A társasházakkal kapcsolatos jogi kérdések nagy jelentőséggel bírnak a mindennapokban, hiszen napjainkban minden 10. magyar társasházban él. A társasházakra vonatkozó szabályokat azonban kevesen ismerik, pedig sokszor igen fontos tisztában lenni velük. Az alábbiakban a társasházi joggal kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat mutatjuk be. [profitline.hu]
A társasházakra vonatkozó részletes szabályozást a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) tartalmazza, de ezen kívül a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) is tartalmaz néhány alapvető szabályt a társasházak vonatkozásában.
Társasház
A Ptk. szerint társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
E szerint tehát a társasház olyan ingatlan, amelyen:
- legalább két önálló lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) külön tulajdonban van,
- az ingatlan többi része közös tulajdonban van,
- alapító okirattal rendelkezik, illetve
- társasházként jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba.
Társasházak esetén együtt minősül önálló ingatlannak a külön tulajdonban álló lakás és a közös tulajdonban álló ingatlanrész tulajdoni hányada. Eme specialitás miatt ezek csakis egységesen idegeníthetőek el, vagy terhelhetők meg. [njt.hu]
Ez azt jelenti, hogy ha X ember egy olyan társasházban tulajdonosa egy lakásnak, ahol 12-en rendelkeznek lakással, akkor X embernek a saját lakásának egésze, illetve az osztatlan közös tulajdonban álló, közös használatú részek 1/12 része képezi a tulajdonát, amit csakis így együtt adhat el.
Társasház alapítása
Társasházat fennálló, vagy felépítendő épületre lehet alapítani, abban az esetben ha az megfelel a fentebb említett feltételeknek. Az alapítás két módon valósulhat meg. Egyszemélyi alapító esetén az ingatlan tulajdonosa egyedül dönt a társasház létrehozásáról, míg több tulajdonostárs esetén valamennyi tulajdonostárs közös elhatározása szükséges. Fontos, hogy az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is.
A felépítendő épületre való alapítás akkor lehetséges, ha a földrészlet tulajdonosa, vagy valamennyi tulajdonostárs az alapítási szándékot az alapító okiratban rögzíti, és ezt az előzetes alapítási tényt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba a földrészlet tulajdoni lapjára. A társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése az épület felépülését követően kérhető. [njt.hu]
Bírósági alapítás
Különleges eset a társasház bíróság általi alapítása. Ugyanis a közös tulajdonú ingatlan bármelyik tulajdonostársának kérelmére elrendelheti a bíróság a társasházzá alakítást. Ez lehetőséget biztosít arra, hogy a tulajdonostársak közötti nézeteltérés esetén is megvalósulhasson az átalakulás
Alapító okirat
A társasház alapításának központi eleme az alapító okirat, amelyben a tulajdonostársak kinyilvánítják a társasház létrehozására irányuló szándékukat. Az alapító okiratot a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló kérelemmel, valamint a szervezeti és működési szabályzattal együtt kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz. [fold-konyv.hu]
Tartalma
A Thtv. szerint az alábbiakat kell rögzíteni az alapító okiratban:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket;
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját;
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását;
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt;
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. [ingatlanjogok.hu]
Módosítása
Az alapító okirat módosításához főszabály szerint az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A változást minden esetben be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
Egy fontos kivétel az egyhangú döntéshozatal alól az az eset, amikor a közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát gyakorolja. Erre akkor van lehetőség, ha az adott ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy azzal a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. Az ezzel kapcsolatos alapító okirat módosítás tehát nem igényel egyhangú döntést, ahhoz elegendő a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados többsége.
Ki kell emelni, hogy az alapító okiratot és annak módosításait közokiratba vagy ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Alakuló közgyűlés
A társasház megalakulását követően sor kerül az alakuló közgyűlés megtartására, amelyet bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhat össze. Ennek összehívása kötelező, és legkésőbb az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül meg is kell tartani. Célja a társasház működésének kereteinek átlátható és jogszerű megalapozása. [tudastar.ingatlan.com]
Az alakuló közgyűlésen a tulajdonostársak – vagy ha még nem minden külön tulajdoni egység került értékesítésre, akár az építtető – a következő kulcsfontosságú kérdésekben határoznak:
- Közös képviselő vagy intézőbizottság megválasztása: a közgyűlés kijelöli azt a személyt vagy személyeket, akik a társasházat a továbbiakban képviselik és irányítják.
- Számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása: amennyiben az szükséges, a tulajdonosok számvizsgáló bizottságot választanak a gazdálkodás ellenőrzésére.
- Fizetési számla megnyitása: ennek létrehozása a társasház gazdálkodásának alapfeltétele.
- A szervezeti-működési szabályzat elkészítése: az elfogadáshoz az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség szükséges, amely történhet az alakuló közgyűlést követő legfeljebb 60 napon belüli későbbi közgyűlésen is.
Az alakuló közgyűlést követően a tulajdonostársak gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
Szervezeti-működési szabályzat
A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) határozza meg a társasház szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, továbbá a közös költség viselésének szabályait. Így a társasház alapító okirat utáni legfontosabb dokumentumaként tekinthetünk rá. [drmarkolevai.hu]
Tartalma
Az SZMSZ-nek a következőkre vonatkozó szabályokat kell tartalmaznia:
- a külön tulajdon használata, hasznosítása;
- a közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolása és megfizetése;
- a közös tulajdon fenntartása (a közös költség viselése, a költség-hátralékok megfizetése és a felújítási alap felhasználása);
- a társasház házirendje;
- a közgyűlés (illetőleg a részközgyűlés) hatásköre és eljárása;
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai;
- a számvizsgáló bizottság (hiányában a közösség) ellenőrzési jogköre, feladatai.
Meghozatala
Ahogy már említettük, az SZMSZ-ről az alakuló közgyűlésen (vagy az azt követő legfeljebb 60 napon belüli későbbi közgyűlésen) egyszerű többséggel határoznak. Azonban ezen szavazás a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására írásban is történhet, amelynek eredményét a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül kell közölni.
Annak érdekében, hogy a tulajdonostársak megismerhessék az SZMSZ tartalmát, annak tervezetét a szavazás előtt legalább 15 munkanappal meg kell küldeni a részükre. Az SZMSZ bármikor módosítható, amelyre a meghozatalával kapcsolatos szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
Az SZMSZ-t, illetve annak módosítását a közösségnek 15 napon belül be kell nyújtania az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából.
Jogok és kötelezettségek
A társasházi jogok és kötelezettségek szempontjából meg kell különböztetnünk a külön tulajdonra és a közös tulajdonra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket. Az alábbiakban e megkülönböztetés szerint mutatjuk be a legfontosabbakat.
Külön tulajdon
A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga. Korlátja azonban ezen jogoknak, hogy azok gyakorlása nem járhat a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
A tulajdonostárs köteles:
- fenntartani a külön tulajdonában álló lakást;
- lehetővé tenni és tűrni, hogy lakásába a közösség megbízottja szükséges esetben bejuthasson;
- a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte betartsa a meghatározott szabályokat;
- a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét;
- a tulajdonosváltozást, lakcímváltozást, illetve – ha a szabályzat előírja – a bérlői adatokat, és lakók számát is bejelenteni. [tarsashazikepviselo.hu]
Közös tulajdon
A tulajdonostársak jogosultak a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, a többi tulajdonostárs jogainak sérelme nélkül. Ezen felül a közös tulajdonban lévő épületrészek birtoklásáról, használatáról, hasznosításáról közösen, a közgyűlésen jogosultak dönteni.
A tulajdonostársak legfontosabb kötelezettsége e téren a közös költség – amennyiben az SZMSZ eltérően nem rendelkezik – tulajdoni hányaduk szerinti megfizetése. A Thtv. meghatározza a közös költség definícióját, amely szerint az a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás. [njt.hu]
Társasház szervezete
Ha társasházi jogról beszélünk, minden esetben szólni kell a közgyűlésről és a közös képviselőről. Az alábbiakban ezek legfontosabb tulajdonságait ismertetjük.
Közgyűlés
A közgyűlés a társasház a tulajdonostársakból álló legfőbb döntéshozó szerve. Kizárólagos hatáskörében dönt többek között az alábbi dolgok tekintetében:
- az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
- a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;
- a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
- a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
- a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról;
- minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. [szetler.hu]
A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Arra valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, illetve a meghívó egy példányát a ki kell függeszteni. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. [tarsashazipolgar.hu]
Közös képviselő
A közös képviselő (hiányában intézőbizottság) feladata a közösség ügyintézésének ellátása. Jogkörében eljárva többek között köteles:
- a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, ügyelve azok szabályszerűségére;
- megtenni a szükséges intézkedéseket az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
- közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, illetve az egyéb szolgáltatások díját;
- évente költségvetési javaslatot készíteni. [whmcloud.hu]
Kérjen segítséget!
Amennyiben segítségre van szüksége, akár e témában, akár más jogi problémával kapcsolatban, ne habozzon kapcsolatba lépni a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekkel. Az online jogi tanácsadás keretében szakértőink készséggel válaszolnak kérdéseire, és segítenek eligazodni a jogi részletekben.
