A szomszédok közötti békés együttélés egyik legősibb jogintézménye a telki szolgalom. Bár a hétköznapi nyelvben gyakran csak „átjárási jogként” emlegetik, a szolgalom ennél sokkal rétegzettebb dologi jogi kategória. Ez a jogintézmény biztosítja, hogy egy ingatlan használhatósága ne akadjon el a telekhatárokon, ha a földrajzi adottságok vagy a közművesítés igényei mást kívánnak.
- A telki szolgalom fogalma és dologi jogi sajátosságai
- Az uralkodó és a szolgáló telek: A használat korlátai
- A szolgalom típusai és célhoz kötöttsége
- A szolgalom keletkezése: Szerződéstől az elbirtoklásig
- A szolgalom gyakorlása: A kíméletesség elve
- A szolgalom megszűnése: Amikor a jog elenyészik
- Közérdekű használati jog: A "különleges" szolgalom
- Összegzés és tanácsok ingatlanvásárlóknak
- Segít a Szerzi!
- Szerzi Szerződés Generátor
A telki szolgalom fogalma és dologi jogi sajátosságai
A telki szolgalom (Ptk. 5:160. §) olyan dologi jog, amely alapján egy ingatlan mindenkori birtokosa meghatározott terjedelemben használhatja más ingatlanát, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a tulajdonjogából eredő valamely jogosultságától tartózkodjék. [erthetojog.hu, jogtudo.uni-miskolc.hu]
Jogászi szempontból a legfontosabb jellemzője az ingatlanhoz kötöttség. Ez azt jelenti, hogy a szolgalom jogosultja nem egy konkrét személy (pl. Kovács úr), hanem az úgynevezett uralkodó telek mindenkori birtokosa. Ezzel szemben a kötelezett a szolgáló telek mindenkori birtokosa. Ha az ingatlan gazdát cserél, a szolgalom „száll az ingatlannal”, azt nem kell újraalapítani. [jogaszegylet.hu]
Gyakorlati példa: Ha Ön vesz egy telket, amelynek javára átjárási szolgalom van bejegyezve a szomszéd kertjén keresztül, Ön ezt a jogot automatikusan megszerzi a tulajdonjoggal együtt. Nem kell a szomszéddal új szerződést kötnie, mert a jog az ingatlant illeti meg, nem az eladót személyesen.
Fontos szabály, hogy a szolgalom önálló forgalom tárgya nem lehet. Nem adhatom el a szomszédomon való átjárás jogát egy harmadik személynek anélkül, hogy a saját telkemet is eladnám neki.
Az uralkodó és a szolgáló telek: A használat korlátai
A jogszabály két ingatlant feltételez:
- Uralkodó telek: Amelynek érdekében a szolgalmat alapítják (ez a „haszonélvező” ingatlan).
- Szolgáló telek: Amelyet a szolgalom terhel (ennek használatát korlátozzák). [hidasi.hu]
Az egyik legfontosabb alapelv, hogy a szolgalom soha nem állhat a használati jog teljes átengedésében. Ha valaki a szomszéd telek 100%-át, korlátlanul használhatná, az már nem szolgalom, hanem haszonélvezet vagy bérlet lenne. A szolgalom célja mindig specifikus: átjárás, vízelvezetés, épület megtámasztása stb. [erthetojog.hu, jogtudo.uni-miskolc.hu]
A törvényalkotó ezzel kívánja elkerülni az „osztott tulajdon” kialakulását, ahol a tulajdonosnak csak a puszta neve marad a tulajdoni lapon, de semmilyen tényleges joga nincs. A szolgalom tehát mindig csak egy szeletet hasít ki a tulajdonost megillető részjogosítványokból. [hidasi.hu]
A szolgalom típusai és célhoz kötöttsége
A Ptk. 5:160. § (1) bekezdése példálózó felsorolást ad a szolgalmi jogokra. Ezek a leggyakoribbak:
- Átjárási szolgalom: Gyalogos vagy gépjárművel történő közlekedés.
- Vízellátási és vízelvezetési szolgalom: Csatorna- vagy vízvezeték fektetése.
- Pince létesítése: Idegen ingatlan alá nyúló pincerész.
- Vezetékoszlopok elhelyezése: Villany- vagy távközlési oszlopok.
- Épület megtámasztása: Ha a terepviszonyok miatt a szomszéd fala tartja a miénket. [hidasi.hu]
A bírói gyakorlat (pl. BH1984. 148.) hangsúlyozza, hogy telki szolgalom csak önálló ingatlanok között jöhet létre. Egy ingatlanon belül, annak két albetétje vagy elkerített része között nem létesíthető „házon belüli” szolgalom. [jogtudo.uni-miskolc.hu]
A szolgalomnak továbbá közvetlenül elő kell segítenie az uralkodó ingatlan rendeltetésszerű használatát. Nem lehet „öncélú” szolgalmat alapítani. Például nem alapítható szolgalom arra, hogy a szomszéd telek közepén minden vasárnap piknikezzünk, ha ez nem kapcsolódik a saját ingatlanunk gazdasági céljához vagy szükségleteihez. [erthetojog.hu]
A szolgalom keletkezése: Szerződéstől az elbirtoklásig
A telki szolgalom négy úton jöhet létre:
Szerződéssel
Ez a legtisztább eset. A két ingatlan tulajdonosa (nem a bérlője!) írásbeli szerződést köt. A szolgalom dologi hatályához – azaz, hogy mindenki mással szemben is érvényes legyen – elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (konstitutív hatály). [erthetojog.hu, jogtudo.uni-miskolc.hu]
Elbirtoklással
Ez a gyakorlatban a legtöbb vitát kiváltó mód. Az ingatlan birtokosa megszerzi a szolgalmat, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozott. [jogaszegylet.hu]
A „szívességi használat” csapdája: A bírói gyakorlat (pl. BH2000. 246.) kőkeményen kimondja: a puszta szívességből engedett használat nem vezet elbirtokláshoz. Ha a szomszéd azt mondja: „Jó, Béla, amíg jóban vagyunk, járj át a kiskertemen”, az bármikor visszavonható. Az elbirtokláshoz az kell, hogy a használó saját jogaként tekintsen a használatra, és a tulajdonos ezt 15 évig tűrje anélkül, hogy „szívességre” hivatkozna. [jogaszegylet.hu]
Bírósági határozattal
Ha egy ingatlan nincs összekötve megfelelő közúttal (ún. „enklávé” vagy bezárt telek), a bíróság kényszerrel is létrehozhat átjárási szolgalmat a szomszédos telken keresztül.
Törvény erejénél fogva
Bizonyos esetekben (pl. közművezetékeknél) maga a törvény teremti meg a használat jogát.
A szolgalom gyakorlása: A kíméletesség elve
A Ptk. 5:162. § szerint a szolgalmat a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell gyakorolni. Ez egy méltányossági mérce. [drpojjak.com]
- A nyomvonal megválasztása: Ha az átjárás a telek szélén is megoldható, a jogosult nem követelheti, hogy a ház előtt, a virágágyásokon keresztül hajthasson át.
- Költségviselés: Ha a szolgalom gyakorlásához berendezés (pl. út, kapu, szivattyú) szükséges, annak fenntartási költségei a jogosultat terhelik. Ha azonban a szolgáló telek tulajdonosa is használja az utat, a költségek a használat arányában oszlanak meg.
A szolgalom megszűnése: Amikor a jog elenyészik
A szolgalom nem örök életű, több okból is megszűnhet:
- Bírósági megszüntetés: Ha a szolgalom már nem szükséges az uralkodó ingatlan rendeltetésszerű használatához. Példa: Korábban csak a szomszéd telkén keresztül lehetett kijutni az utcára, de az önkormányzat új utat épített, amely közvetlenül érinti a telkünket. Ekkor a szomszéd kérheti a bíróságtól a szolgalom törlését, hiszen a szükségesség okafogyottá vált.
- Nem gyakorlás (szolgalommentesség elbirtoklása): Ha a jogosult 15 éven át nem él a jogával (bár megtehetné), vagy eltűri, hogy a használatban akadályozzák, a szolgalom megszűnik.
- Egyesülés: Ha az uralkodó és a szolgáló telek egy kézbe kerül (pl. megveszem a szomszéd telkét), a szolgalom a két telek egyesítésével megszűnik.
- Telekfelosztás: Ha a szolgáló telket felosztják, a szolgalom maradhat mindegyik részen, de ha csak egy konkrét részt érintett, a többi rész tulajdonosa kérheti a mentesítést. [drpojjak.com, hidasi.hu]
Közérdekű használati jog: A "különleges" szolgalom
A Ptk. 5:164. §-a szabályozza a közérdekű használatot, amely formailag hasonlít a szolgalomra, de tartalmilag más. Itt nem egy szomszédos ingatlan tulajdonosa a jogosult, hanem egy közszolgáltató (pl. áramszolgáltató, vízművek, gázszolgáltató). [publikacio.ppke.hu]
Főbb különbségek:
- Cél: Közérdekű feladat ellátása (pl. távvezeték oszlopa).
- Létrejötte: Gyakran hatósági határozattal, kártalanítás ellenében.
- Kártalanítás: Míg a telki szolgalomért általában (de nem mindig) ellenértéket fizetnek a felek, a közérdekű használatnál a tulajdonost a tulajdonjogának korlátozása miatt jogszabályban rögzített kártalanítás illeti meg.
A bírói gyakorlat (EBH2005. 1370.) szerint a bányaszolgalmi jog (gázvezeték) akkor is alapítható, ha a vezeték „csak” egy gazdasági szervezet ellátását szolgálja, de a tevékenység közérdekűnek minősül. [publikacio.ppke.hu]
Összegzés és tanácsok ingatlanvásárlóknak
Jogászként azt javaslom, hogy ingatlanvásárlás előtt az első út ne a telekhez, hanem az ingatlan-nyilvántartáshoz vezessen. A tulajdoni lap III. részén (terhek) szereplő „telki szolgalmi jog” bejegyzés alapvetően befolyásolhatja az ingatlan értékét és használhatóságát. [drpojjak.com]
Mit érdemes vizsgálni?
- A bejegyzés tartalmát: Pontosan hol a nyomvonal? Milyen járművel lehet áthajtani? (A „szekérút” nem feltétlenül jelent kamionos behajtási lehetőséget!)
- A tényleges állapotot: Ha nincs bejegyzés, de láthatóan kitaposott út vezet át a telken, fennáll a veszélye egy folyamatban lévő elbirtoklásnak vagy egy jövőbeni pernek.
- A szerződés tartalmát: Ha a szolgalom szerződéssel jött létre, érdemes magát az alapító okiratot is kikérni a földhivatalból, mert abban rögzíthették a költségviselés egyedi szabályait.
A telki szolgalom tehát egyensúlyozó művészet: biztosítja a szükséges hozzáférést a jogosultnak, miközben védi a kötelezettet a felesleges zaklatástól. Megfelelő írásos rögzítése és a „kíméletes gyakorlás” elvének betartása a kulcs a békés szomszédsághoz.
Segít a Szerzi!
Kérdése van vagy segítségre szorul? Megoldás a Szerzi, aminek segítségével könnyedén és rövid időn belül, online felteheti a kérdését egy ügyvédnek akár a meghatalmazással kapcsolatban vagy bármely más jogi témában. Forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére!
