Az ingatlan-nyilvántartás a jogrendszer egyik alapvető intézménye, amely nélkül az ingatlanforgalom biztonságos és átlátható működése elképzelhetetlen lenne. Bár első hallásra technikai, jogi szakkifejezésnek tűnhet, valójában mindennapi életünket is közvetlenül érinti. Ingatlan vásárlásakor, ajándékozásakor, örökléskor vagy akár hitelfelvétel során kulcsfontosságú szerepet játszik, hiszen megmutatja, ki az adott ingatlan tulajdonosa, milyen terhek vagy jogok kapcsolódnak hozzá, és biztosítja, hogy az ingatlanról szerzett információk hitelesek és megbízhatóak legyenek. Tulajdonképpen ez a nyilvántartás az ingatlan tulajdoni viszonyok biztonsági hálója.
A cikk első részében áttekintjük, mi is pontosan az ingatlan-nyilvántartás, hogyan épül fel és milyen részeket tartalmaz, illetve egy valós esettel szemléltetjük a jelentőségét. Ezt követően az ingatlan-nyilvántartás alapelveit – azaz a nyilvánosság, az okirati elv, a közhitelesség, a kérelemhez kötöttség, valamint a ranghely és rangsor – ismertetjük, amelyek megalapozzák a rendszer megfelelő működését.
Mi is az ingatlan-nyilvántartás?
Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) által meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. Ezeken felül tartalmazza még az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, a fent említett törvényben meghatározott, személyazonosító és lakcímadatait. [fortiselit.hu]
Az ingatlan-nyilvántartás részei
Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis három fő részből áll. Ezek a részek a tulajdoni lap, az okirattár és az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis. Ezeken felül az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisa is a nyilvántartás részét képezik. [njt.hu]
Tulajdoni lap
A tulajdoni lap minden földrészlethez és önálló ingatlanhoz kapcsolódik, és tartalmazza az ingatlan adatait, a jogokat, tényeket és jogosultakat. Az azonosíthatóság érdekében az ingatlanok helyrajzi számot kapnak. A tulajdoni lap három részből áll.
Részei
Az I. rész az ingatlan azonosító adatait tartalmazza. Ide tartozik a település neve, a fekvés, a helyrajzi szám, a területnagyság, a művelési ág, az épület rendeltetése és az ingatlan jogi jellege. Ezen túlmenően itt találhatók a bejegyzések és törlések adatai, valamint minden olyan kiegészítő információ, amely az ingatlan pontos azonosításához szükséges.
A II. rész az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos adatokat rögzíti. Ebben szerepelnek a tulajdonosok vagy a tulajdonosi jogokat gyakorlók adatai, a tulajdoni hányad, a szerzés jogcíme, továbbá a vagyonkezelői vagy működtetési jog jogosultjai. Az állami és önkormányzati tulajdonban álló ingatlanok esetében az államot vagy a közfeladat ellátásához kapcsolódó szerveket is feltüntetik.
A III. rész az ingatlant terhelő jogokat és tényeket sorolja fel. Itt találhatók például a haszonélvezeti, szolgalmi, jelzálog- és végrehajtási jogok, valamint különféle tilalmak és kötelezettségek. Ide kerülnek a jogszabályon alapuló korlátozások, eljárások tényei, valamint minden olyan adat, amely az ingatlan forgalomképességét befolyásolja. [njt.hu]
Okirattár
Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló dokumentumokat őrzi, ideértve a papíralapú és elektronikus okiratokat, kérelmeket, bírósági és hatósági határozatokat. Ez biztosítja, hogy minden bejegyzés ellenőrizhető legyen. [njt.hu]
Térképi adatbázis
Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis az ingatlanok térbeli adatait rögzíti, ami a pontos azonosítás és a földrészletek határainak megállapítása miatt kiemelt jelentőségű. Kiegészítő szerepet töltenek be az analóg és digitális archív térképi adatok, amelyek a korábbi állapotok megőrzését szolgálják.
Amikor elmarad a bejegyzés
Az alábbi esetben a központi kérdés az, hogy az adóhatóság jogszerűen jegyezhet-e be végrehajtási jogot olyan ingatlanra, amelyet az adós ajándékozási szerződéssel elidegenített, de az új tulajdonosok tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be. [a Veszprémi Törvényszék K.700664/2022/8. számú határozata]
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) végrehajtási eljárást indított a felperessel szemben közel 30 millió Ft tartozás behajtása érdekében. A felperes 1/2 arányban tulajdonosa volt két ingatlannak is. Az elsőfokú adóhatóság ezekre az ingatlanokra közel 30 millió forint és járulékai erejéig végrehajtási jogot jegyeztetett be az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperes ajándékozási szerződést kötött a két ingatlan vonatkozásában, azonban az új tulajdonosok tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be, mivel az ingatlanok egyetemleges jelzálogjoggal, valamint elidegenítési és terhelési tilalommal voltak terhelve, és a jogosult hozzájáruló nyilatkozatát nem csatolták a bejegyzési kérelemhez. A felperes kérte az elsőfokú adóhatóságtól a végrehajtási jog törlését azzal, hogy az ingatlanok már nincsenek a nevén, de az adóhatóság ezt a kérelmet elutasította, majd a másodfokú adóhatóság (az alperes) fellebbezés elbírálásával helybenhagyta az elsőfokú adóhatóság döntését.
A felperes keresetében elsődlegesen határozat megváltoztatását, és a végrehajtási jog törlése iránti kérelmének helyt adást, másodlagosan az alperes határozatának az elsőfokú határozattal együtt hatályon kívül helyezését kérte. Álláspontja szerint az adóhatóság jogszerűtlenül járt el, mert az ingatlanokat már ajándékozási szerződéssel elidegenítette, és a tartozásai később keletkeztek. Hivatkozott az adóhatóság tényállás-tisztázási kötelezettségének megsértésére is.
Az alperes a felperes keresetének elutasítását és perköltség megfizetésére való kötelezését kérte. Fenntartotta a határozatában foglaltakat, kiemelve, hogy ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Mivel a megajándékozottak tulajdonjoga nem került bejegyzésre, az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatai szerint a felperes maradt az ingatlanok tulajdonosa, így a tényállás megfelelően tisztázott volt.
A bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy az alperes az eljárása során a törvényi rendelkezéseknek megfelelően feltárta a tényállást, és az ingatlanok tulajdonjogának átvezetésére az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hiányzó hozzájáruló nyilatkozata miatt nem került sor. A bíróság szerint az alperes nem hagyhatta figyelmen kívül az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatait és a bejegyzés teljességének elvét.
A bíróság megállapította, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházással történő megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, amely konstitutív hatályú. Mivel ez elmaradt, a felperes továbbra is az ingatlanok tulajdonosa maradt. Az adóhatóságnak jogában állt az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatai alapján eljárni, és nem terhelte a tényállás tisztázásának olyan kiterjedt kötelezettsége, amely a nem teljesedésbe ment ajándékozási szerződés okait vizsgálná a végrehajtási jog bejegyzése kapcsán. [jogkodex.hu]
Az alapelvek
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei az ingatlanokra vonatkozó jogviszonyok biztonságát és átláthatóságát hivatottak szolgálni. Az alapelvek együttesen biztosítják az ingatlanforgalom és a hitelezési folyamatok átláthatóságát, valamint a vagyoni viszonyok tisztaságát. Az alábbiakban áttekintjük az Inytv. által nevesített alapelveket.
Nyilvánosság elve
Az egyik legfontosabb alapelv a nyilvánosság. Az ingatlan-nyilvántartás – meghatározott kivételekkel – nyilvános, ami azt jelenti, hogy bárki betekinthet a tulajdoni lapokba és a térképi adatokba. Ez a nyilvánosság biztosítja, hogy a jogügyletekben részt vevők tájékozódni tudjanak az adott ingatlan jogi helyzetéről, például arról, hogy van-e rajta jelzálogjog, szolgalmi jog vagy egyéb más teher. Ugyanakkor a törvény védi a személyes adatokat, így a tulajdonos természetes személyazonosító adatai csak meghatározott feltételek mellett ismerhetők meg, így juttatva érvényre az adatvédelem elveit is. A nyilvánosság tehát a bizalom alapja, amelyre az ingatlanforgalom épül. [ingatlanjogok.hu]
Okirati elv
A következő, Inytv. által nevesített elv az okirati elv. Ennek lényege, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jogot, tényt vagy adatot csak megfelelő okirat alapján lehet bejegyezni. Ez általában közokiratot vagy teljes bizonyító erejű magánokiratot jelent, ami garanciát ad a dokumentum valódiságára. Az okirati elv célja, hogy kiszűrje a jogellenes vagy megalapozatlan bejegyzéseket, és biztosítsa, hogy csak hiteles iratok alapján történjen változás a nyilvántartásban. Ez nem pusztán formai követelmény, hanem a forgalom biztonságát erősítő tartalmi garancia is. [havasjanosingatlan.hu]
Közhitelesség elve
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége szintén kiemelkedő jelentőségű alapelv. A közhitelesség azt jelenti, hogy a nyilvántartásban szereplő adatok helyességét vélelmezni kell. Ez egy erős védelem mind a tulajdonos, mind a jóhiszemű harmadik személy számára. Ha egy jog vagy tény be van jegyezve, azt úgy kell tekinteni, hogy fennáll, és ellenkező bizonyításáig mindenki erre alapozhatja a jogügyleteit. [tudastar.ingatlan.com]
A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy senki sem hivatkozhat arra, hogy egy bejegyzett jogról vagy tényről nem tudott. Ez a szabály teremti meg az ingatlanforgalom stabilitását, hiszen a vevő bízhat abban, hogy a nyilvántartásban feltüntetett adatok megfelelnek a valóságnak. Természetesen van lehetőség a tévedések kijavítására, például törlési vagy kiigazítási per útján, de az ellenkező bizonyításáig fennáll a vélelem. [epitesijog.hu]
Jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme
A közhitelességhez kapcsolódik a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme. Ha valaki jóhiszeműen, ellenértékért szerez jogot egy ingatlanon, akkor az ő javára a nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek kell tekinteni, ha később kiderül, hogy az eltér a tényleges anyagi jogi helyzettől. Ez a szabály a forgalom biztonságát erősíti, hiszen védi azokat, akik a nyilvántartásban bízva kötnek szerződést. Ellenkező esetben az ingatlanpiac nagyon könnyen kiszámíthatatlanná válna. [njt.hu]
Kérelemhez kötöttség elve
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést – ha a törvény másként nem rendelkezik – alapvetően csak kérelemre, bírósági elrendelésre vagy hatósági felhívásra hivatalból lehet tenni. Fontos, hogy kizárólag olyan jog vagy tény jegyezhető be a kérelemre, a bíróság rendelkezése vagy a hatóság felhívása alapján indult eljárásban, amelyet a kérelem, a bírósági elrendelés vagy a hatósági felhívás tartalmaz, illetve amelyet a bíróság jogerős határozata megjelöl. A kérelemhez kötöttség biztosítja, hogy a bejegyzés ne történhessen önkényesen, hanem mindig a felek akaratán vagy hivatalos döntésen alapuljon. [jogado.hu]
Rangsor és ranghely elve
Az ingatlan-nyilvántartás egyik sajátos szabálya a ranghely és rangsor elve. Mivel egy ingatlanon több jog is fennállhat – például több jelzálogjog –, fontos, hogy ezek között sorrendet lehessen állítani. A rangsor nem más, mint a bejegyzett jogok és tények nyilvántartási sorrendje, míg a ranghely az egyes bejegyzések ebből következő rangsorban elfoglalt helyét jelenti.
A rangsort és a ranghelyet az határozza meg, hogy a bejegyzési kérelmet mikor iktatták, feltéve, hogy a bíróság korábbi időpontot nem határoz meg. Ez a sorrend döntő lehet egy végrehajtási eljárásban, hiszen a korábbi ranghelyű jogosult elsőbbséget élvez a kielégítés során. Van lehetőség a ranghelyek megváltoztatására is, de ez csak valamennyi érdekelt hozzájárulásával történhet, és nem sértheti harmadik személy jogait. Ezen elv tehát a hitelezők és más jogosultak közötti jogviszonyokat rendezi, biztosítva az átlátható sorrendet. [szakcikkadatbazis.hu]
Összegezve
Összességében az ingatlan-nyilvántartás alapelvei olyan egységes rendszert alkotnak, amelynek célja a biztonság, a nyilvánosság és az átláthatóság megteremtése. A nyilvánosság lehetővé teszi a tájékozódást, az okirati elv garantálja a hitelességet, a közhitelesség stabilitást teremt az ingatlanforgalomban, a kérelemhez kötöttség pedig biztosítja a felek akaratának érvényesülését, míg a ranghely és rangsor rendszere a többes jogviszonyokat rendezi. Ezek az alapelvek együtt adják meg azt a szilárd keretet, amelyre az ingatlanpiac és a hitelezési rendszer biztonságosan épülhet.
Segít a Szerzi
Amennyiben segítségre van szüksége, akár valamilyen ingatlanjogi kérdésben, akár más jogi problémával kapcsolatban, ne habozzon kapcsolatba lépni a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekkel. Az online jogi tanácsadás keretében szakértőink készséggel válaszolnak kérdéseire, és segítenek eligazodni a jogi részletekben.
