetve egyes egyoldalú alakító jogok gyakorlása esetén. [jogikar.uni-miskolc.hu]
Típusszabadság
A típusszabadság azt jelenti, hogy a szerződő felek szabadon határozhatják meg, hogy milyen tartalommal töltik meg a szerződést. Fontos, hogy nemcsak a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) nevesített szerződéstípusokat választhatják, hanem azok elemeit vegyíthetik, így akár atipikus, vegyes szerződések is létrejöhetnek. Ez lehetővé teszi, hogy a felek a saját igényeikhez igazítsák jogviszonyukat, és új, egyedi konstrukciókat alakítsanak ki. Ugyanakkor a típusszabadság korlátját a típuskényszer jelenti, amely elsősorban a személyiség-keletkeztető szerződések körében jelenik meg. Például gazdasági társaságokat csak a jogszabályban meghatározott formákban lehet létrehozni, így hiába szeretnének a felek más formában szerveződni, az nem engedélyezett. [jogikar.uni-miskolc.hu, doboslegal.eu]
Diszpozivitás
A jogi norma lehet kógens vagy diszpozitív. Az előbbi kötelező jogi normát jelent, amelytől nem lehet eltérni, az utóbbi pedig eltérést engedő jogi norma. A Ptk. kötelmi jogi könyvében – habár vannak kógens szabályok is, de – főként diszpozitív normákkal találkozhatunk. Ezáltal a szerződések tartalmát a felek nagy szabadsággal alakíthatják, a törvény általános szabályaitól eltérve. Ez a szabályozás elősegíti a magánjogi autonómiát és a rugalmas szerződéskötést, korlátozását csak külön jogszabályi rendelkezések vagy közérdek indokolhatja. [kocsisszabougyved.hu, edit.elte.hu]
Adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés a Ptk.-ban a tulajdonátruházó szerződések között találhatjuk. Adásvételi szerződés alapján
- az eladó dolog tulajdonjogának átruházására,
- a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére
köteles.
Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
A dolog adásvételére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni arra a szerződésre is, amelyből jog vagy követelés visszterhes átruházására vonatkozó kötelezettség fakad.
Létrejötte
Mint minden szerződéshez, így az adásvételi szerződéshez is elsődlegesen a felek kölcsönös egybehangzó akarata szükséges.
A szerződés tartalma hagyományosan több kulcselemből áll, melyek közül alapvető fontosságúak
- a felek adatai,
- a szerződés tárgya, vagyis az eladott dolog pontos meghatározása, valamint
- a vételár összege és annak megfizetési módja.
A felek adatai tartalmazzák a személyes vagy cégadatokat, például magánszemély esetén a családi és utónevet, születési helyet és időt, anyja nevét, lakcímet és adóazonosító jelet. Cégek esetében pedig a cégnevet, székhelyet, cégjegyzékszámot és azonosító adatokat kell feltüntetni.
A szerződés tárgyának meghatározása lényegi lépés, ingatlanok esetében például a település neve és a helyrajzi szám jelöli ki az eladott ingatlant. Házak, lakások esetén arra is érdemes kitérni, hogy a bútorok, gépek benne vannak-e a vételárban.
A vételár és annak teljesítési feltételei szintén nélkülözhetetlenek, hiszen meg kell határozni az árat, annak fizetési módját és határidejét. Így a felek felelőssége és jogai egyértelműen körvonalazódnak, különösen a teljesítés késedelme vagy meghiúsulása esetén.
Ezek a lényeges, minimális elemek egy adásvétel esetén.
Az előszerződés
A Zalaegerszegi Törvényszék 2024 februárjában osztott meg egy sajtóközleményt egy bűncselekmény-sorozatról, amelyben az előszerződés is szerepet játszott.
A vádlott több gépjármű adásvételi ügylet során is megtévesztette a vevőket, oly módon, hogy előszerződést kötött, foglalót vett át, majd az adott járművet másnak értékesítette. Az előszerződések célja az lett volna, hogy a felek rögzítsék a későbbi adásvétel feltételeit, azonban a vádlott ezeket a megállapodásokat visszaélésszerűen, megtévesztés eszközeként használta.
A foglalót jogtalanul megtartotta, a szerződéses kötelezettségeit nem teljesítette, és az ügyletek meghiúsulását követően legtöbbször eltűnt, semmilyen elérhetőségen nem tudták a sértettek felvenni vele a kapcsolatot. A cselekményeivel több személynek is kárt okozott, egyes esetekben milliós nagyságrendben.
A bíróság jogerős ítéletében a vádlottat csalás bűntettében mondta ki bűnösnek, és szabadságvesztésre ítélte. [birosag.hu]
Szabályai
Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Így tehát akkor is létrejöhet a szerződés, ha az egyik fél megfelelő indok nélkül visszakozna.
Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak.
A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy
- a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
- b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
- c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
- d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Ezek konjunktív feltételek, azaz valamennyi fennállásának bizonyítására szükség van ahhoz, hogy a fél elkerülhesse a szerződés tényleges megkötését.
A foglaló
A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, például egy autó 2 millió forint és a felek megállapodnak abban, hogy 200.000 forint a foglaló, akkor később a vevő már csak a fennmaradó 1.800.000 forintot köteles kifizetni.
Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ilyen eset például amikor a ház lakhatatlanná válik egy vis maior esemény bekövetkezése miatt.
A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni, például ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, mert a foglaló megfizetésének ellenére másnak adja el az ingatlant, vagy nem biztosítja a birtokbaadás feltételeit, akkor a kapott foglalót kétszeres értékben köteles visszafizetni a vevőnek. [kuria-birosag.hu]
A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.
A foglaló adásakor érdemes átvételi elismervényt aláíratni az eladóval, így pereskedés esetén bizonyíték lesz arra, hogy megtörtént a foglaló adása.
Válassza a Szerzit!
Amennyiben bármilyen jogi elakadása, kérdése van, keresse a Szerzi platformján regisztrált ügyvédeket, akikkel chat-és videóbeszélgetés formájában is felveheti a kapcsolatot.
A Szerzivel emellett elkészítheti saját, jogszabályokhoz aktualizált szerződését, otthonról, akár percek alatt. Saját adatait megadva a szerződésgenerátor elkészíti Önnek a szerződését.
