Amikor ingatlanvásárlásra adjuk a fejünket, az egyik leggyakrabban hallott, már-már mantraként ismételt kifejezés az adásvételi szerződésekben a következő: „az Eladó szavatol azért, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes”. De vajon tisztában vagyunk-e azzal, mit is jelentenek ezek a jogi kategóriák a gyakorlatban? Mitől lesz egy teher „megengedett”, és mikor válik egy bejegyzés az üzletet meghiúsító akadállyá?
- Mit jelent pontosan a „Per-, teher- és igénymentesség”?
- A leggyakoribb terhek az ingatlanon (A „Terhek” katalógusa)
- 1. Jelzálogjog (és a hozzá kapcsolódó tilalmak)
- 2. Haszonélvezeti jog (A legerősebb jog)
- 3. Végrehajtási jog
- 4. Telki szolgalom
- 5. Elővásárlási jog
- Szerzi Szerződés Generátor
- A „Megengedett terhek”: Mikor vehetünk meg egy terhelt ingatlant?
- 1. A „technikai” teher: A kifizetésre váró hitel
- 2. A „tűrhető” terhek: Vezetékjogok és szolgalmak
- 3. Amit NEM szabad „megengedettnek” tekinteni (hacsak nem vagyunk befektetők)
- A tehermentesítés folyamata és az ügyvéd szerepe
- Összegzés: A vevő teendői a biztonságért
Jelen cikkünkben a tulajdoni lap III. részének rejtelmeit, a látható és láthatatlan jogi akadályokat, valamint a biztonságos adásvétel feltételeit járjuk körbe.
Mit jelent pontosan a „Per-, teher- és igénymentesség”?
Ez a hármas fogalom az ingatlan jogi státuszának „szentháromsága”. Ha ez a feltétel teljesül, a vevő biztos lehet abban, hogy a tulajdonjogot korlátozás nélkül szerzi meg. Bontsuk elemeire a fogalmat, mert a három kategória eltérő kockázatokat rejt.
1. Permentesség
A permentesség azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogával vagy az ingatlannal kapcsolatos más joggal összefüggésben nincs folyamatban bírósági eljárás.
- Hol látszik? Ha egy ingatlan per alatt áll, azt a Földhivatal „perfeljegyzés” formájában tünteti fel a tulajdoni lapon.
- A kockázat: Ha per van folyamatban (például a tulajdonos és egy rokon között az örökségről), a bíróság ítélete később a vevő tulajdonjogát is érintheti. A bíróság döntése hatályos lehet arra is, aki a per ideje alatt szerzett jogot az ingatlanon. Ezért per alatt álló ingatlant vásárolni az egyik legnagyobb kockázat.
2. Tehermentesség
Ez a legkézzelfoghatóbb kategória. A tehermentesség azt garantálja, hogy az ingatlan tulajdoni lapjának III. része (a teherlap) üres, vagyis nem szerepel rajta olyan bejegyzett jog, amely korlátozná a tulajdonos rendelkezési jogát vagy az ingatlan értékét.
- Tipikus terhek: Jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, telki szolgalom.
- Jelentősége: Egy „terhelt” ingatlan esetében másoknak (banknak, haszonélvezőnek, szomszédnak) jogaik vannak az Ön leendő házán.
3. Igénymentesség – A láthatatlan veszély
Ez a legtrükkösebb kategória, mert az igények gyakran nem látszanak a tulajdoni lapon. Az igénymentesség azt jelenti, hogy harmadik személynek nincs olyan, még be nem jegyzett követelése, amely később a tulajdonjogot korlátozhatná.
Példák az igényekre:
- Házastársi vagyonközösségi igény: A tulajdoni lapon csak a férj szerepel 1/1 tulajdonosként, de az ingatlant a házasság alatt vették közös pénzből. A feleségnek ekkor „ingatlan-nyilvántartáson kívüli” tulajdoni igénye van. Válás esetén a feleség felléphet a jóhiszemű vevővel szemben is bizonyos esetekben, vagy megakaszthatja az eladást.
- Rejtett örökösök: Egy lezajlottnak hitt hagyatéki eljárás után felbukkanó új örökös.
- Elbirtoklás: A szomszéd, aki 15 éve használja a kert egy részét, és bár nincs bejegyezve, igényt tarthat a tulajdonjogra (az ingatlan elbirtoklása különösen összetett kérdés, ezért figyelemmel kell lenni a tényleges birtokláson felül az ingatlan sajátosságaira vagy a helyi építési szabályzatára egyaránt, éppen ezért az adott helyzetet mindig egyedi körülményekre tekintettel kell megítélni).
A vevő számára az igénymentesség garantálása a legnehezebb, itt az eladó szavatosságvállalása (garanciája) a szerződésben kulcsfontosságú.
A leggyakoribb terhek az ingatlanon (A „Terhek” katalógusa)
Ahhoz, hogy megértsük, mitől kell félni és mit lehet elfogadni, ismernünk kell az ellenséget. A források alapján a következő terhekkel találkozhatunk leggyakrabban a tulajdoni lap III. részén.
1. Jelzálogjog (és a hozzá kapcsolódó tilalmak)
Magyarországon ez a leggyakoribb teher. Általában banki hitel biztosítékaként kerül az ingatlanra.
- Működése: A hitelező (bank) biztosítéka arra, hogy ha az adós nem fizet, az ingatlan elárverezéséből visszakapja a pénzét.
- Elidegenítési és terhelési tilalom: A jelzálogjog „kistestvére”. A bankok szinte mindig kikötik a hitelszerződésben, hogy az ingatlant az engedélyük nélkül nem lehet eladni (elidegeníteni) vagy további hitelekkel megterhelni. Ez a bejegyzés megakadályozza, hogy a tulajdonos a bank háta mögött értékesítse a fedezetet.
- Keretbiztosítéki jelzálog: Gyakran vállalkozói hiteleknél fordul elő, ahol nem egy konkrét összeg, hanem egy hitelkeret erejéig terhelik az ingatlant.
2. Haszonélvezeti jog (A legerősebb jog)
A haszonélvezeti jog sok szempontból értékelendő, és hatással van a tulajdonjogra is.
- Mit tud a haszonélvező? Birtokolhatja, használhatja az ingatlant, és szedheti annak hasznait (pl. bérbe adhatja és a bérleti díjat elrakhatja), még akkor is, ha a tulajdonos tiltakozik. A tulajdonosnak csak a „rendelkezési jog” marad (eladhatja az ingatlant, de a haszonélvezettel terhelten, ami a gyakorlatban lehetetlen).
- Törlése: Csak a jogosult halálával szűnik meg automatikusan, vagy ha a jogosult írásban lemond róla (ingyenesen vagy pénzért).
3. Végrehajtási jog
Ez a „vörös zászló”. Azt jelenti, hogy a tulajdonos ellen adósságbehajtás folyik, és a végrehajtó lefoglalta az ingatlant.
- Veszély: Az ilyen ingatlan bármikor árverésre kerülhet. Bár adásvétellel elvileg tehermentesíthető (ha a vételár fedezi a tartozást), a folyamat rendkívül kockázatos és szigorú ügyvédi közreműködést igényel.
4. Telki szolgalom
Ez a jog nem személyhez, hanem egy másik ingatlanhoz kötődik. Például ilyen lehet:
- Átjárási szolgalom: Ha a hátsó szomszédnak nincs kijárata az útra, úgy a Ptk. 5:160. § (2) bekezdése alapján szerződés vagy bíróság nyújthat átjárást az Ön telkén. Ennek érdekében érdemes mindig írásbeli szerződés formájában rendezni a szolgalmi jog alapítását és annak terjedelmét, ezzel pedig könnyen elkerülhető a jövőbeli vita vagy az ingatlan átruházásával kapcsolatos bonyodalmak.
- Vezetékjog: A közműszolgáltatók (víz, gáz, villany) joga, hogy a telken vezetéket vigyenek át és azt karbantartsák.
5. Elővásárlási jog
Bár technikailag nem mindig „teherként” gondolunk rá (és sokszor nem a III. részen, hanem a tulajdoni viszonyokból fakadóan létezik, pl. osztatlan közös tulajdonnál), mégis korlátozza az eladást. Ha van elővásárlási jogosult, az ingatlant csak akkor veheti meg a külsős vevő, ha a jogosult lemond ezen jogáról.
Szerzi Szerződés Generátor
A „Megengedett terhek”: Mikor vehetünk meg egy terhelt ingatlant?
A „per-, teher- és igénymentes” kifejezés az ideális állapotot írja le, de a valóságban az adásvételek jelentős része terhelt ingatlanokkal történik. Itt jön képbe a „megengedett terhek” fogalma. Ezek azok a bejegyzések, amelyeket a vevő vagy kénytelen elfogadni, vagy amelyek eltüntetése az adásvétel folyamatának része.
1. A „technikai” teher: A kifizetésre váró hitel
Ha Ön olyan lakást vesz, amelyet az eladó még fizet (jelzálog van rajta), az ingatlan a szerződéskötés pillanatában nem tehermentes. Ez azonban „megengedett tehernek” minősül a folyamat során, azzal a feltétellel, hogy a tehermentesítés az adásvétel része lesz.
Hogyan működik ez a gyakorlatban?
- Az eladó bankja kiad egy igazolást a pontos tartozásról és egy törlési ígérvényt (ha megkapják a pénzt, törlik a jelzálogot).
- A vevő (vagy a vevő bankja) a vételárból közvetlenül az eladó bankjának utal.
- Amint a pénz megérkezik, a bank kiadja a törlési engedélyt.
- A Földhivatal törli a jelzálogot, és az ingatlan utólag válik tehermentessé.
Ebben az esetben a szerződésben úgy fogalmaznak: az eladó vállalja, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjára (vagy egy meghatározott határidőre) tehermentesíti az ingatlant.
2. A „tűrhető” terhek: Vezetékjogok és szolgalmak
Vannak terhek, amelyekkel együtt kell élni, és amelyeket a bankok is elfogadnak „megengedett teherként” hitelfedezetnél.
- Vezetékjogok: Ha egy villanyoszlop vagy földkábel megy át a telken, az bejegyzett vezetékjogot jelent. Mivel ez a közműellátást szolgálja, a vevő ezt általában „átvállalja”, azaz tudomásul veszi, hogy ez a teher az ingatlanon marad. Ez ritkán csökkenti az ingatlan piaci értékét, hacsak nem akadályozza az építkezést.
- Bejárási szolgalom (bizonyos esetekben): Ha egy „nyeles telket” veszünk, ahol a bejáró út szolgalmi joggal biztosított, az a teher a szolgáló telek számára, de jog a mi telkünk számára.
3. Amit NEM szabad „megengedettnek” tekinteni (hacsak nem vagyunk befektetők)
- Haszonélvezeti jog: Lakóingatlan vásárlásakor a bankok nem adnak hitelt, ha haszonélvezet marad az ingatlanon, és vevőként sem célszerű ilyet venni, mert a haszonélvező bármikor kiteheti Önt a házból (metaforikusan és gyakorlatilag a használati jogával). Ezt mindig törölni kell az adásvételkor.
- Végrehajtási jog: Szigorúan tilos úgy szerződni, hogy ez az ingatlanon marad. Csak akkor szabad utalni, ha a végrehajtó írásban visszaigazolta, hogy az összeg fejében leveszi a jogot, és az utalás közvetlenül a végrehajtói letéti számlára megy, nem az eladónak!
A tehermentesítés folyamata és az ügyvéd szerepe
A „tiszta” tulajdoni lap elérése gyakran komplex adminisztratív feladat. A tehermentesítés nem csupán a pénz átadásáról szól, hanem a megfelelő okiratok földhivatali benyújtásáról is.
A törlési engedély és a letét intézménye
Amikor a vételár egy része tehermentesítésre megy (például jelzáloghitel kiváltására), a vevőnek biztosíték kell arra, hogy a pénzéért cserébe valóban eltűnik a teher.
- Bizalomhiány kezelése: A vevő nem utalhatja a pénzt vakon az eladónak, remélve, hogy ő majd befizeti a bankba. A megoldás a közvetlen utalás a hitelezőnek (banknak/végrehajtónak).
- Ügyvédi letét: Bonyolultabb esetekben (pl. több végrehajtási jog) a vételárat ügyvédi letétbe helyezik. Az ügyvéd csak akkor fizeti ki a hitelezőket, ha mindenkitől megérkezett a hozzájárulás a törléshez, így elkerülhető a „dominó-effektus”, ahol az egyik hitelező viszi a pénzt, de a másik nem töröl.
A Földhivatali eljárás
A teher nem akkor szűnik meg, amikor kifizettük a tartozást, hanem amikor a Földhivatal törli a bejegyzést.
- A bank kiadja a törlési engedélyt (ez egy formális, gyakran közjegyző által hitelesített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okirat).
- Ezt be kell nyújtani a Földhivatalba a törlési kérelemmel együtt.
- A Földhivatal eljárási díja (jelenleg 10.600 Ft/teher) befizetése után 30-60 napon belül törlik a terhet (vagy soron kívüliséggel hamarabb).
Fontos: 2024-től és 2025-től változóban vannak a földhivatali díjak és eljárások, az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével a folyamatok gyorsulhatnak, de a jogi alapelvek változatlanok maradnak.
Összegzés: A vevő teendői a biztonságért
Az ingatlanvásárlás nem szerencsejáték. A „per-, teher- és igénymentes” állapot elérése vagy a „megengedett terhek” helyes kezelése a sikeres tranzakció alapja.
Checklist a biztonságos vásárláshoz:
- Friss Tulajdoni Lap: Soha ne elégedjünk meg egy fél éve kinyomtatott papírral. A szerződéskötés napján (sőt, közvetlenül előtte) le kell kérni a friss, hiteles tulajdoni lapot, és ellenőrizni a III. részt, valamint a széljegyeket.
- Széljegyek figyelése: A széljegy azt mutatja, hogy valamilyen kérelem már beérkezett, de még nem bírálták el. Ha ott egy „Jelzálogjog bejegyzés” vagy „Végrehajtási jog” felirat áll, az ingatlan már nem tehermentes, hiába üres még a III. rész!
- Szakértő ügyvéd: Olyan ügyvédet válasszon, aki nemcsak „letudja” a szerződést, hanem proaktívan kutatja az esetleges rejtett igényeket (pl. rákérdez a házassági vagyonjogi státuszra) és pontosan szabályozza a tehermentesítés menetrendjét.
- Pontos szerződés: A szerződésnek tartalmaznia kell, hogy mely terhek maradnak (vezetékjog) és melyeknek kell megszűnniük (jelzálog, haszonélvezet), szigorú határidőkkel és szankciókkal (elállás, kötbér) biztosítva.
Ahogy a szakértői blogok is hangsúlyozzák: az ingatlanjogban a prevenció a legolcsóbb megoldás. Egy alapos tulajdoni lap elemzés és egy jól megírt szerződés milliókat és éveken át tartó pereskedést spórolhat meg a vevőnek.
A Szerzi platformon immár elérhető az online jogi tanácsadás, amely ma már van sokkal hatékonyabb módja a jogi szakvélemény kérésének. Online, kötetlenül amennyiben kérdése merülne fel, ebben az esetben forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére a megbízási szerződésekkel vagy egyéb jogi kérdésben egyaránt.
