Sok lakástulajdonos fejében a társasház csupán az együttélés jogi kerete, ahol a pénzügyek kimerülnek a közös költség befizetésében és a szemétszállítás rendezésében. A magyar adójogszabályok szerint azonban a társasház ennél jóval több: egy sajátos jogalany, amely bizonyos helyzetekben éppúgy adófizetővé válik, mint bármely vállalkozás vagy magánszemély. Legyen szó a közös helyiségek bérbeadásáról, a házmester alkalmazásáról vagy egy tetőtér értékesítéséről, a különböző jogszabályok szigorú szabályokat írnak elő.
- Mikor lép be a társasház az adórendszerbe?
- Személyi jövedelemadó: A társasház mint „magánszemély”
- Külön adózó jövedelmek (A passzív bevételek)
- További, összevont adókötelezettség alá eső jövedelmek
- Speciális eset: A közös tulajdon értékesítése (pl. gondnoki lakás eladása)
- Munkaviszony és járulékok: Amikor a társasház a munkáltató
- Áfa: Kell-e számlát adnia a társasháznak?
- Áfamentesség
- Konklúzió
Mikor lép be a társasház az adórendszerbe?
A Polgári Törvénykönyv szerint társasház akkor jön létre, ha az épületben lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek (pl. üzletek) a tulajdonostársak külön tulajdonába, míg az épület többi része – mint a lépcsőház, a tetőszerkezet vagy a telek – közös tulajdonba kerül. [net.jogtar.hu]
A társasház nem automatikusan adóalany. Az adószám kiváltása és a bejelentkezés csak akkor válik kötelezővé, ha a háznak adókötelezettsége keletkezik. Ez a gyakorlatban két fő okból történhet meg:
- Gazdasági tevékenység: A ház hasznosítani kezdi a közös tulajdont (például bérbe ad egy földszinti tárolót vagy reklámfelületet a homlokzaton).
- Kifizetés: A ház valakinek adóköteles jövedelmet fizet (például tiszteletdíjat a közös képviselőnek vagy munkabért a takarítónak).
Amennyiben ilyen esemény történik, a társasháznak 15 napon belül be kell jelentkeznie a területileg illetékes Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) igazgatóságnál. Ezt a ’25T201′ számú nyomtatványon (vagy annak aktuális megfelelőjén) teheti meg. Fontos tudni, hogy bár papíralapon is intézhető az ügyintézés bizonyos esetekben, a NAV erősen preferálja, sőt, ha a ház áfa-bevallásra kötelezett, akkor elő is írja az elektronikus kapcsolattartást. [adozona.hu]
Személyi jövedelemadó: A társasház mint „magánszemély”
A társasházak adózásának egyik legérdekesebb jogi fikciója, hogy a személyi jövedelemadóról (Szja) szóló törvény a társasházat, mint tulajdonosi közösséget, adóalanyként kezeli. Ez azt jelenti, hogy a közös név alatt szerzett bevétel után magának a társasháznak kell adóznia, nem pedig a tulajdonosoknak egyénileg – még akkor is, ha a házban cégek is vannak, vagy éppen egyáltalán nincs magánszemély tulajdonos. [ado.hu, e-tarsashaz.hu]
A bevételeket két nagy csoportra oszthatjuk, és ezek adózása eltérő.
Külön adózó jövedelmek (A passzív bevételek)
Ide tartoznak a befektetésekből származó bevételek, mint például a társasház bankszámláján lévő pénz után kapott kamat vagy árfolyamnyereség. Ezek esetében a helyzet egyszerű: az adó mértéke 15 százalék, de ezt általában a kifizető (pl. a bank) vonja le és fizeti be.
Példa*:* Ha a társasház a felújítási alapot lekötött betétben tartja, és év végén kap 100 000 forint kamatot, a bank levonja a 15% adót. A háznak ezzel további teendője nincs, sőt, ha ezt a pénzt később szétosztanák a lakók között, ők is mentesülnek a további adó alól.
További, összevont adókötelezettség alá eső jövedelmek
Ez a kategória bonyolultabb, ide tartozik minden olyan bevétel, ami nem külön adózó – tipikusan a közös helyiségek bérbeadása. Itt a társasháznak kell kiszámolnia az adóalapot. A számítás menete logikus: A bevételből le kell vonni a kiadásokat.
- Nem számít bevételnek a tulajdonosok által befizetett közös költség és felújítási alap.
- Nem számít bevételnek a „továbbszámlázott” közüzemi díj sem (ha a bérlő kifizeti a gázt, amit a ház a szolgáltatónak utal tovább).
- A maradék összeg a jövedelem, amely után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.
Ha a bérlő egy cég (kifizető), akkor neki kell levonnia az adót. Ha magánszemélynek adják ki a helyiséget (nem kifizető), akkor a társasháznak magának kell megállapítania és negyedévente befizetnie az adót.
Speciális eset: A közös tulajdon értékesítése (pl. gondnoki lakás eladása)
Mi történik, ha a ház úgy dönt, eladja a közös tulajdonban lévő egykori gondnoki lakást vagy a tetőteret? Itt a törvény választási lehetőséget ad. [tht.hu, das.hu]
- „A” opció (Egyéni adózás): A közgyűlés dönthet úgy, hogy a tulajdonosok a saját tulajdoni hányadukra eső bevétel után egyénileg adóznak az ingatlanértékesítés szabályai szerint. Ez akkor érheti meg, ha a lakók már régóta tulajdonosok, és érvényesíteni tudják az időmúláshoz kötődő adókedvezményt (pl. 5 év után adómentes az eladás).
- „B” opció (Társasházi adózás): Ha nem az egyéni utat választják, akkor a társasház adózik. Ebben az esetben a bevétel 25 százaléka számít jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15% adót. Fontos hátrány, hogy itt nem számít, mióta van a ház tulajdonában az ingatlan, az időmúlás miatti kedvezmény nem érvényesíthető.
Munkaviszony és járulékok: Amikor a társasház a munkáltató
A társasházak gyakran foglalkoztatnak embereket: közös képviselőt, gondnokot, takarítót vagy kertészt. Az adózás attól függ, milyen jogviszonyban és mennyiért dolgoznak.
A bűvös 30%-os szabály
Ha a foglalkoztatás nem munkaviszonyban, hanem megbízási jogviszonyban vagy választott tisztségviselőként történik (pl. a közös képviselő), akkor vizsgálni kell a jövedelem nagyságát. Ha a havi jövedelem eléri a minimálbér 30 százalékát (vagy naptári napokra vetítve annak harmincad részét), akkor „biztosítási jogviszony” jön létre. [bdo.hu]
- Ebben az esetben a társasháznak le kell vonnia a magánszemélytől a 18,5% társadalombiztosítási járulékot.
- Emellett a társasháznak (mint munkáltatónak) meg kell fizetnie a 13% szociális hozzájárulási adót (szocho).
A nyugdíjas kiváltság
Nagyon fontos és költséghatékony szabály a társasházak számára, hogy ha saját jogú nyugdíjast foglalkoztatnak (pl. Marika nénit a földszintről választják meg közös képviselőnek, vagy ő takarít), és ez kiegészítő tevékenységnek minősül, akkor ez a jogviszony nem keletkeztet biztosítást.
- Ez azt jelenti, hogy a nyugdíjas jövedelméből nem kell járulékot vonni (csak SZJA-t), és a társasháznak nem kell szocho-t fizetnie utána. Ez jelentős megtakarítás a lakóközösségnek. [hrportal.hu]
Áfa: Kell-e számlát adnia a társasháznak?
Az Általános Forgalmi Adó (Áfa) kérdése sokszor okoz félreértést. A főszabály az, hogy a társasház csak akkor válik áfaalannyá, ha a tulajdonostársak közösségeként gazdasági tevékenységet végez a közös tulajdonnal.
Befelé nincs számla (A tulajdonosok felé)
Alapvető szabály, hogy a társasház a saját tulajdonosai felé nem számlázhat. Amikor a közös képviselő „kiszámlázza” a vízdíjat vagy a szemétdíjat a lakóknak, az jogilag nem szolgáltatásnyújtás, hanem költségmegosztás. Mivel a tulajdonosok maguk alkotják a közösséget, a ház nem nyújthat szolgáltatást „önmagának”, így áfás számlát sem állíthat ki a tagjainak.
Kifelé van számla (Harmadik félnek vagy üzleti alapon)
Áfa-kötelezettség akkor merül fel, ha a társasház „kifelé” értékesít.
- Ilyen például, ha bérbe adnak egy helyiséget egy külső cégnek.
- Érdekesség, hogy „kifelé” értékesítésnek számít az is, ha a közösség a saját egyik tagjának adja bérbe a közös tulajdonú gondnoki lakást, vagy neki ad el garázst, mert ez már üzleti tranzakció. [rsm.hu]
Áfamentesség
A társasház által áfaalanyként teljesített
- ingatlan (ingatlanrész) bérbeadására, haszonbérbe adására irányuló ügyletek, valamint
- a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ahhoz tartozó földrészletnek
- az első rendeltetésszerű használatbavételre vonatkozó használatbavételi engedély véglegessé válását, vagy
- a használatbavétel tudomásul vételét, vagy
- a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítását, vagy
- az önálló rendeltetési egység rendeltetésének vagy a rendeltetési egységek számának megváltoztatását igazoló hatósági bizonyítvány kiállítását követő két év letelte után történő értékesítésére irányuló ügyletek a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentesek. [Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja, valamint ja), jb) és jc) alpontja, továbbá l) pontja.]
Konklúzió
A társasház adózása nem ördöngösség, de odafigyelést igényel. Ha a ház csak a szokásos „üzemeltetést” végzi (közös költség beszedése, számlák kifizetése), általában nincs bonyolult adóügye. Amint azonban bevételt termel (bérbeadás, eladás) vagy alkalmazottat foglalkoztat, azonnal belép a képbe az adóhatóság.
Ha további útmutatásra van szüksége a társasház működésével kapcsolatban, vagy más jogi kérdésben szeretne tanácsot kapni, a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére, hogy szakértői segítséget nyújtsanak.
