Az albérleti szerződés sokak számára jelenti az első lépést a nagybetűs életben. Leginkább azért, mert ez az első komolyabb jogügylet, amellyel egy fiatal felnőtt találkozhat. Számos rémtörténetet hallhatunk vagy olvashatunk egyrészt arról, hogy milyen kiszolgáltatott állapotba került valaki egy elhibázott szerződés miatt, másrészt pedig arról, hogy az albérlő milyen közerkölcsbe ütköző magatartást tanúsított, ezzel kellemetlenséget okozva. Ezek mind megelőzhetőek, ha gondossággal és figyelemmel készítünk és kötünk meg egy szerződést. Hangsúlyozandó itt a teljességre való törekvés, hogy ne érhessen senkit meglepetés.
Bérlet vagy albérlet?
A hétköznapokban ez a két fogalom teljesen eggyé vált, vagyis inkább úgy fogalmaznék, hogy az albérlet elnevezés maradt meg a köztudatban. Tisztázzuk ezt a két jogviszonyt.
Bérlet esetén a szerződés a tulajdonos és bérlő között jön létre, a tulajdonos maga a bérbeadó. Albérlet esetén a szerződés bérlő és albérlő között jön létre. Íme egy-egy példa az érthetőség kedvéért:
Zoli két lakás tulajdonosa. Mivel az egyiket használja csak, így arra gondolt, hogy a másik ingatlan használatának jogát átengedi Annának, meghatározott időre, díjfizetés ellenében. Ebben az esetben beszélünk bérleti jogviszonyról.
Anna diákként szűkösebb pénztárcával béreli ki Zoli 2 szobás lakását, azonban úgy gondolja, hogy mivel a másik üres szobát nem nagyon használná, kiadja Zsuzsinak. Ezzel Zsuzsi tulajdonképpen lefelezi a fizetendő bérleti díjat. Ekkor Anna és Zsuzsi között albérleti jogviszony jön létre. Anna lesz a bérlő, Zsuzsi az albérlő.
Ahhoz, hogy a bérlő (a mi példánkban Anna) másnak átengedhesse a bérelt ingatlant vagy annak egy részét, a tulajdonos (Zoli) hozzájárulását kell kérni. Legegyszerűbb, ha ezt már a bérleti szerződésbe is belefogalmazzuk.
Bérleti szerződés
A bérleti szerződés általános szabályait megtaláljuk a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) hatodik könyvében. Bérleti szerződés megkötése esetén a bérbeadó egy konkrét, meghatározott dolog használatának átengedésére vállalkozik, míg a bérlő ennek a dolognak az átvételére és a bérleti díjának megfizetésére köteles. A dolog, amit használatba kap a bérlő – a bérlemény – lehet;
- egy ingatlan (pl.: lakás),
- ingó dolog (pl.: bútor) vagy
- jog (pl.: szabadalmi jog). [berletiszerzodesem.hu]
Valójában szinte bármit bérbe vehetünk. Éppen ezért kihagyhatatlan ezekben az esetekben bérleti szerződést kötni.
Gépjármű bérleti szerződés
Gépjármű használata megkönnyebbítheti a hétköznapjainkat. Élhetünk a gépjármű bérlés lehetőségével, amikor saját autónk meghibásodik és más járművel pótolni kell ennek hiányát, amíg sikerül megjavítani és újra használható lesz. Nyaralások, utazások alatt is igénybe vehetjük ezt a szolgáltatást, amikor nem áll rendelkezésre autónk vagy esetlegesen nem gazdaságos annak használata. Költözés vagy nagyobb mennyiségű áru szállítása esetén is alkalom adódhat, hogy egy nagyobb járművet béreljünk. De ugyanígy különleges alkalmakkor is élhetünk ezzel, például esküvő, szülinap vagy céges rendezvény esetén.
Mi legyen a szerződésben?
Tartalom szempontjából értelemszerűen a felek adatait kell rögzíteni, mint bármely más szerződésnél. A különleges, hogy a gépjármű adatainak is szerepelnie kell benne: a pontos megnevezésnek, a gépjármű típusának, rendszámának, alvázszámának és az alapfelszereltségen felüli tárgyakat is érdemes megemlíteni. [proviti.hu]
Költségviselés
Ami tipikus hiba, hogy a költségviselés szabályait nem teljeskörűen ismerik a felek. A Ptk. szabályozása szerint a bérlő viseli azokat a kisebb költségeket, amelyek a gépjármű fenntartásával járnak, és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli (pl.: biztosítás, gépjármű adó).
A legtöbb esetben érdemes személyesen átnézni a gépjárművet, gondosan, figyelmesen minden apró részletre vonatkozólag (külsérelmi nyomok ne képezzék vita tárgyát). Átvizsgálás után, ha nem vagyunk megelégedve a gépjárművel (és még nem írtuk alá a szerződést) nyugodtan visszaléphetünk a szerződés aláírásától.
Szokás a gyakorlatban kaució letétele. Ez hivatott a használat során keletkezett károkat fedezni. Egyfajta biztosíték, annak a pénzbeli kifejezésére, hogy törekszik a bérlő is ugyanolyan állapotban visszaadni a bérleményt, amilyenben megkapta használatra. Ugyanis, ha nem keletkezik kár benne, a bérlő visszakapja a kaució összegét. A kaució mértéke változhat az autó típusától, teljesítményétől és korától függően. [recentcar.hu]
Haszonbérleti szerződés
A hatályos magyar Ptk. szerint haszonbérleti szerződés esetén a haszonbérlő jogosult egy hasznot hozó dolog időleges használatára, illetve egy hasznot hozó jog gyakorlására és az abból származó hasznok szedésére, cserébe pedig köteles haszonbért fizetni.
Lefordítva, a haszonbérbe vevőnek joga van a termőföld időleges használatára és annak hasznainak szedésére, míg a haszonbérbeadó, aki a földterület tulajdonosa, jogosultságot szerez a használat pénzben vagy természetben kifejezett ellenértékére.
A 2013. évi CXXII. törvény és a 2013. évi CCXII. törvény rendelkezéseit kell alkalmazni a Ptk.-val összhangban.
Ezek alapján haszonbérbe vevő kizárólag olyan földműves lehet, aki Magyarországon nyilvántartott belföldi természetes személy, vagy tagállami állampolgár, továbbá rendelkezik a szükséges mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel. A haszonbérleti szerződés csak határozott időtartamra, azaz legalább 1 gazdasági évre és legfeljebb 20 évre köthető meg. Erdőnek minősülő föld esetén legfeljebb a termelési időszak lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni.
A haszonbér mértéke a felek megállapodásától függ, ez lehet pénzbeli vagy természetbeni érték egyaránt. Ha a természetbeni teljesítésről állapodnak meg, akkor a termény mértékét vagy mennyiségét előre meg kell határozni, ha erre nem kerül sor, akkor a szerződés semmis. [net.jogtar.hu, agrarium7.hu, drujvary.hu, net.jogtar.hu]
Ingatlan bérleti szerződés
A legismertebb és leggyakoribb bérleti szerződés az ingatlan bérleti szerződés. Mivel fiatalkorban az embernek nem feltétlenül áll rendelkezésére annyi megtakarítás, hogy abból venni tudjon egy lakást, házat, vagy éppen építeni egyet, a bérlet lehet az alkalmas megoldás. De az is lehetséges, hogy valaki szimplán a bérletet mint jogviszonyt preferálja a tulajdonlás helyett.
Az ingatlan bérleti szerződések szabályait a Ptk. mellett a 1993. évi LXXVIII. törvény szabályozza.
Ha egyszerűen és gyorsan szeretne ingatlan bérleti szerződést készíteni ide kattintva kipróbálhatja a Szerzi platformján a lakásbérleti szerződés generátort, mely pillanatok alatt kész szerződést készít Önnek, ezzel időt és energiát spórolva.
A felek kötelezettségei
- Bérbeadó: Többek között kötelessége a bérlemény használatát átengedni, olyan állapotban, amely rendeltetésszerű használatra alkalmas. Ez akkor áll fenn, ha a lakás, épület, illetve a lakásberendezések működőképesek. Emellett karbantartási kötelezettsége is van, amely alapján a közös helyiségek állagában vagy azok berendezéseiben keletkezett hibákat köteles megszüntetni, köteles gondoskodni az épület karbantartásáról is, mely költségeit neki kell fedeznie. Az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáért is neki kell felelnie.
- Bérlő: Köteles a szerződés alapján az ott meghatározott időben és módon megfizetni a bérleti díjat. Tűrési kötelezettsége van, amikor a bérbeadó ellenőrzi a rendeltetésszerű használatot, amelyre legalább évente egyszer vagy a szerződésben rögzítettek szerint sort kell keríteni. [drfeketelegal.hu]
Kaució
A kaució vagy másnéven óvadék, megfizetésére általában a szerződéskötéskor kerül sor. A Ptk. így rendelkezik a bérleti díj biztosítékairól: „Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.” Ezek alapján kéthavi bérleti díjat szoktak meghatározni kaucióként. Célja, hogy biztosítsa a szerződésből fakadó kötelezettségek teljesítését. Ha megszűnik a szerződés a kaució visszajár csökkentett vagy teljes összegben. Csökkentett akkor, ha valamilyen kár következett be a bérleményben vagy annak berendezésében, például nem rendeltetésszerűen használtak egy berendezési tárgyat, ezért azt ki kellett cserélni.
Lehetőség van a kaució “lelakására” is, ami azt jelenti, hogy az utolós két hónapban (amennyit fedez a kaució összege) a bérlő már nem fizet bérleti díjat, hanem a kaucióból vonják le. Ez azonban szigorúan a felek megállapodásától függ. [penzcentrum.hu]
Időtartam
Aszerint, hogy mennyi időre kötik meg a felek a szerződést beszélhetünk határozott és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Határozott idejű esetén megvan adva az az időszak (pontos dátum formájában vagy időintervallum) amikor vagy ami után megszűnik a szerződés. A lejáratkor a tartózkodási joga is megszűnik a bérlőnek. Megegyezés alapján bármikor meg lehet újítani, viszont ha a bérlő nem távozik a megadott időpont után az ingatlanból és ezt a bérbeadó nem vitatja, illetve nem kerül sor a szerződés megújítására sem, akkor a szerződés határozatlan idejűvé válik.
Felmondás
A szerződés megszűnik,
- ha a felek közösen megegyeznek arról,
- ha a bérlemény megsemmisül,
- ha rendkívüli vagy rendes felmondással élnek, vagy
- ha a bérlő meghal (ugyanis a lakásbérleti jog nem örökölhető)
A határozatlan időre kötött szerződést bármikor, bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig, a következő hónap végére mondhatja fel.
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenöt napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.
Határozott időtartamra kötött szerződés kizárólag rendkívüli felmondással szüntethető meg, amely csak akkor érvényes, ha valamelyik fél súlyosan megszegi a szerződésben foglaltakat. Ennek hiányában a jogviszony a szerződés lejártával ér véget, kivéve, ha azt a felek közös megegyezéssel előbb megszüntetik.
Ilyen szerződésszegés a bérleti és közüzemi díjak fizetésének elmulasztása a bérlő felszólítása ellenére (mindig történjen írásban, dátumozva és határidő megjelölésével), a bérlemény nem szerződésszerű vagy rendeltetésszerű használata esetén, vagy ha a bérlő megsérti az együttélés szabályait. [alberlet.hu, torokdavid.hu]
Ki mondhatja fel?
Bérbeadó, ha:
- a bérlő nem fizeti a bérleti és közüzemi díjakat,
- nem megfelelően, rendeltetésének megfelelően használják az ingatlant, vagy rongálják azt,
- zavarja a szomszédokat vagy a lakóközösséget folyamatos zajongással vagy zavaró viselkedéssel,
- megszegi a szerződést (például dohányzás tilalmát, vagy a háziállatok tartására vonatkozó szabályokat. Ha szeretne többet megtudni a kis kedvenccel való lakáskeresésről ide kattintva megteheti ezt, ugyanis korábban készült erről cikk.
Bérlő, ha:
- a bérbeadó nem biztosít megfelelő rendeltetésszerű használatra alkalmas vagy higiéniai körülményeket,
- ha a bérbeadó jogtalanul behatol a lakásba,
- hiányoznak alapvető szolgáltatások (mint például a víz vagy a fűtés).
Határozott idejű szerződés felmondása
Egy bérlő és bérbeadó 2 éves határozott idejű bérleti szerződést kötött. A bérleti szerződés kimondta, hogy a bérlő idő előtti kiköltözése esetén a kaució elvész, de nem tartalmazott kitételt arra az esetre, ha a bérbeadó mondaná fel idő előtt a szerződést. A szerződés lejárta előtt 8 hónappal a bérbeadó közölte, hogy eladja az ingatlant, és kérte a bérlőt, hogy egy hónapon belül költözzön ki. A bérlő beleegyezett, de felvetette, hogy kompenzáció járhat neki. [reddit.com]
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) kimondja, hogy határozott idejű szerződést a felek csak közös megegyezéssel vagy rendkívüli felmondással szüntethetnek meg. A bérbeadó egyoldalúan csak akkor mondhatja fel a szerződést, ha a bérlő megszegi a szerződésben foglaltakat, például nem fizet bérleti díjat. Az ingatlan eladása önmagában nem jogalap a bérleti szerződés megszüntetésére. Az új tulajdonos köteles tiszteletben tartani a szerződés időtartamát.
Lehetséges megoldás
Mivel a bérlő nem tett semmi olyasmit, ami miatt a bérbeadó a rendkívüli felmondással élhetett volna, így a szerződés megszűnése közös megegyezésükön alapszik. Például a bérlő jogosult lehet kompenzációra az idő előtti kiköltözésért, a fennmaradó 8 hónapra járó bérleti díj egy részére, költözési költségek megtérítésére, a kaució egy az egyben vissza kell járjon -amennyiben kár nem következett be – ez nem lehet vita tárgya ilyen esetben. Ezek a felek megegyezésén alapulnak, esetleg milyen viszonyban vannak a felek, ugyanis, ha a szerződés ideje alatt jó viszonyt ápoltak, vélhetően békés úton meg tudják oldani az ügyet, hogy egy hónapon belül kiköltözzön a bérlő és meg is érje neki kiköltözni.
Tanulságok, amire érdemes figyelni szerződéskötéskor
- Egyértelmű felmondási szabályok: A szerződés tartalmazza a felmondás feltételeit mindkét fél részéről.
- Kaució pontos szabályozása: Legyen meghatározva, hogy milyen körülmények között jár vissza a kaució. (Kár hiányában a kaució teljes összege visszajár.)
- Ingatlan eladásának esete: Rendelkezzen a szerződés arra az esetre is, ha tulajdonosváltozás történne a bérbeadó személyében.
- Közös megegyezés esetére: Írásos megállapodás szükséges az idő előtti felmondás feltételeiről és a kompenzációról.
Segít a Szerzi
A költözésnek az újrakezdés izgalmáról, az otthonteremtés öröméről és a lehetőségekről kellene szóljon – nem pedig jogi bonyodalmakról, kellemetlen meglepetésekről. Senki sem akarja az első éjszakát új lakásában az albérleti szerződés hibái miatt aggódva tölteni. Elég egyetlen figyelmetlenül megírt részlet, hogy a békés mindennapokat váratlan konfliktusok és bizonytalanság váltsa fel. Kérdés esetén keresse a Szerzi platformján regisztrált ügyvédeket, vagy vegye igénybe az egyszerűen kitölthető és egyéni igények szerint személyre szabható lakásbérleti szerződést.
